Leie eiendom eierskap har sine fordeler. Ferdig, du kan få en reoccurring inntektsstrøm, ditt boliglån dekket og en fortjeneste hver måned. For ikke å nevne en fallfall når du bestemmer deg for å selge. (Se også: Topp 10 egenskaper av en lønnsom leiebolig.)

Men den inntektsgenererende maskinen kan koste deg om og når du selger. Tross alt kommer onkel Sam å ønske et kutt av det i form av kapitalgevinster. Kapitalgevinst skatt kommer når du selger en eiendel for en fortjeneste. For 2015 og 2016 er kapitalgevinstskattesatsen 15% for personer som faller inn i 25%, 33% og 35% inntektsskattbeslag. Personer i 39. 6% skattkonsoll betaler 20%. Det kan være en ganske betydelig suksess hvis du er klar over et anstendig størrelse fortjeneste. La oss si at du lager $ 100, 000 på salget. Du vil være på kroken for $ 15 000 i skatt. Mens skatter er et nødvendig onde, er det måter å redusere byrden ved å selge en leiebolig.

Offset fortjeneste med tap

En effektiv måte å redusere skatteeksponeringen ved å selge en leieeiendom er å kombinere gevinsten fra salget med tap i et annet område av investeringene. Kalt skattemessig høsting, mange bruker denne strategien på slutten av året for å redusere beløpet de skylder fra aksjegevinst, men det kan også brukes til utleie av fast eiendom. Det er fordi Internal Revenue Service lar deg kombinere gevinster med tap for å redusere beløpet du skylder Uncle Sam. La oss si at du har gjort $ 50 000 av salget av en leieleilighet, men du tok et bad på aksjemarkedet og tapte $ 75 000. Du kan kompensere $ 50 000, noe som gjør fortjenesten ved salg av leieboligen en vask. (Se også: Skattemessig høsting: Reduser investeringstap.)

Gjør fordel av skattekodeksens § 1031

Eiendomsinvestorer som ikke er sikret mot utbetaling, kan unngå å betale kapitalgevinstskatt, takket være skattekodeksens § 1031. IRS lar investorer selge en investering, i dette tilfellet en leieeiendom, og ta provenuet fra salget og reinvestere det uten å måtte betale skatt på gevinstene. Under regelen kan utvekslingen utelukkende inneholde likeverdig eiendom, eller det kan inkludere likeverdig eiendom samt kontanter, forpliktelser og eiendommer som ikke er like vennlige. Når det gjelder sistnevnte, kan du utløse en gevinsterhendelse i året utvekslingen ble fullført.

Med en bytte er den enkleste måten å unngå å betale skatt på å bytte en eiendom til en annen. I en mer komplisert strategi som kalles utsatt utveksling, kan du selge en eiendom og deretter skaffe seg en eller flere andre likeverdige utskiftningsegenskaper. For at den skal kvalifisere for utsatt utveksling, må salg av en eiendom og oppkjøpet av en annen være avhengige deler av transaksjonen.(Se også: 10 ting å vite om 1031 utvekslinger.)

Mens bytte må være like snill under IRS-regler, betyr det ikke at du må bytte en leilighet til en annen. Du kan gjøre en utveksling av en leilighet for en butikkfront eller for et tre-roms hus så lenge begge er eiendommer og ligger i USA. Husk at eiendommen må være til utleieformål og må ha generert inntekt. Eiendom som du bruker hovedsakelig til personlig bruk som et andre hjem eller ferieeiendom teller ikke i en bytte.

Når det gjelder å utnytte delkode 1031 av skattekode, må du være oppmerksom på tidspunktet for transaksjonene. Investorer har 45 dager fra salgstidspunktet til identifikasjonspotensialer. Innen 180 dager må du lukke på utvekslingseiendommen. Hvis selvangivelsen din forfaller før den 180-dagers perioden, må du lukke før. Gå glipp av frister og du må betale skatt på salg av den opprinnelige leieboligen.

Slå utleieboligen din til ditt primære residens

Selge et hjem du bor i, skal ha bedre skattefordeler enn å laste ut en leiebolig for fortjeneste. Derfor konverterer noen personer utleieeiendommer til deres primære bolig for å unngå kapitalgevinsten skatt hit. Tenk på dette: Enkeltpersoner som selger et hjem de bor i, kan utelukke opptil $ 250 000 av overskuddet. Det øker til $ 500, 000 for ektepar. For at IRS skal kunne se hjemmet som din primære bolig, må du ha eid den i fem år og bodde i den i minst to år. Husk hvor mye av fradraget du får, avhenger av hvor lenge det ble brukt som leiebolig. (Se også: Unngå kapitalgevinstskatt på hjemmemarkedet.)

Bunnlinjen

Kapitalgevinstskatten kan ta en stor del av fortjenesten fra salg av en eiendomsinvestering, men heldigvis er det måter å komme seg rundt det. Uansett om du driver med en utveksling av en eiendom til en annen, kan du investere tap med gevinster for å kompensere for skattemessige treff eller konvertere utleie til din primære bolig. Det finnes ulike strategier for å unngå å betale gevinster. Uten dem kan kapitalgevinster koste deg så mye som 15% eller 20% av fortjenesten din, avhengig av hvilken skattekonsoll du faller inn i.