En forvirrende rekke boliglån kan være tilgjengelig, men for de fleste homebuyers er det i praksis bare en.

Det 30-årige faste boliglånet er praktisk talt en amerikansk arketype, eplepai av finansielle instrumenter. Det er veien som generasjoner av amerikanere har tatt til første gangs eierskap. Ifølge Mortgage Bankers Association, gjelder de fleste som søker om boliglån for 30-årige boliglån. Men mange av disse kjøperne kunne ha vært bedre servert hvis de hadde valgt i stedet for en 15-årig fast rente boliglån; Den 30-årige yngre og mindre populære søsken. Lånene er strukturelt like - hovedforskjellen er begrepet. (Se også, En guide til kjøp av et hus i USA )

Et kortsiktig lån betyr en høyere månedlig betaling, noe som gjør at det 15-årige boliglånet virker mindre rimelig. Men det kortere budsjettet gjør faktisk lånet billigere på flere fronter. I løpet av hele lånets løpetid vil en 30-årig boliglån ende opp med å koste mer enn det dobbelte av det 15-årige alternativet.

Hvordan begrepet påvirker kostnadene

Den primære driveren for høyere kostnader er tiden. Et boliglån er rett og slett en bestemt form for lånelån - en sikret av fast eiendom - og i et lånelån betaler låner rente beregnet årlig mot utestående saldo på lånet. Både rente og månedlig betaling er fastsatt.

Fordi den månedlige betalingen er fastsatt, vil delen betales, og delen skal betale hovedendring over tid. I begynnelsen, fordi lånebalansen er så høy, er det meste av betalingen interesse. Men etter hvert som saldoen blir mindre, vil renteandelen av betalingen også falle, og andelen går til hovedstolsøkninger. (For ytterligere forklaringer, se Investopedias veiledning Mortgage Basics .)

I et 30-årig lån, selvsagt, krymper den balansen mye langsommere - effektivt, du leier like mye penger i mer enn dobbelt så lenge. (Det er mer enn dobbelt så lenge, i stedet for bare dobbelt så lenge, fordi i en 30-årig boliglån ikke synker hovedstolssansen med så høy hastighet som i et 15-årig lån.) Når renten er 4% , betaler en låner nesten nesten 2 ganger mer interesse for å låne samme beløp av hovedstol over 30 år sammenlignet med et 15-årig lån.

Forskjeller i rentenivåer

Videre, fordi 15-årige lån er mindre risikable for banker enn 30-årige lån, og fordi det koster banker mindre å lage kortsiktige lån enn langsiktige lån, betaler forbrukerne lavere rente på et 15-årig boliglån - hvor som helst fra en fjerdedel av prosent til en full prosent (eller poeng) mindre. Og de statsstøttede byråene som finansierer de fleste boliglån, stiller ekstra gebyrer, kalt prisnivåjusteringer på lånenivå, noe som gjør 30-årige boliglån dyrere.

Fannie Mae og Freddie Mac krever prisjusteringer til låntakere som har lavere kredittpoeng eller legger ned mindre penger.

"Noen av prisnivåjusteringene som eksisterer på 30 år eksisterer ikke på en 15-årig," sier James Morin, senioradministrerende direktør for detaljlån på Norcom Mortgage i Avon, Conn. De fleste, ifølge til Morin, rull disse avgiftene inn i boliglånet for en høyere rente enn å betale dem direkte.

Tenk deg da et $ 300 000 lån, tilgjengelig på 4% i 30 år eller på 3. 25% i 15 år. Den kombinerte effekten av raskere avskrivninger og lavere rente betyr at låne penger i bare 15 år ville koste $ 79, 441, sammenlignet med $ 215, 609 over 30 år, eller nesten to tredjedeler mindre.

Gni er selvfølgelig den månedlige betalingen. Prisen for å spare så mye penger på lang sikt er et mye høyere månedlig utlegg: Betalingen på vårt hypotetiske 15-årige lån er $ 2, 108 eller nesten 50% mer enn den månedlige betalingen for det 30-årige lånet ($ 1, 432).

