Private equity eiendomsfond gir høyverdige enkeltpersoner og institusjoner som legater og pensjonsmidler til å investere i egenkapital og gjeldsbeholdning i eiendomsmidler. Ved bruk av en aktiv styringsstrategi tar private equity eiendomsmegling en diversifisert tilnærming til eiendoms eierskap. Generelle partnere investerer i en rekke eiendomstyper på forskjellige steder. Eierskapsstrategier kan variere fra ny utvikling og rå jordbeholdninger for å fullføre ombygging av eksisterende eiendommer eller kontantstrøminjeksjoner til sliteregenskaper. ( For mer, les: Hva er Private Equity? )

Her er en titt på hvordan investorer kan delta i private equity eiendommer, og en oversikt over bransjens muligheter, risici og begrensninger.

Finne den ideelle Private Equity Real Estate Fund

For det første er den gjennomsnittlige personen ute av stand til å delta i eiendomsinvesteringer i private eiendeler. Det tradisjonelle private equity-fondet krever at investorer skal injisere minst $ 250 000 i et fond, selv om de fleste ledere søker enkeltpersoner eller institusjoner som er villige til å gi opp til $ 20 millioner til $ 25 millioner i en langsiktig kollektiv investeringsordning med andre investorer. (For mer, les: Utforsk eiendomsinvesteringer: Hva er eiendomsmegling?)

Siden det er lite regulering over private equity eiendomsfond, er mulighetene tradisjonelt begrenset til "akkreditert investorer. "Dette betyr at investoren må ha personlige eller felles eiendeler på minst $ 1 million (ikke inkludert verdien av deres primære innbyggere) eller individets årlige inntekt må være minst $ 200 000. Par som har kombinert inntekt på minst $ 300, 000 i løpet av de to foregående årene - og har en "rimelig forventning" at deres inntektsnivåer vil forbli på dette nivået i inneværende år - er også kvalifisert.

Personer eller par som ønsker å investere i private equity eiendommer, bør finne et firma som spesialiserer seg på disiplinen. Ved å undersøke et private equity-selskaps opsjoner av midler, bør de forstå innholdet av hver private equity fondets struktur, som vanligvis er et begrenset partnerskap.

Når de blir med i et fond, blir utenforstående investorer en begrenset samarbeidspartner, noe som betyr at de aksepterer ansvar for pengene de investerer i fondet og ikke har vetoretisk kontroll over egenskapene valgt av de generelle partnerne. En avtalt partneres penger vil bli samlet med andre deltakende investorer, og fondforvaltere vil bygge en portefølje av eiendommer som tar sikte på å maksimere lønnsomheten og minimere finansiell risiko.

Forstå fondets kostnader og investeringsstruktur

Private equity eiendomsfond har en rekke forvaltnings- og resultatavgifter som må betales av investorer.Det er vanlig at private equity-fond krever en årlig avgift på 2% av investert kapital til å betale for fast lønn, avtale sourcing og juridiske tjenester, data- og forskningskostnader, markedsføring og tilleggs faste og variable kostnader. Det er imidlertid ingen begrensninger for disse investoravgiftene.

Enkeltpersoner bør ha en god forståelse av disse kostnadene før de investerer, fordi det vil begrense den totale avkastningen på investeringen. For eksempel, hvis et private equity eiendomsfond økte 500 millioner dollar, ville det samle 10 millioner dollar hvert år for å betale tilknyttede utgifter. I løpet av sin 10-årige syklus vil et fond samle inn 100 millioner dollar i avgifter, noe som betyr at bare 400 millioner dollar faktisk ville bli investert i løpet av det tiåret.

Private equity-ledere mottar også en "carry", som er en ytelsesavgift som tradisjonelt er 20% av overskuddets brutto fortjeneste for fondet. Investorer er tradisjonelt villige til å betale disse gebyrene på grunn av fondets evne til å bidra til å redusere eierstyring og selskapsledelse og forvaltningsspørsmål som kan påvirke et offentlig selskap negativt.

De fleste private equity eiendomsfond betraktes som "behovsbaserte" investeringer, noe som betyr at partnere forplikter kapital til generelle partnere i trancher etter behov. investeringseiendommer, vil fondet sende en formell kapitalforespørsel som begrensede partnere forplikter seg til eiendomsfondet i begynnelsen av syklusen. Kjent som et "hovedanrop" er det en lovlig forpliktelse som de begrensede partnerne må oppfylle. (Hvis du vil lese mer: Lær utlånet av Private Equity Investing.)

