I et kvantitativt perspektiv er investering i fast eiendom noe som å investere i aksjer. For å tjene penger i eiendomsinvesteringer, må investorene bestemme verdien av eiendommene de kjøper og gi utdannede gjetninger om hvor mye fortjeneste disse investeringene vil generere, enten gjennom eiendomsøkning, leieinntekter eller en kombinasjon av begge.

Egenkapitalvurdering utføres typisk gjennom to grunnleggende metoder: absolutt verdi og relativ verdi. Det samme gjelder for eiendomsvurdering. Rabattering av fremtidige netto driftsinntekter (NOI) med riktig diskonteringsrente for fast eiendom er lik diskontert kontantstrøm (DCF) verdivurdering for aksjer, mens integrering av bruttoinntektsmultiplikatormodellen i fast eiendom er sammenlignbar med relative verdivurderinger med aksjer. Her vil vi se nærmere på hvordan man skal vurdere eiendomsmegling ved hjelp av disse metodene.

- 9 ->

TUTORIAL: Slik kjøper du ditt første hjem

Sammenligne verdivurderinger

Absolutte verdsettelsesmodeller bestemmer nåverdien av fremtidige innkommende kontantstrømmer for å oppnå den indre verdien av en aksje; de vanligste metodene er utbytte rabatt modeller og diskonterte kontantstrøm teknikker. På den annen side antyder relativeverdimetoder at to sammenlignbare verdipapirer bør likestilles i henhold til deres inntjening. Forhold som pris-til-fortjeneste og pris-til-salg er sammenlignet med andre bransjer i bransjen for å avgjøre om en aksje er under eller oververdi. Som ved egenkapitalvurdering bør eiendomsverdivelsesanalyse implementere begge prosedyrene for å bestemme en rekke mulige verdier.

- 9 ->

Beregning av eiendomsmeglingens netto driftsinntekter

Hvor:

NOI - netto driftsinntekter

r- Nødvendig avkastning på eiendomsmegling

g- Vekstrate av NOI

R-Kapitaliseringsrate (rg)

Netto driftsinntekter gjenspeiler den inntjeningen eiendommen vil generere etter faktoring i driftskostnader, men før fradrag av skatt og rentebetalinger. Før du trekker ut kostnader, må den totale inntekten fra investeringen bestemmes. Forventet leieinntekter kan først forventes basert på sammenlignbare eiendommer i området. Ved å gjøre en riktig markedsundersøkelse kan en investor bestemme hvilke priser leietakere blir belastet i området og anta at tilsvarende per kvadratmeter leie kan brukes på denne eiendommen. Forventede økninger i husleie er regnskapsført i vekstraten innenfor formelen.

Siden høye ledige stillinger er en potensiell trussel mot investeringsavkastning på eiendomsmarkedet, bør enten følsomhetsanalyser eller realistiske konservative estimater benyttes til å bestemme forfalt inntekt dersom eiendelen ikke utnyttes ved full kapasitet.

Driftskostnadene inkluderer de som direkte påløper gjennom den daglige driften av bygningen som eiendomsforsikring, administrasjonsgebyrer, vedlikeholdsavgifter og nyttekostnader.Vær oppmerksom på at avskrivninger ikke er inkludert i den totale utgiftsberegningen. Netto driftsinntekter av en fast eiendom er lik EBITDA i et selskap.

Fastsettelse av riktig diskonteringsrente er noe mer komplisert enn å beregne WACC for et firma. Selv om det finnes forskjellige måter å skaffe kapitaliseringsraten på, er en felles tilnærming byggemetoden. Begynn med renten, legg til riktig likviditetspremie, gjenopptakspremie og risikopremie. Likviditetspremien oppstår på grunn av eiendomsmeglingens illikvide karakter, opptjeningsprinsippet står for nettovervåking, mens risikopremien avslører den samlede risikoeksponeringen på eiendomsmarkedet.

Netto driftsinntekter fra en eiendomsinvestering av markedsverdien er tilsvarende som å diskontere en fremtidig utbyttestrøm med riktig avkastning, justert for utbyttevekst. Equity investorer kjent med utbytte vekst modeller bør umiddelbart se likheten. (DDM er en av de mest grunnleggende for finansielle teorier, men det er bare like god som sine forutsetninger. Sjekk ut Graving Into The Dividend Discount Model .)