Hvis du er i ferd med å pensjonere

Hvis du har råd til den høyere betalingen, er det i din interesse å gå med det kortere lånet, spesielt hvis du nærmer deg pensjon når du vil være avhengig av en fast inntekt.

For noen eksperter er det mulig å ha råd til den høyere betalingen, blant annet å ha et regntidsfond falt bort - ifølge Bob Walters, sjeføkonom for Quicken Loans, bør dine likvide besparelser utgjøre minst et års inntektsverdi. Hvilke økonomiske planleggere som om det 15-årige boliglånet er at det er effektivt "tvunget å spare" i form av egenkapital i en eiendel som normalt setter pris på.

Det er noen tilfeller der en låner kan ha incentiver til å spare og investere pengene andre steder, som i en 529-konto for høyskoleopplæring eller en 401 (k) pensjonskonto, hvor en arbeidsgiver samsvarer med lånerens bidrag. Og med rentenivået så lavt, kan en låner i teorien velge å låne med en 30-årig notat og investere forskjellen mellom den lavere månedlige betalingen og det høyere beløpet han eller hun ville ha betalt hver måned på den 15-årige boliglån.

I det forrige eksempelet var en 15-årig månedlig betaling på $ 2, 108, og den 30-årige lånebetalingen var $ 1, 432. En låner kunne investere forskjellen på $ 676 andre steder.

Beregningsberegningen er hvor mye (eller om) avkastningen på den eksterne investeringen, minus kapitalgevinstskatten du skylder på den, overstiger renten på boliglånet etter at du har regnet med boliglånsrenten fradrag. (For noen i skattekonsentralen på 25%, kan fradraget redusere den effektive boliglånsrenten fra, sier 4% til 3%.)

Denne gambitten krever imidlertid en tilbøyelighet til risiko, ifølge Shashin Shah, en sertifisert finansiell planlegger i Dallas, fordi låntakeren må investere i volatile aksjer.

"For øyeblikket er det ingen fasteinvesteringer som gir en høy nok avkastning for å gjøre dette arbeidet," sier Shah.Det krever også at disiplinen systematisk investerer tilsvarer de månedlige differensene og tiden for å fokusere på investeringene, som sier Shah, de fleste mangler.

(For mer om de spesielle hensynene til å få et boliglån i ulike livssteder, se

Få et boliglån i 20s og Få et boliglån i 50s .) En best-of-Both-Worlds mulighet?

De fleste låntakere tydeligvis også mangler - eller i det minste tror de mangler - hvorvidt de skal gjøre de høyere betalingene som kreves av et 15-årig boliglån. Men det er en enkel løsning for 30-årige låntakere å fange mye av besparelsene i det kortere boliglånet: Gjør det enklere å betale en 15-årig plan på 30-års boliglån, forutsatt at boliglånet ikke har noen forskuddsbetaling.

Du har rett til å styre ekstrautbetalingene til rektor, og hvis du foretar betalinger konsekvent, betaler du boliglånet om 15 år. Hvis tider blir stramme, kan du alltid falle tilbake til den normale, lavere betalingen av 30-årsplanen.

(Se også

Fordeler og ulemper med et 15-årig boliglån og Fordeler og ulemper ved et 30-årig boliglån.) The Bottom Line

Mange kjøpere ville Vær godt bevart hvis de valgte en 15-årig fastrente boliglån i stedet for et 30-årig boliglån. En lavere rente og kortere sikt betyr at du betaler betalt mindre for lånet ditt. Gjør matte selv under ved hjelp av Investopedias boliglån kalkulator.

Og som Shah sier: "Det er ikke en eneste klient som vi har som har betalt huset deres som noen gang har følt seg dårlig om det. "Gni er den høyere månedlige betalingen, og det er fornuftig å veie verdien av et mindre kostbart boliglån mot andre spareprioriteter som college, pensjon og et regntidsfond.

(Du kan også være interessert i å lese

6 tips for å bli godkjent for et boliglån og Boliglån: Hvor mye kan du vurdere? )