Spørsmålet om å kjøpe og selge eller kjøpe og holde er den beste eiendomsinvesteringsstrategien, har ikke ett riktig svar. I stedet bør beslutningen om å velge en metode over en annen være en del av en eksplisitt strategi som tar hensyn til investorens overordnede investeringsmål, samt mulighetene som presenteres av det eksisterende markedet. Denne artikkelen vil diskutere hver investeringsstrategi sine fordeler og ulemper. Les videre for å finne ut hvilken strategi som vil kaste ut de andre i markedet du investerer i.

Hvorfor investere i fast eiendom?

Eiendomsmegling i fast eiendom øker stadig større interesse fra private investorer av mange av følgende grunner:

• Fast eiendom gir mer forutsigbar avkastning enn aksjer og obligasjoner.
• Fast eiendom gir en inflasjonssikring fordi leiepriser og investeringsstrømmer vanligvis stiger med minst like mye som inflasjonen.
• Fast eiendom gir et utmerket sted for kapital i tider når investorer er usikre på utsiktene i aksje- og obligasjonsmarkedet, eller når investorene forventer langsiktig avkastning i aksjer og obligasjoner til å være utilstrekkelig.
• Egenkapitalen skapt i en eiendomsinvestering gir en utmerket base for finansiering av andre investeringsmuligheter. I stedet for å låne for å få hovedstaden til å gå inn i andre kjøretøyer (f.eks. Kjøp av aksjer på margin), kan investorer låne mot egenkapitalen for å finansiere andre prosjekter. Relativ letthet i å låne mot en eiendomsinvestering kombinert med fradragsretten til boliglånsrenten gjør dette alternativet en billigere metode for finansiering av andre muligheter for investorer som er komfortabel å ta på seg den ekstra finansielle risikoen.
• I tillegg til å gi kontantstrøm til eiere i perioder hvor boligeiendom utleies, kan den også brukes som bolig eller til annen hensikt i perioder når det ikke produserer kontantstrømmer. (Ønsker du å lære mer? Les: Investering i fast eiendom .)

Påvirkningen av markedsfaktorer

For å skissere implikasjonene av flip eller hold-beslutningen, må man forstå problemene som er knyttet til hver av transaksjonsstrategiene. I forhold til aksjer og obligasjoner er fast eiendom et relativt ineffektivt marked og preges av lavt transaksjonsvolum og markedsdata som ikke er veldig gjennomsiktige. Vanskeligheten med å finne eiendomsmuligheter i kombinasjon med inkonsekvent eiendoms- og markedsdata gjør eiendomsmeglingstransaksjoner vanskeligere og dyrere å utføre enn aksje- og obligasjonshandel. (For ytterligere lesing, se: Fem ting hver eiendomsinvestor bør vite .)

To andre problemer som kan føre investorer til å velge en taktikk over en annen krets om verdsettelsesmetoder og kapitalen som er nødvendig for å investere i denne aktivaklassen.Boligfast eiendom er verdsatt av vurderingsmetoden og ikke ved kontinuerlig handel, noe som resulterer i avkastning som er mer forutsigbar og mindre volatil enn aksje- og obligasjonsavkastning. Fordi etterspørselen etter fast eiendom påvirkes av langsiktige økonomiske trender, som vekst i befolkning, arbeidsplasser og generell økonomi, har fast eiendom lange perioder med høye og lave verdier og transaksjonsvolumer. Eiendomsmarkeder i en lang oppadgående trend er preget av økt etterspørsel og perioder hvor investorer "gjør høy mens solen skinner", mens markeder har en tendens til å vise begrensede handler, med investorer som tar papir tap til markedet gjenoppliver og de igjen kan innse gevinster.

