Boligkrasjet fullstendig omstrukturert det amerikanske boliglånsmarkedet. En del av denne utviklingen har medført strammere begrensninger for å skaffe boliglån, kombinert med en overflod av nylig tilgjengelige boliger til salgs. Dette har igjen gjort det mulig for enkelte investorer å kjøpe andre eiendommer for investering og utleie formål.

Det er to store tankeskoler når man vurderer eiendomsinvesteringer og hvordan de skal nærme seg dem: Man tror det er klokere å betale ut penger for et andre hjem, mens den andre siden holder det på nytt i løpet av et sekund - eller til og med tredje eller fjerde eiendom - er langt mer lukrativ. Her er tilfellene for begge.

- 9 ->

Saken for heving

Denne debatten er tungt dekket på nettet, og flere økonomiske nyhetssider og blogger sier at det å være leveverdig gir mer mening når man kjøper investeringseiendommer. For eksempel, Ali Boone of BiggerPockets. com argumenterer for at avkastningen er høyere og risikoen er lavere ved bruk av denne typen investering. Logikken bak dette er at hvis eiendommen øker i verdi, vil en investor ha satt mindre ned, men kan da motta langt mer enn sin opprinnelige hovedstad.

La oss for eksempel si at du legger ned 15% på et hus på $ 500 000. Din opprinnelige investering vil da bli $ 75 000. To år senere, bør det huset øke i verdi til $ 650 000 du kan selge og motta langt mer enn den opprinnelige $ 75 000. I dette scenariet blir din hovedinvestering på $ 75 000 000 returnert, pluss en ekstra $ 75, 000. I så fall ville du ha risikert mye mindre enn en kontantkjøp investor ville ha i denne situasjonen, men fortsatt gjort en betydelig fortjeneste.

Multipliser denne formelen og strategien over tre eller fire egenskaper, og den kunnskapsrike investoren kan gjøre ganske fortjeneste. En leveraged investor har flere muligheter enn sin kontantkjøpsmotpart i slike situasjoner. Kontantkjøpere vil ofte kjøpe et hus direkte med de fleste pengene de har tilgjengelig for en investering. I motsetning kan en leveraged investor diversifisere fordelingen av pengene over flere forskjellige egenskaper, og dermed muligens øke avkastningsraten i det lange løp.

Risikoen for å være leveraged

Å ta på noen form for investering har en inneboende risiko - spesielt når det gjelder usikkerhet i boligmarkedet. Først og fremst er diversifiseringen av penger på tvers av investeringseiendommer en tilnærming som seriøst bør vurderes bare av en velinformert investor. En skarp forståelse av dagens økonomiske forhold, den generelle helsen til boligmarkedet generelt og det området du kjøper spesifikt er nødvendig.

Mens det er flere fordeler med å ta ut et lån for å kjøpe en investeringseiendom, kan ting gå galt.La oss anta at hver utleie eiendom avskrives kraftig i verdi. Den leveraged investor skyldes nå langt mer enn han eller hun noen gang satte ned. Skulle du misforstå markedet med enda litt, kan du miste massivt, spesielt med et par eiendommer i porteføljen din. Mens en fordel her er at banken sikkert vil miste mer enn du vil, kan din kreditt score bli sterkt påvirket. Potensialet for vesentlig avkastning tiltrekker seg mange til denne typen strategi, men det bør næres med klart hensyn til alle de involverte risikoene. Denne strategien vil selvfølgelig også kreve at du går gjennom boliglånsprosessen - i mange tilfeller flere ganger - som er en annen ting å vurdere.

Saken for å kjøpe eiendeler i kontanter

Kontantinvestorer kan forstyrre hele boliglånsprosessen og gjøre en rask investering dersom de ser en mulighet, noe som er svært fordelaktig. En annen fordel for å betale kontant for en eiendom på forhånd er at du ikke trenger å betale renter. Selv med rentesatser så lave som de er nå, vil det alltid være dyrere i det lange løp å betale noen form for interesse enn det ikke kommer til å ha noen.

For mange investorer som har midler, er det rimelig å kjøpe eiendom med kontanter, spesielt hvis du tror at markedet vil øke kraftig de neste årene. For eksempel, la oss si at du kjøper et hjem direkte for $ 400 000 og sitte på det til du ser øyeblikket er riktig å selge. Skulle du ha rett på en oppgang, og hjemmet setter pris på $ 500 000, er det et direkte fortjeneste på $ 100 000 til investoren, uten å måtte vurdere å betale bankens rentebetalinger eller beløpet du lånte i et boliglån. Å ha 100% egenkapital i et hjem gjør det også lettere for en investor å ta ut et lån mot det i fremtiden, hvis det skulle være nødvendig. Å kjøpe et hjem direkte i kontanter kan også skape umiddelbar kontantstrøm for investor. Enkelte investorer ser på å skape flytende inntekt med sine eiendommer, og den riktige typen leietakere kan gi dette.

Risikoen for å betale kontant for fast eiendom

Det er ekstremt risikabelt å binde opp alle dine eiendeler i en investering. Derfor kan denne tilnærmingen ikke være den beste strategien for investoren som har begrenset mengde penger til bruk på lang sikt.

Mens et hjem kan øke i verdi, kan det like raskt avskrives, og pengene du mister, vil være direkte. Diversifisering er et av de grunnleggende budene for å investere. Å binde opp flertallet av eiendeler i en aktivaklasse kan gi massivt tap. Å sette hundre tusen dollar i en aktivaklasse binder også likviditeten til du har en selger.

The Bottom Line

Begge strategiene gir fordeler, men for ulike typer investorer. En viktig ting å merke seg er at enten strategien krever en betydelig mengde disponibel investeringsinntekt. Selv leveraged kjøpere som sprer ut sin investering på flere eiendommer vil måtte ta ut risikoen for at alle disse egenskapene avskrives.Videre, når du kjøper et nytt hjem for kontanter, må du ikke bruke pensjonssparing eller nødfondet ditt.

For investoren som har en stor mengde penger klar til å investere, er risiko for risiko det som virkelig vil lede retningen av beslutningen her. Leveraged posisjoner i investeringseiendommer vil utvilsomt gi høyere avkastning, men for den mindre involverte eller dumme investoren som fortsatt søker egenkapital og avkastning, kan kontantinnkjøp være det bedre alternativet.