U. boligmarkedet har tatt huseiere og investorer på en berg-og dalbane tur i det 21. århundre. Spurt av fallende boliglånsrenter og liberaliseringsstandarder, økte etterspørselen etter boliger raskt fra slutten av 1990-tallet til midten av 2000-tallet. Selv med byggherrer og utviklere som forvrenger for å opprette nye boliger, krever det stort sett uendret forsyning, noe som resulterer i en eiendomsboble i eiendomsmegling som sendte prisene opp i mer enn tredobles nivåer før boblen i enkelte områder av landet, inkludert Las Vegas, Phoenix og Sør-Florida.

Slike høye priser viste seg å være uholdbare, da boligboblen imploderte i løpet av slutten av 2000-tallet. I Miami sentrum ble condos priset til over $ 300 000 mens under bygging i 2006 satt på markedet på under $ 100 000 i 2009 med nary et tilbud. Mange måtte konverteres til leieboliger for å holde investorer i å gå konkurs. I Las Vegas stod uferdige nabolag med forstadslandskapet, med felt av splitter nye, halvbygde boliger som satt tomt.

Boligmarkedsindikatorer

Analytikere peker på flere faktorer ved tildeling av ansvar for boligmeltdown. Stigende boliglån standard representerer den største syndebukk. I løpet av bobleårene var utlånsstandarder nesten ikke-eksisterende. Boliglån utlevert lån til låntakere med tvilsomme kreditthistorier eller som ikke kunne bevise sin inntekt. Denne praksisen oppfordret folk til å kjøpe større boliger enn de hadde råd til på sanguine antakelsen om at prisene ville fortsette å øke, og de kunne selge om et år eller to og kontanter i store. Den første store bølgen av mislighold i 2007 startet en snøball-effekt som presset flere og flere låntakere under vann da det akkumulerte fart. I 2008 var en fullblåst krise på.

En mindre diskutert, men ikke mindre levedyktig bidragsyter til krasj var det enkle faktum at boligprisene var blitt uholdbare basert på inntektsnivåer. Husholdningsfinanseksperter anbefaler at kjøpere begrenser boligkjøp til tre ganger sin årlige inntekt. En familie som lager $ 100 000 per år, bør da bruke ikke mer enn $ 300 000 på et hus. Fra 1990 til 2000 var dette forholdet lite problem for den typiske amerikanske homebuyer. Median hjemmeprisen svingte mellom tre og tre ganger 5 ganger gjennomsnittlig husstandsinntekt. I løpet av de neste seks årene steg prisene raskt mens inntektene stagnerte. I 2006 var det medianprisede hjem langt utenfor rekkevidde for medianfamilien, og kostet nesten fem ganger medianfamiliens årlige inntekt. Denne dynamikken viste seg å være uholdbar, da prisene begynte sin dramatiske plummet kort tid etterpå.

Pris-til-inntektsforholdet

Fra 2. verdenskrig til slutten av 1990-tallet var boligprisøkningen hovedsakelig stabil og pålitelig, uten store vakillasjoner eller turbulens på nasjonalt nivå.I løpet av denne tiden fastholder medianprisene nær det tre ganger årlige inntektspunktet hvor et typisk husstand har råd til et typisk hjem. Først da prisene begynte å falle fra dette nivået med en bred margin, tok ustabilitet seg. Derfor er det lærerikt når man vurderer hjemmeverdier for å undersøke forholdet mellom medianpris og gjennomsnittlig husstandsinntekt. På steder der dette forholdet forblir nær tre, foreslås stabilitet og bærekraft. Når forholdet kryper høyere, bør potensielle kjøpere fortsette med forsiktighet, spesielt hvis forholdet nærmer seg fem, nivået sett nasjonalt i 2006 like før krisen.

Hvor å finne verdi i 2016

Flere byer med varme markeder i løpet av 2000-tallets boble, oppvarmes igjen i 2016. Miami's median salgspris overstiger nå $ 250 000, fem ganger byens median husholdningsinntekt på $ 50 000 Median salgsprisen i Phoenix nærmer seg $ 200 000, nesten fire ganger median husholdningsinntekt på $ 53 000. Tallene ligner i Las Vegas, hvor gjennomsnittlig salgspris på april 2016 var $ 195 000 og gjennomsnittlig husstandsinntekt var $ 51, 000. Pris-til-inntektsforholdet indikerer at disse markedene kan bli overopphetet.

På den annen side tilbyr enkelte steder i USA fortsatt fantastiske verdier basert på inntektsnivåer. I Tulsa, Oklahoma, er median salgsprisen på $ 94 000 knapt to ganger median husholdningsinntekt på $ 46 000. Historien ligner i Columbus, Ohio, hvor median salgsprisen på $ 128 000 tilsvarer omtrent to og en -halv ganger byens median husholdning inntekt på $ 51, 000.