For å demonstrere den relativt høye prisen på eiendomsinvesteringer på overordnede investeringsstrategier, sammenlign forskjellen mellom en investering på $ 200 000 i aksjer og en lik investering i eiendom. Når en stor aksjeeksponering tas i bruk, kan en investor umiddelbart selge en del av investeringen til en gevinst og holde balansen til USD-gjennomsnittet, vente på fremtidige potensielle gevinster, eller ta en langsiktig stilling i den bransjen eller bedriften. En $ 200 000 dollar posisjon i eiendom kan være alt fra en enebolig til et par små eiendommer. Med unntak av verdipapiriserte eiendomsinvesteringer, for eksempel eiendomsinvesteringer (REITs), er ett problem med eneboligelse av boligeiendommer at den ikke enkelt deles opp. Med andre typer investeringer, for eksempel aksjer, hvis en investor er ubehagelig med en viss eksponering, kan han eller hun "legge av" eksponeringen med derivater eller ved å selge en del av investeringen. Med fast eiendom er den eneste virkelige måten å redusere eksponeringen, å selge partnerskapsinteresser i eiendommen, noe som kan føre til kontroll, juridiske og ledelsesmessige problemer.

Fordeler og ulemper med å vende

Den mest fordelaktige fordelen ved å skifte eiendomsinvesteringer er evnen til umiddelbart å realisere gevinster og å ha kapital bundet opp i minst mulig tid. I motsetning til aksjemarkedet, som kan snu midt på dagen, er eiendomsmarkedet lettere spådd og kan produsere utvidede tidsperioder som kompenserer investorer for å skifte egenskaper. I denne forstand kan flippegenskaper betraktes som en mindre risikabel investeringsstrategi fordi den er ment å holde kapital i fare for en minimal tid og fordi den mangler styrings- og leasingrisiko knyttet til å holde fast eiendom.

For de fleste investorer bør flippegenskaper betraktes som mer av en taktisk strategi enn en langsiktig investeringsstrategi. Fordi transaksjonskostnadene er svært høye på både kjøp og salgssiden, kan de vesentlig påvirke resultatet. Det er to hovedtyper av eiendommer som kan brukes i en kjøp / salgstilnærming til eiendomsinvestering. Den første er boliger eller leiligheter som kan kjøpes under gjeldende markedsverdi fordi de er i økonomisk nød. Den andre er "fixer", en eiendom med et strukturelt eller design problem som kan overvinnes for å skape verdi.

Investorer som fokuserer på vanskelige egenskaper gjør det ved å identifisere huseiere som ikke lenger kan administrere eller opprettholde sine eiendommer eller ved å finne eiendommer som er overleverte og har risiko for å gå til standard. De som foretrekker fixere, derimot, vil ombygge eller forbedre en eiendom slik at den fungerer bedre for villaeiere eller er mer effektiv for leietakere. Ved hjelp av denne taktikken er kjøperen av en fixer avhengig av å investere kapital for å øke verdiene i motsetning til bare å kjøpe eiendom for lavt grunnlag for å skape høye investeringsavkastninger. Selvfølgelig er det også mulig å kombinere disse to strategiene når du flipper egenskaper, og mange investorer gjør nettopp det.

Flippegenskaper kan imidlertid skape skatte- og kostnadsproblemer som man ikke står overfor med langsiktige investeringer. Flipping fører vanligvis til svingninger i inntekter som kan skape kontantstrøm og skattemessige problemer. Også å finne disse mulighetene kan være vanskelig på lang sikt, noe som gjør denne strategien bedre egnet for de som ønsker å utnytte kortsiktige muligheter på eiendomsmarkedet. (For å lære mer om å bla, les Fem feil som gjør huset vende en flop).

Fordeler og ulemper med Holding

Det er et velkjent faktum at kjøp og fast eiendom er en oppskrift på å samle stor rikdom. De fleste "gamle penger" i USA og i utlandet ble akkumulert gjennom land eierskap. Selv etter perioder med fallende landpriser har jordverdier nesten alltid oppstått i det lange løp fordi det er begrenset forsyning av land.

Langsiktig eiendoms eierskap har imidlertid en rekke administrasjons- og juridiske problemer som investorer i aksjer og obligasjoner aldri må kjempe med. Fast eiendom eierskap er en ledelsesintensiv innsats som ligger utenfor ferdighetssettet av mange investorer.