Finne en eiendoms inntektsgenererende kapasitet > Bruttoinntektsmultiplikator tilnærmingen er en relativ verdsettelsesmetode som er basert på den underliggende forutsetningen om at eiendommer i samme område vil bli verdsatt forholdsmessig til bruttoinntektene som de bidrar til å generere. Som navnet antyder, er bruttoinntekt den totale inntekt før fradrag for driftskostnader. Imidlertid må ledige stillinger prognose for å oppnå et nøyaktig brutto inntektsestimat.

For eksempel, hvis en eiendomsinvestor kjøper en 100 000 kvadratmeter bygning basert på sammenlignbare eiendomsdata, kan han bestemme at gjennomsnittlig brutto månedlig inntekt per kvadratmeter i nabolaget er $ 10. Selv om investoren i utgangspunktet kan anta at brutto årlig inntekt er $ 12 millioner ($ 10 * 12 måneder * 100 000 kvadratmeter), er det sannsynlig at det er noen ledige enheter i bygningen til enhver tid. Forutsatt at det er en ledighet på 10%, vil brutto årlig inntekt være $ 10. 8 millioner ($ 12m * 90%). En lignende tilnærming brukes også til netto driftsinntektsinngang.

Det neste trinnet i å vurdere verdien av eiendomsmegling er å bestemme bruttoinntektsmultiplikatoren. Dette kan oppnås hvis man har tilgang til historiske salgsdata. Ser man på salgsprisen på sammenlignbare eiendommer og deler den verdien av brutto årlig inntekt som de genererte, vil produsere gjennomsnittlig multiplikator for regionen.

Denne typen verdsettelsesmetode ligner på å bruke sammenlignbare transaksjoner eller multipler for å verdsette en aksje. Mange analytikere vil prognostisere et selskaps inntjening og multiplisere EPS-tallet med P / E-forholdet i bransjen. Fast eiendom verdsettelse kan gjennomføres gjennom lignende tiltak. (Lær hvordan du kan sette et av de største aksjeanalyseværktøyene til å fungere for deg. Sjekk ut

Peer Comparison Uncovers Undervalued Stocks .) Veibeskyttelse til eiendomsvurdering

Begge disse eiendomsvurderingsmetodene virker relativt enkle. I praksis er det imidlertid ganske komplisert å bestemme verdien av en inntektsgenererende eiendom ved hjelp av disse beregningene. Først og fremst, å oppnå den nødvendige informasjonen om alle formelle innganger som netto driftsinntekter, kan premiene som inngår i kapitaliseringsraten og sammenlignbare salgsdata vise seg å være svært tidkrevende og utfordrende. For det andre, vurderer disse verdsettelsesmodellene ikke riktig i mulige store endringer i eiendomsmarkedet, som for eksempel en kredittkris eller eiendomsboom. Som et resultat av dette, må det foretas ytterligere analyse for å prognose og faktor i den mulige effekten av endrede økonomiske variabler.

Fordi eiendomsmarkedene er mindre likvide enn aksjemarkedet, er det noen ganger vanskelig å skaffe seg den nødvendige informasjonen for å få en fullstendig informert investeringsbeslutning. Som sagt, på grunn av den store kapitalinvesteringen som vanligvis kreves for å kjøpe en stor utvikling, kan denne kompliserte analysen produsere et stort utbytte dersom det fører til oppdagelse av en undervurdert eiendom (lik kapitalinvestering). Dermed tar det tid å undersøke de nødvendige inngangene, vel verdt tid og energi.

Bunnlinjen

Eiendomsverdivurdering er ofte basert på lignende strategier for egenkapitalanalyse. Andre metoder, i tillegg til nedsatt netto driftsinntekt og brutto inntektsmultiplikator tilnærming, benyttes også ofte. Noen industrieksperter har for eksempel en aktiv arbeidskunnskap om bymigrasjon og utviklingsmønstre. Som et resultat kan de avgjøre hvilke lokale områder som mest sannsynlig vil oppleve den raskeste vurderingsgraden. Uansett hvilken tilnærming man bestemmer seg for å bruke, er den viktigste indikatoren for suksess hvor godt den undersøkes. (Lær hvordan du finner en sterk måte å bestemme selskapets verdi på, her:

Egenverdivurdering i gode tider og dårlige .)