Å ha to boliglån er ikke like sjeldent som du kanskje tror. Folk som samler nok egenkapital i sine hjem kan velge å ta ut et andre boliglån. De kan bruke pengene til å betale en gjeld, sende et barn til college, finansiere å starte en bedrift, eller foreta et stort kjøp.

La oss se på et eksempel: Du tok ut et hjemlig kredittkort for ti eller flere år siden og i løpet av uavgjort - tiden da du kunne "tegne" på kredittgrensen din - du betalte et håndterbart beløp: $ 275 per måned på en $ 100 000 kredittlinje.

I henhold til vilkårene for dette lånet ble etter ti år trekningsperioden gjenværende løpetid - de neste 15 årene hvor du må betale ned lånet som et boliglån. Men sannsynligvis forventet du ikke at $ 275-betalingen skulle bli en $ 700-betaling som kan flytte enda høyere hvis hovedrenten øker.

Ved å konsolidere de to lånene, kan du potensielt spare mer enn $ 100 hver måned og låse inn renten din i stedet for å se den eskalere dersom premien går opp. På den annen side, kanskje du vil betale lånene raskere og ønsker bedre vilkår som vil hjelpe deg med å gjøre det. Hvordan fungerer denne typen konsolidering og er det en god idé?

Vet du begynner med

For å forstå hva som skjer når du konsoliderer, må du kjenne noen ting om dagens lån du har. Hvis du, når du går for å konsolidere lån, innser at ditt andre boliglån ble brukt til å trekke penger ut av hjemmet av en eller annen grunn - kalt et utlån - det kan legge til kostnad for det nye lånet og redusere beløpet du kvalifisere. Cash-out lån er priset høyere, långivere sier fordi låntakeren er statistisk mer sannsynlig å gå bort fra lånet hvis de kommer i trøbbel.

Så er det rate / term refinansiering (refi). Denne typen lån er rett og slett en justering på renten og vilkårene for ditt nåværende lån. Lånet anses å være sikrere for långiveren fordi låntakeren ikke pocketing noen penger eller reduserer mengden egenkapital de har i eiendommen. Du har kanskje refinansiert nylig når boliglånsrentene falt til historiske nedturer.

Hvorfor betyr disse skillene? Ifølge Casey Fleming, boliglånsrådgiver med C2 FINANCIAL CORPORATION, og forfatter av "The Loan Guide: Hvordan få det beste mulige boliglånet", er de viktige fordi vilkårene og beløpet du betaler på nye boliglån, kan være svært forskjellige.

"La oss si at du og din nabo begge får 75% lånefinansierte lån, under den overordnede lånegrensen på $ 417, 000. Din er en utbetaling, det er han ikke. Lånet ditt ville koste 0. 625 poeng mer enn naboen din i april 2015. Og 1 poeng er 1% av lånebeløpet, så hvis lånebeløpet er $ 200 000, vil du likevel betale $ 1, 250 $ 200, 000 x.00625) mer for samme rente som din nabo.

Tenk på det på denne måten. Hvis du opprinnelig kjøpte de to lånene når du kjøpte huset, er det ikke et utlånslån siden det andre boliglånet ble brukt til å skaffe hjemmet - ikke trekke penger ut av det. Men senere, hvis du fikk penger som et resultat av å ta et nytt boliglån, var det et kontantutlån, og et nytt konsolidert lån vil bli ansett som det samme.

Det er en annen grunn at dette skillet blir viktig. Fordi utbetalingslån er mer risikabelt for utlåner, kan de bare låne 75% til 80% av egenkapitalen i hjemmet ditt mot 90% på en rate / term refi. Fleming legger det til vanlig engelsk som dette: "Hvis lånet ditt betraktes som et utlån, trenger du mer egenkapital i eiendommen din for å kvalifisere. "

Hvordan konsolidere

Långiveren vil gjøre alt komplisert papirarbeid som går med å konsolidere lånene. Din jobb er å være en informert forbruker. Ikke snakk med en utlåner - snakk med flere.

Siden konsolidering av to lån er mer komplisert enn en enkel boliglån, er det best å snakke personlig med så mange som tre eller fire långivere. Du kan snakke med din bank eller kredittforening, en boliglånsmedar, eller ta anbefalinger fra bransjepersonell du stoler på.

Selvfølgelig, spør dem om det nye lånet vil bli et utbetalingslån eller en rate / term refi. Er det en fast eller variabel rente lån? 15 eller 30 år? (Se Hva er bedre, et fast eller variabelt lån?)

Når du er fornøyd med en bestemt utlåner, vil de gå deg gjennom prosessen. Ikke skriv noe uten å lese det først og sørg for at du forstår betalingsplanen.

Hvis lånet ditt er et utlån, sier Casey Fleming at det kan være en måte å konvertere det til en rate / term refi ett år senere.

"Konsolidere lånene som utbetaling, men få en långiverskredit som betaler for alle kostnadene knyttet til transaksjonen. Vent et år og refinansiere igjen. Siden du bare refinansierer et enkelt lån på det tidspunktet, er det ikke et utbetalingslån. Nå kan du bruke penger på poeng for å kjøpe renten ned siden du vil holde lånet over lengre tid. "Fleming fortsetter å gi råd til å gjøre dette bare hvis du tror at rentene er stabile eller kan falle. (Du kan også være interessert i Mortgage Points: Hva er poenget? )

The Bottom Line

"Aldri ta en beslutning om å refinansiere eller konsolidere lån basert bare på reduksjonen i din månedlige betaling. I de fleste tilfeller vil du bruke mer over hele livet på det nye lånet enn du bare ville betale de eksisterende lånene, sier Fleming. "Millioner forbrukere holder pantsettende fremtid og slutter med tiere eller til og med hundrevis av tusen dollar mindre i pensjon. "

I stedet bestemme hvor lenge du tror du vil bo i huset, og sammenlign kostnaden for ditt nåværende boliglån til det nye boliglånet pluss eventuelle kostnader knyttet til det nye lånet i hele tiden du vil holde lånet.Hvis kostnadene ville være lavere, er konsolideringen sannsynligvis en god ide.