Hvis du er en erfaren investor, vet du en ting eller to om IRA. Du vet at de er en type skattefordelte pensjonskonto som gjør at midlene i den kan vokse uten å pådra seg inntektsskatt på eventuelle investeringsinntekter opptjent av rektor ("basis" i økonomiske rådgivningsvilkår).

Du kan også vite at i det som kalles en selvstyrt IRA, er du fri til å investere i omtrent alle investeringsprodukter, inkludert aksjer, obligasjoner, opsjoner, fond, ETF og REIT. Det er noen grenser, men samlet sett er det nesten alt du trenger å bygge opp et sunt nestegg.

Men her er det du kanskje ikke vet. Din IRA er ikke begrenset til finansielle instrumenter som vises på gulvet i en større bytte. Du kan også kjøpe fast eiendom. Det er ikke så enkelt som å kjøpe noen få hundre aksjer på lager, skjønt. Hvis du vil stikke inn i eiendomskjøp, må du vite reglene. Og det er mye.

Den rette IRA

Først av alt må IRA være selvstyrt. Du må sette opp det uavhengig av meglerhandel som ville ta avgjørelser for deg (de fleste meglerkontoer tillater ikke eiendomsmegling, uansett). Men for å kjøpe og eie eiendom via din IRA, trenger du en varemottaker. En depotfører håndterer transaksjonen, tilhørende papirarbeid og finansiell rapportering. Alt går gjennom vaktmesteren for å hindre deg i å bryte med de strenge regler om disse typer eiendomsmeglingstransaksjoner. Som du forventer vil depotkassen belaste gebyr for tjenesten. Vaktmesteren vil ikke gi deg råd om hvordan du best bestiller beholdningene dine. Dens jobb er å håndtere kontorarbeidet. (For mer langs disse linjene, se: Pensjonstips: Hvordan velge den beste IRA-varemerken .)

Før vi ser på resten av reglene, forstå dette grunnleggende faktum: Du og din IRA er to separate enheter. Din IRA eier eiendommen - det gjør du ikke. Faktisk vil tittelen på eiendommen si, "XYZ Trust Company Custodian [til fordel for] (FBO) [Ditt navn] IRA."

Hva er og er ikke din? Eiendommen er rent investering Du kan ikke bruke det som et feriehus, et sted for barna å bo, et andre hjem eller et kontor for din bedrift.

Disse reglene gjelder for begge parter du og folk mener IRS "diskvalifisert". Hvem regnes som en diskvalifisert person?

Din ektefelle

• Dine foreldre, besteforeldre, besteforeldre
• Dine barn og deres ektefeller, barnebarn og barnebarn > Tjenesteleverandører av din IRA
• Enhver enhet som eier mer enn 50% av eiendommen
• Hvis du vil lære mer, se avsnitt 4. 72. 11. 2. 1 i Internal Revenue Manual. > Du kan heller ikke kjøpe eiendommen fra et av disse diskvalifiserte personene - dette kalles en selvhandlende transaksjon - og heller ikke kan IRA "kjøpe" fra din eiendom du allerede eier.Se også
• Unngå "Forbudte transaksjoner" i IRA

Gjør innkjøpet Din IRA-balanse må være ganske høy, fordi det er ikke lett å få et boliglån til å kjøpe eiendom i en IRA. Du må sannsynligvis betale kontant, noe som ikke bare tar en stor bit ut av kontoen nå, men påvirker avkastningen din på veien. Eiendomsinvestorer legger ofte en liten sum ned og benytter seg av ultra lave rentenivåer for å utnytte kjøpet, og finner ut at de kan tjene mer penger på eiendommen enn de betaler i interesse. Hvis du ikke kan finansiere ditt kjøp av fast eiendom, mister du det potensialet for en betydelig avkastning på investeringen (ROI). Noen banker

vil

vurdere lån for denne typen transaksjon, men det gir et annet problem: Eventuelle inntekter fra eiendommen kan da betraktes som ikke-relatert skattepliktig inntekt (UBTI). For å lære mer, gå til Seksjon 511 av IRS interne inntekterskode (IRC).

Eier eiendommen Siden din IRA ikke betaler skatt, kan du ikke dra nytte av fradragene som kommer med å eie fast eiendom. Siden du har betalt penger, er det ingen rentegodtgjørelser å trekke fra. Du får heller ikke fordelene med eiendomsskatt fradrag. Du kan heller ikke bruke avskrivninger, heller ikke. Hvis eiendommen din genererer leieinntekter, går hver bit helt tilbake til IRA. Siden du ikke eier eiendommen, kan du ikke lomme noen av inntektene.

På den lyse siden kommer ingen av vedlikeholds- eller andre tilknyttede kostnader for å eie fast eiendom ut av lommen. IRA betaler for alt. Dette er imidlertid ikke uten ulemper. Hver dollar som kommer ut av din IRA er en dollar som ikke lenger blir et par tiår å verdsette i verdi skattefritt. Og hva skjer hvis eiendommen medfører en rekke store utgifter som presser din IRA-balanse så lav at kontoen ikke har nok penger til å betale for det? Husk at du ikke kan betale for noe som gjelder denne eiendommen uten din egen lomme, og IRA-bidrag er begrenset: Du kan bare sette inn $ 5, 500 - eller $ 6, 500 hvis du er 50 eller eldre - i 2015. Hvis det dekker ikke reparasjonen, og du må sette inn mer, du er på kroken for straffer i forbindelse med å bidra for mye. Dette er en betydelig risiko fordi eiendommen ganske ofte kan kreve kostbar vedlikehold, og inntektene du får fra leie, kan ikke dekke det du trenger å bruke i et vedlikeholdsår.

Selge eiendommen

For å selge eiendommen din, utarbeide en salgspris akkurat som du ville med noen annen eiendomsmegling. Når begge parter er enige om en pris og vilkår, be om at varemesteren selger eiendommen på vegne av din IRA. Alle pengene vil gå tilbake til din IRA-skatt-utsatt eller skattefri, avhengig av sminke av IRA.

The Bottom Line

En endelig vurdering: Likviditet, eller "Hvor lett er det for meg å komme ut av investeringen? "Med aksjer er det relativt enkelt. Noen ganger kan du få pengene tilbake på få sekunder. I kontrast er eiendomsmegling en beryktet illikvide investering.Det kan ta lang tid å avhende, og du kan tape penger på veien. Som åtte millioner mennesker lærte i 2008, kan du finne deg selv med en ressurs som er verdt mindre enn hvor mye penger du skylder på den.

Alt dette gjør eiendomsinvesteringer av noe slag ganske risikabelt, eller i beste fall, høyt vedlikehold. For en IRA er eiendomsmegling imidlertid et spesielt høyrisiko valg. Ikke bare kan eiendomsverdiene falle i stedet for å stige; Et år med betydelige vedlikeholdskostnader kan føre til straffer hvis din inntekts- og IRA-bidragsgrense ikke dekker reparasjoner du ikke har råd til å ignorere. Med mindre de har tid og kompetanse til å forvalte eiendomsmegling, er enkelte investorer sannsynligvis best ute med mer vanlige strategier for deres IRA.

For relatert lesing, se

Hus din pensjonering med selvregistrerte eiendomsmegling IRAer