Egenkapitalinvestorer må ha ferdigheter til å analysere et bestemt marked, et bestemt selskap og ledelsens evne til å gjennomføre forretningsstrategier. En langsiktig eiendomsinvestor trenger de samme ferdighetene, men har det ekstra ansvaret for å skape og gjennomføre de forretningsstrategiene for hans eller hennes eiendommer. Mange investorer, spesielt førstegangseiere, er dårlig forberedt eller dårlig utstyrt for å håndtere ansvaret som følger med å forvalte leieboliger. Prosessen med å finne kvalitetsleietakere og vedlikeholde deres behov, sammen med å sikre vedlikehold og vedlikehold av eiendommen, kan være et stressende og tidsintensivt selskap, men vellykket eiendomsadministrasjon er nødvendig for å sikre løpende kontantstrømmer fra ens investering. (Tenk på å bli utleier? Se Topp 10 egenskaper av en lønnsom leiebolig og Tips til den potensielle utleier .)

Risikoen forbundet med langsiktig eiendomsmegling er flott, men hvis det blir redusert, er investor godt kompensert for å anta dem. De fleste av disse risikoene, som inkluderer transaksjonsrisiko ved kjøp og salg av eiendommer, risiko for eiendomsmiljøet og risikoen for å finne og vedlikeholde leietakere anses som usystematiske risikoer eller investeringsrisiko som kan diversifiseres vekk hvis et passende antall av investeringer er kjøpt i en velutviklet portefølje.Problemet for de fleste investorer er at eiendomsmegling er så kapitalintensiv at beløpet som trengs for å kjøpe nok eiendom til å diversifisere disse risikoen, er utenfor deres evner. (For å lære hvordan du vurderer ditt personlige risikonivå, se: Bestemme risikoen og risikopyramiden .)

Velge en strategi

For å avgjøre om flippe egenskaper eller holde dem langsiktige er den mest hensiktsmessige strategien, man må svare på noen få kritiske spørsmål. En investor må bestemme om kapitalfordelingen er permanent eller forbigående, og om det er en sentral del av en overordnet investeringsstrategi eller et middel for å øke avkastningen. Man må også avgjøre hvilken risiko og avkastning som passer for denne delen av investeringsporteføljene, og om investor har riktig toleranse og ferdighet til å ta på seg ledelsesansvar som følger med hver type investering. Hvis kapitalen ikke er tilgjengelig for å kjøpe en diversifisert portefølje, må en potensiell investor være forberedt på å påta seg usystematisk risiko, inkludert individuelle eiendomsrisici og potensiell mangel på etterspørsel etter eiendommen, enten av huseiere eller leietakere. Ved å bestemme seg for å kjøpe og selge strategi, må en investor også avgjøre om han eller hun har evnen til å avdekke distressed salgseiendommer eller fixere. I denne transaksjonsstrategien er det viktig å avgjøre om kapital kan vendes nok ganger innen en gitt investeringsperiode for å overvinne transaksjonskostnadene på både kjøp og salgssiden, inkludert megler-, finansierings- og sluttkurs.

Bunnlinjen

Selv om valget mellom de to strategiene i spørsmålet er avhengig av ens spesielle økonomiske situasjon og investeringsmål, er den langsiktige holdingsstrategien generelt mer hensiktsmessig for de som bruker fast eiendom som en kjerneandel av deres samlede investeringsporteføljer; Flipping egenskaper er mer hensiktsmessig når eiendomsmegling brukes som et tillegg eller en returforbedring taktikk. Investerere som ønsker å samle rikdom og å oppnå inntekt fra eiendomsinvesteringene, bør vurdere å holde fast eiendom på lang sikt, ved å bruke egenkapitalen som er innbygget i porteføljen, for å finansiere andre investeringsmuligheter, med potensial til å selge eiendommene i et oppe marked. Flipping egenskaper er en taktikk som passer best for perioder når prospekter på aksjemarkedet og obligasjonsmarkedet er lave, eller for investorer som ønsker å realisere kortsiktige kapitalgevinster så lenge dagens marked tillater det.