Et av hovedtrekkene til en velstrukturert og diversifisert portefølje er et forholdsvis lavt nivå av korrelasjon mellom de store eiendelklassene som den har. Men nyere data begynner å tyde på at aksje- og obligasjonsmarkedene beveger seg tettere i takt nå. Følgelig er investorer på utkikk etter andre veier av diversifisering som har lav sammenheng med de vanlige indeksene. I mange tilfeller kan eiendomsmegling være svaret - så lenge det er kjøpt i form av faktiske eiendommer og ikke gjennom offentlig omsatte verdipapirer.

Stigende korrelasjon

Historisk sett har aksje- og obligasjonsmarkedene sjelden flyttet seg i takt med hverandre. I løpet av de siste ti årene har Standard og Poor's 500 Index hatt en matematisk korrelativ koeffisient på negativ 0. 4 med langsiktige statsobligasjoner og en korrelasjon på 0. 1 med Barclays totale obligasjonsindeks. Både aksje- og obligasjonsmarkedene har imidlertid blitt overvurdert i 2015, og renten vil uunngåelig stige de neste månedene. Dette har ført til en betydelig konvergens i bevegelsen av aksje- og obligasjonspriser, og sammenhengen mellom S & P 500 og langsiktig verdipapir er nå bare 0. 2. Dette tallet vil trolig fortsette å stige med rentenivået. (For mer, se: Diversifisering: Beskyttelse av porteføljer fra masseødeleggelse.)

Selv om eiendomsmegling står som den eneste andre aktivaklassen i tillegg til aksjer som har overskredet inflasjonen over lange perioder, er enhver form for denne sektoren som er pakket som en offentlig-handlet sikkerheten vil mest sannsynlig flytte sammen med aksjer over tid. Dette skyldes delvis at de samme økonomiske faktorene som driver aksjekurs også påvirker fast eiendom på tilsvarende måte. For eksempel vil en børsnotert eiendomsinvesteringstjeneste (REIT) sette pris på når verdiene av de reelle eiendommene som den eier, stiger. Når dette skjer, vil leieinntektene fra disse egenskapene også øke, noe som betyr at det blir høyere avkastning for REIT. Dette vil igjen øke etterspørselen fra investorer og resultere i en høyere pris. (For mer, se:

Nøkkeltips for investering i REITs

.)

Verdipapirer som investerer i fast eiendom må også oppfylle de samme likviditets-, transparens- og andre regulatoriske krav som alle andre børsnoterte instrumenter. Dette nivået av samsvar kan også bidra til å oppnå likhet i prisbevegelsen til en viss grad. Av disse grunner kan de som søker en virkelig ikke-korrelativ eiendel i eiendomsbransjen, få bedre resultater ved å investere direkte i eiendommer.

I motsetning til offentlig omsatte REITer eller andre lignende verdipapirer, kan eiendomsbeholdninger ikke prises effektivt på samme måte som børsnoterte instrumenter fordi det i mange tilfeller ikke er nødvendig informasjon som er nødvendig for at dette skal skje, ikke er tilgjengelig eller kan variere vesentlig på grunn av ulike årsaker.Lignende eiendommer kan vurderes på forskjellige verdier av ulike parter, og prisene kan være basert på priser fra tidligere vurderinger av andre eiendommer som ble gjort under et annet økonomisk klima. (For mer, se:

Hvordan diversifisere med REITs

.) Mange eiendomsporteføljeforvaltere har også betydelig spillerom i hvordan de markerer sine eiendommer til markedet. Beregning av verdiene til enkelte egenskaper kan også være en reell utfordring. I mange tilfeller kan den nyeste verdien som ble offisielt registrert tydeligvis være annerledes enn den sannsynlige nåverdien. Denne faktoren kan ses mest tydelig når et hjem eller en bedrift er vurdert til en gitt pris. Tre år senere er det bygget et enormt produksjonsanlegg rett i nærheten, noe som gjør plasseringen av eiendommene mye mer verdifull. Verdiene av disse egenskapene vil selvsagt være mye høyere enn de ville være basert på deres tidligere vurdert priser. Fordeler og ulemper

Det ikke-korrelative aspektet av ekte egenskaper er ikke deres eneste fordel. Fordi mange virkelige eiendommer ikke kan selges raskt eller enkelt, kan de ofte gi en tilleggspremie til selgeren når de selger, og deres avkastninger er også vanligvis overlegen enn de som er gitt av børsnoterte verdipapirer. Leieinntektene kan imidlertid variere i henhold til det økonomiske klimaet, og investorer som plutselig er tvunget til å selge et fast eiendom av en eller annen grunn, kan medføre et betydelig tap, mens de som er i stand til å holde sine eiendommer på lang sikt, kan forvente seg å høste et kjekt fortjeneste.

Skattene kan også vesentlig påvirke avkastningen på kapital til investorer, selv om dette kan reduseres eller utsettes i noen tilfeller avhengig av hvordan selger bruker inntektene. De som bruker inntektene sine til å kjøpe likeverdig eiendom i henhold til regler for en 1031-utveksling, kan utsette beskatning på salget til de etterfølgende eiendommene har blitt avhendet. (For mer, se:

10 ting å vite om 1031 utvekslinger

.) Bunnlinjen Investorer som forsøker å redusere den samlede volatiliteten i porteføljene deres, kan finne ut at aksjer, obligasjoner og kontanter er ikke gir dem tilstrekkelig diversifisering på grunn av den økende korrelasjonen mellom gjeld og aksjer. Illikvide eiendomsbedrifter kan ofte bidra til å løse dette dilemmaet på grunn av mangelen på effektiv prising og potensial for langsiktig verdsettelse. (For mer, se:

Kan eiendomsmegling stabilisere porteføljen din?

)