Det er et grunnleggende prinsipp for porteføljestyringsteori å inkludere alternative eiendeler som en del av en veldiversifisert portefølje. En av de mest populære alternative investeringene for kunnskapsrike investorer er eiendom. For de som ønsker å sikre sine beholdninger mot inflasjon og nyte potensialet for en stabil kontantstrøm, er det to primære metoder for å få eksponering for denne relativt stabile aktivaklassen: eiendomsinvesteringer (REITS) og private equity real estate (PERE) midler. Vi ser på naturen og historien til PERE-fondene, deres fordeler og hvordan de stabler opp mot REITs. (For mer, se: Hvordan investere i Private Equity Real Estate og kan eiendomsmegling stabilisere porteføljen din?)

Hva er egentlig en Private Equity Real Estate Fund?

Ifølge forskningen fra Zell / Lurie eiendomsmegler på Wharton School of Business, som oppdaget et behov for å samle en "krigsbryst" av egenkapitalen for å erverve kriminelle utelukkede eiendommer, ble det første samlede PERE-fondet opprettet av forretningsmagnat Sam Zell på 1980-tallet. Mens dette banebrytende firmaet økte totalt 409 millioner dollar i kapital, har Pre-Research, siden PERE-sektoren vokst til $ 742 milliarder i globale eiendeler under ledelse i 2014.

Denne store veksten i popularitet oversetter til millioner av dollar i administrasjonsavgifter, da PERE-firmaer er aktivt forvaltet, og i likhet med hedgefond, tjener fondforvalterne (eller generelle partnere) en prosentvis avgift basert på Den totale engasjert kapital. Ledere av PERE har også en tendens til å investere sammen med investorene (begrensede partnere eller LP'er), vanligvis med egenkapital på 3-10 prosent, og er utelukket fra å danne ytterligere midler til hovedstaden for den nåværende firmaet har blitt vesentlig distribuert .

Investorer av PERE-selskaper er generelt institusjonelle (pensjonsmidler, fondsmidler, fondsmidler, etc.) eller personer med høy nettoverdi. Disse investorene legger sammen sine bidrag i lukkede "blanke bassenger" for å kunne distribueres etter den generelle partnerens skjønn i en rekke eiendomsrelaterte investeringer, som varierer i risiko og avkastning, og varer vanligvis tre til åtte år. De potensielle investeringsstrategiene som et PERE-firma kan forfølge er:

• Kjernestrategier som forfølger godt diversifisert, lavrisiko / retur, tradisjonelle aktivaklasser (kontorlokaler, detaljhandel, industri og flerfamilieenheter) på etablerte steder. Kjernestrategier ansetter liten eller ingen gjeld, og forsøker å gi en jevn strøm av kontantstrømmer for LP-ene.
• Core Plus-strategier bruker en moderat mengde innflytelse, og har en tendens til å være mer moderat i risiko og tilbake.Kjerneplus-eiendeler kan være plassert på mindre etablerte steder, og kan kreve noen form for verdiøkninger.
• Value-Add-strategier tilbyr moderat til høy risiko og avkastning, og har høyere innflytelse enn kjerne eller core-plus. Verdiskapende strategi søker å øke verdien gjennom drift, re-leasing eller gjenutvikling av overførte eiendeler.
• Opportunistic strategier er høyrisikostrategier med høy avkastning som retter seg mot dårlig administrerte, ledige eller foreldede eiendeler. Disse strategiene har svært høy innflytelse og kan innebære oppkjøp av hele selskaper eller porteføljer av eiendeler, eller kreve fullutviklede eller konverterte prosjekter.
• Mezzanin Utlån / Distressed Gjeld er strategier ansatt av bedrifter som er komfortable med å eie de underliggende eiendelene i tilfelle lånerens mislighold, da lånene utstedt av firmaene som er involvert i denne strategien, har mer aggressive vilkår enn tradisjonelle långivere.
• Fund-of-Funds er midler som investerer i tredjepartsforvaltede PERE-selskaper, og tilbyr en diversifisert investeringsløsning for mindre investorer som søker tilgang til større, eksklusive firmaer.

Fordeler Investering i PERE

Som tidligere nevnt er PERE-midler generelt kun tilgjengelig for institusjonelle investorer og personer med høy nettoverdivelse. Medlemmer av allmennheten kan imidlertid få eksponering for PERE gjennom offentlig solgte private equity-fond som tilbys gjennom firmaer som Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0. 43% Laget med Highstock 4. 2. 6 ), og Carlyle Group LP (CG).

CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% Laget med Highstock 4. 2. 6 ). På grunn av deres aktivt forvaltede natur, presenterer PERE-fondene muligheter for kunnskapsrike ledelsesteam å oppsøke og vende seg underpresterende egenskaper og skape investor rikdom ved å gjennomføre verdiskapende tiltak. Videre gir PERE-fondens private karakter styringsgruppene mer direkte innspill i daglige saker, uten å måtte bekymre seg om ebb og flyt som er iboende i aksjemarkedene. Videre gir denne private naturen ledelsen fleksibiliteten til å forfølge en rekke strategier, for eksempel å dele eller kombinere ulike eiendommer og selge, finansiere eller leie ut eksisterende eiendomsportefølje etter et hvilket som helst antall kriterier (geografi, type osv.). PEREs vs REITs PEREs forestillinger blir ofte sammenlignet med sine kollektive kolleger: REITs. Noen investorer er villige til å gi opp de potensielle kildene til alfa som følger med PEREs aktive ledelse, i stedet for REITs åpenhet, likviditet og ansvarlighet på det offentlige markedet. En 2010 studie av National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) sammenlignet 17 5 år med data fra US REIT-markedet og private equity eiendomsfond, og fant ut at offentlige REITs overgikk kjerne-, verdiskapende og opportunistiske midler i løpet av full markeds syklus.Studien fant imidlertid også at opportunistiske midler i løpet av tyremarkedsfasen av syklusen (trough to peak) har en tendens til å overgå REITS på årsbasis, på grunn av en kortere periode mellom topp og topp (selv om kjerne- og verdiskapende midler fortsatte å lagre). Figur 1 nedenfor viser nettoresultatene av PERE-fondene mot REITs i løpet av perioden 1989/1990 til 2007/2008.

I tillegg til at REITs opplevde større avkastning og høyere volatilitet på kort sikt, fant en 2009-artikkel av Investments and Pensions Europe at en gang PERE avkastning ble "utjevnet" og vurdert på en Daglig basis som aksjer ble korrelasjonen mellom privat eiendom og REITs funnet å være betydelig høyere og økt over tid. Løsningen? Inkluder begge aktivaklassene for å skape en bedre effektiv grense på tvers av alle punkter på et risikoavkastningsspektrum (utstilling B)

Utstilling B fremhever økningen i risikojustert avkastning når REITs og PERE er begge lagt til en portefølje. (For mer, se: Hvordan diversifisere med REITs.)

Kapitalforvaltning: Offentlig og privat eiendomsmegling: Room for Both i en Diversified Portfolio " />

Kilde: BNY Mellon Asset Management

The Bottom Line

For investorer som ønsker å diversifisere seg til eiendomsmegling, er private equity eiendomsfond en god måte å få eksponering for denne aktivaklassen. Selv om det ikke er så flytende eller så gjennomsiktig som REITS, kan PERE-midler helvetet av en erfaren og bevist ledelse, styrt av en disiplinert og fokusert investeringsstrategi uten overheng av innflytelse, gi en høy grad av risikojustert avkastning.