Hva er en "Boligboble"

En boligs boble er en oppgang i boligprisene drevet av etterspørsel, spekulasjon og utroskap. Boligbobler starter vanligvis med en økning i etterspørselen, i lys av begrenset forsyning, noe som tar en relativt lang periode å fylle og øke. Spekulanter går inn i markedet, og videre kjørebehov. Etterspørselen minsker eller stagnerer på et tidspunkt samtidig som forsyningen øker, noe som resulterer i et kraftig fall i prisene - og boblen brister.

- 9 ->

BREAKING DOWN 'Boligboble'

En finansiell boble refererer til en situasjon der det er et relativt høyt nivå av handelsaktivitet på en bestemt aktivaklasse til prisnivåer som er betydelig høyere enn deres egenkapital verdier. Med andre ord oppstår en boble når visse investeringer bidrar til priser som er altfor høye for å være bærekraftig i det lange løp.

Boligmarkeder er tradisjonelt ikke like utsatt for bobler som andre finansielle markeder på grunn av stor transaksjon og bærer kostnader knyttet til å eie et hus. En kombinasjon av svært lave renter og en løsrivelse av kredittgarantier kan imidlertid bringe låntakere inn på markedet, etterspørsel etter drivstoff. En økning i rentenivået og en stramning av kredittnormer kan redusere etterspørselen, noe som medfører at bolighuset brister.

USAs boligboble

Den beryktede amerikanske boligboblen i midten av 2000-årene var delvis et resultat av en annen boble, denne i teknologisektoren.

Under dotcom-boblen på slutten av 1990-tallet hadde mange nye teknologibedrifter sine aksjekurser bidratt til ekstremt høye priser på en relativt kort periode. Selv selskaper som var lite mer enn oppstart og som ennå ikke hadde produsert faktisk inntjening, bidro til store markedskapitaliseringer av spekulanter som forsøkte å tjene en rask fortjeneste. I 2000 nådde Nasdaq toppet, og som teknologiboblen briste, kom mange av de tidligere flygende aksjene ned til drastisk lavere prisnivå.

Etter hvert som investorene forlot aksjemarkedet i kjølvannet av dotcom-boblen, og etterfølgende markedskrasj, begynte eiendomsverdiene å stige.

I løpet av de neste seks årene vokste manien over boligeiendommer til alarmerende nivåer etter hvert som rentene gikk ned, og strenge utlånskrav var alt annet enn forlatt.

Det er anslått at 56% av hjemmekjøpene i den perioden ble skapt av folk som ikke ville ha råd til dem under normale utlånskrav. Disse menneskene ble kalt subprime låntakere. Langt de fleste lån var rentetilpasningslån med lave startrenter og en planlagt tilbakestilling i tre til fem år.

Som boblen ble boligboblen preget av en første økning i boligprisene på grunn av grunnleggende, men etter hvert som tyrmarkedet i boliger fortsatte, begynte mange investorer å kjøpe boliger som spekulative investeringer.

Regjeringens oppmuntring til bred boligeiendom induserte bankene til å senke sine priser og utlånskrav, noe som førte til en hjemkjøpende frenesi som kjørte prisene opp med 50% til 100% avhengig av regionens land. Den hjemkjøpende vanviden trakk i spekulanter som begynte å flippe hus for titusenvis av dollar i fortjeneste i så lite som to uker. Det anslås at i perioden 2005-2007, da boligprisene nådde topp, ble 30 prosent av verdsettelsen støttet av spekulativ aktivitet.

I samme periode begynte aksjemarkedet å stige, og rentene begynte å krysse oppover. Rentetilpasningslån begynte å tilbakestilles til høyere priser, da tegn på at økonomien ble bremset, ble oppstått i 2007. Med boligprisene på høye nivåer var risikopremien for høy for investorer, som deretter sluttet å kjøpe hus.

Når det ble tydelig for boligkjøpere at boligverdiene faktisk kunne gå ned, begynte boligprisene å pumme, noe som utløste en massiv avsetning i pantesikrede verdipapirer. Boligprisene vil etter hvert redusere mer enn 40% i enkelte regioner i landet, og masseloverstanden vil føre til millioner av foreclosures i løpet av de neste årene.

For å lære mer, sjekk ut hvorfor Housing Market Bubbles Pop.

Er vi i en annen boligboble?

Burstingen av boligboblen sendte USA til den verste resesjonen i flere tiår. Men da økonomien gjenvunnet, gjorde det også boligprisene. Ifølge US Census Bureau var gjennomsnittsprisen på et nytt hjem solgt i mars 2009 $ 259,800, mens medianprisen var $ 205, 100. I august 2017 var gjennomsnittsprisen på et nytt hjem solgt på $ 368, 100, og Medianprisen var $ 300, 200.

Den skarpe økningen har mange bekymret for at vi er i en annen boligboble. Per definisjon, hvis det er en boble, vil den til slutt briste. Hvis det ikke gjør det, så var det ikke en boble å begynne.

Leverings- og etterspørselsloven sier at det er to måter å øke prisene: Etterspørselen må øke eller tilbudet må reduseres. Det vi så for et tiår siden, var etterspørselen økende på grunn av enkel tilgang til kreditt. I dag ser vi økt etterspørsel på grunn av mangel på vekst i tilbudet. Antall boliger som bygges og går på markedet, har ikke økt med antall personer som ønsker å kjøpe et hjem. Resultatet er at boligprisene øker.

Sam Khater, CoreLogics nestlederøkonom, sier det slik: "Bare fordi du er overvurdert, betyr det ikke at du er i en boble eller det er en forestående krasj. "

Så selv om husene kan bli overvurdert, er det fortsatt et lavt tilbudsforsyning som forhindrer en rask nedgang i boligprisene.

For øyeblikket er rentene fortsatt lave. Men da rentene går høyere, er det ikke mulig å ha råd til et hus for så mange mennesker. Dermed vil etterspørselen krympe, og boligprisene vil avta eller falle. Hvis alt går bra, vil den reduserte etterspørselen ikke forstyrre markedet på grunn av den stramme forsyningen. Stabil vekst er bra for økonomien, raske stigninger og faller er ikke.