Hvis en begrenset partner mislykkes i å møte et hovedanrop, kan et fond tvinge den personen eller institusjonen til mislighold og miste hele eierandelen. Andre begrensede partnere mottar vanligvis muligheten til å kjøpe noen fortabte aksjer i tilfelle en slik standard.

Typer av Private Equity Real Estate Strategies

Når det investeres i private equity eiendommer, er det tradisjonelt fire typer investeringsstrategier:

• Kjerne er den mest konservative strategien, og kan bare inneholde eiendommer som tilbyr lavere -risk og lavere potensiell avkastning fordi de eksisterer i velbefolkede eller velbesatte steder. Denne strategien kan også fokusere sterkt på investering i høyverdige, høyverdige egenskaper som krever svært lite ombygging eller vedlikehold. Disse egenskapene tilbyr forutsigbare kontantstrømmer og består vanligvis av fullt leide, flertallige strukturer.
• Core-plus krever litt mer risiko, men kan gi høyere avkastning enn kjernestrategien. Disse egenskapene krever beskjedne nivåer av verdiskapende aktivitet eller forbedring til stedet.
• Verdiskapende er en middel til høy avkastning, moderat risikostrategi som sentrerer mer om eiendomsutvikling og markedstiming. I denne strategien kjøper porteføljeforvaltere eiendommer, engasjerer seg i noe nivå av ombygging og selger når markedet utfører. Verdiøkende egenskaper krever typisk endringer i ledelsen, fysisk forbedring eller adressering av kapitalbegrensninger.Disse trinnene inkluderer oppussing av bygninger og søker måter å øke leieprisene i å forbedre markeder. Verdiskapende strategier inkluderer også omslaget til sviktende driftsselskaper eller forutsatt gjeld for kontroll av underliggende eiendommer.
• Opportunistic gir det høyeste avkastningsnivået, men utgjør den største risikoen. Med denne strategien kjøper ledere eiendommer som inkluderer uutviklet land eller i markeder som er underpresterende eller lette trafikk.

Aksepterer risikoer og langsiktige utsikter

Investorer i private equity eiendommer bør forstå at ved å investere i et fond, må de være villige til å akseptere at deres kapital kan knyttes opp i en forutbestemt periode som kan vare mange år .

I tillegg finnes det flere risikoer på eiendomsmarkedet, og det kan være behov for stor investering i løpet av hovedsamtaler på et tidspunkt da en person har lav kontantstrøm. Mange lege strukturerer sine midler som tiår lange investeringer eller lenger, og de gir liten eller ingen muligheter for investorer til å trekke tilbake eller innløse pengene sine. Den illikvide egenskapen til private equity-fond krever at investorene forstår risikoen for å holde pengene sine bundet i lengre tid.

Naturen av private equity fondstrukturer gjør det svært vanskelig å vurdere et fonds økonomiske resultater eller egenskapene det innehar. Siden det foreligger begrenset regulering av private equity eiendomsfond, er generelle partnere ikke pålagt å tilby noen oppdateringer til investorer om potensielle investeringer, verdivurderinger av porteføljen eller annen tilleggsinformasjon knyttet til investeringene. Investering i private equity eiendommer krever at begrensede partnere forplikter seg til betydelig kapital og stoler fullt ut på at fondets leder vil oppfylle investeringsmålene sine uten å ha nødvendig nivå for åpenhet. Fondforvaltere sender imidlertid vanligvis oppdateringer til sine investorer, og kan velge å være gjennomsiktig om ytelse for å sette inn tillit til et nåværende eller fremtidig fond.

Bunnlinjen

Før du investerer i private equity eiendommer, må enkeltpersoner avgjøre om de er kvalifisert til å delta i prosessen. De som er kvalifiserte vil ønske å utforske sine personlige investeringsmål, likviditetskrav og toleranse for risiko i eiendomsmarkedet. Etter å ha snakket med en finansiell rådgiver bør investorer studere en rekke ulike midler for å få bedre forståelse av ledelsesstrategiene til de generelle partnerne og de tidligere forestillingene til andre eiendomsfond.