Et jumbolån, også kjent som en jumbo-boliglån, er en form for boligfinansiering for hvis beløp overstiger de fastsatte lånegrensene fastsatt av Federal Housing Finance Agency (FHFA). Som et resultat, er det i motsetning til konvensjonelle boliglån ikke kvalifisert til å bli kjøpt, garantert eller securitized av Fannie Mae eller Freddie Mac. Designet for å finansiere luksus eiendommer og boliger i svært konkurransedyktige lokale eiendomsmarkeder, kommer jumbo-boliglån med unike tegningsbehov og skattemessige konsekvenser.

Jumbo-boliglån blir stadig sterkere ettersom boligmarkedet fortsetter å komme seg etter den store resesjonen.

Hvor stort er et Jumbo-boliglån?

Til hvilken pris overgår et boliglån konvensjonelt / overensstemmende og går over til jumbo? Det varierer etter stat og selv fylke. FHFA fastsetter årlig grenseverdien for konformitetslån for ulike områder, selv om den endres sjelden. Faktisk er maksimumsgrensen for 2017 for enhetsegenskaper på $ 424, 100 (for det meste av landet) den første over bordet, grunnlinjeøkning siden 2006.

For tiden er et boliglån på over $ 424, 100 betraktet som et jumbolån i det store flertallet av det kontinentale USA. Den nåværende grensen er imidlertid høyere i områder med bratte boligpriser. I den høyeste av disse "høykostssonene" er en jumbo et lån over $ 636, 150.

Her ser du hvordan det bryter ned. Det er omtrent 3, 143 fylker i det kontinentale USA. Av disse har 2, 916 en lånegrense på $ 424, 100 i 2017. Bare 108 fylker har en lånegrense på $ 636, 150, inkludert New York City, Los Angeles og San Francisco. De fleste av de høye kostnadene er i California - det er ingen overraskelse, med tanke på at Golden State er hjemmet til noen av de dyreste boligmarkedene i landet.

Det er også 115 amerikanske fylker med lånegrenser som er høyere enn $ 424, 100, men lavere enn $ 636, 150. For eksempel er den tilstøtende grensen i Fairfield County, Conn., Satt til $ 601, 450. I Suffolk County, Massachusetts (hjem til Boston), er grensen $ 598 000.

Långrenser er ofte enda høyere utenfor kontinentalselskapet U. S … Faktisk varierer grensene i Hawaii's fem fylker mellom $ 636 , 150 og $ 721, 050. (Hawaii, sammen med Alaska, Guam og Jomfruøyene, har lov til å ha høyere konformive grenser.) For en komplett liste over fylkeskommunalgrenser, se her.

Kvalifiserer for et Jumbo-boliglån

Hvis du har dine severdigheter satt på et hjem som koster nesten en halv million eller mer - og du har ikke så mye å sitte på en bankkonto - vil du sannsynligvis krever en jumbo boliglån. Og hvis du prøver å lande en, vil du møte mye strengere kredittkrav enn villaeiere som søker et konvensjonelt lån.Det er fordi jumbo lån har mer kredittrisiko for långiveren, på grunn av mangelen på en Fannie Mae eller Freddie Mac garanti, som nevnt ovenfor. Og selvfølgelig, fordi flere penger er involvert.

Som med boliglån generelt har minimumskravene til en jumbo blitt stadig strengere siden 2008. For å bli godkjent trenger du en stjernekredittpoengsum - 700 og over - og en super lav gjeld til-inntektsforhold (DTI) - under 43%, minst, og fortrinnsvis nærmere 36%. Selv om de ikke samsvarer med boliglån, må jumbos ofte fortsatt falle innenfor retningslinjene for hva Consumer Financial Protection Bureau anser som et "kvalifisert boliglån", et utlånssystem med standardiserte vilkår og regler, som for eksempel 43% DTI.

Du må bevise at du har tilgjengelig kontanter tilgjengelig for å dekke dine jumbo-boliglånsbetalinger, som sannsynligvis vil være svært høye hvis du velger en standard 30-årig fastrentepris. Spesifikke inntektsnivåer og reserver avhenger av størrelsen på det samlede lånet, men alle låntakere trenger betalestubber som går tilbake 30 dager og W2-skatteskjemaer som strekker seg tilbake to år. Hvis du er selvstendig næringsdrivende, er inntektskravene større: to års selvangivelse og minst 60 dager med gjeldende kontoutskrifter. Låntakeren må også bevise at han eller hun har likvide midler til å kvalifisere og kontantereserver som er lik seks måneder av boliglånsbetalinger.

Og alle søkere må vise riktig dokumentasjon på alle andre lån som holdes og bevis på eierskap av likvide eiendeler, som annen eiendom.

Hvor mye du til slutt kan låne, avhenger selvfølgelig av dine eiendeler, kredittpoeng og verdien av eiendommen du er interessert i å kjøpe (for ytterligere informasjon, se For mye gjeld for boliglån? < ) . Jumbo-lånesatser

På den lyse siden, mens jumbo-boliglån pleide å bære høyere rente enn konvensjonelle boliglån (på grunn av den større mengden penger som er involvert, og fordi det kan ta lengre tid å selge et billigere hjem hvis utlåner må utelukke), det gapet har stengt de siste årene. I dag er gjennomsnittlig årlig prosentsats (APR) for et jumbo-boliglån ofte i tråd med konvensjonelle boliglån - og i noen tilfeller faktisk lavere. Ellers kan bankene belaste fra 0. 25% til 1. 5% mer rente på et jumbolån.

Selv om de statlig sponsede foretakene ikke kan håndtere dem, blir jumbo-lån ofte securitized av andre finansinstitusjoner; Siden disse verdipapirene har mer risiko, handler de til en avkastningspremie til konvensjonelle securitiserte boliglån. Men for sent har dette spredningen blitt redusert, med renten på lånene selv.

Nedbetaling på Jumbo-lån

På den jevnere lysere siden har forskuddsbetalingsbehovene løsnet i samme tidsperiode. Tidligere har jumbo boliglån långivere ofte krevd hjemme kjøpere å sette opp 30% av boligens kjøpesum (sammenlignet med 20% i konvensjonelle boliglån). Nå har tallet falt så lite som 10% til 15%.(Husk at det kan være ulike fordeler med å gjøre en høyere forskuddsbetaling - blant annet for å unngå kostnadene ved privat kredittforsikring: Se

Privat boliglånsforsikring: Unngå det for disse 6 grunnene ). Du kan tildele alle disse lave satsene for renter og nedbetalinger til det faktum at banker generelt er svært ivrige etter å finne nye kunder for deres jumbo-lånspakker. Jumbo boliglån låntakere er sannsynlig å være, eller er på vei til å bli, den typen høye nettoværdi individer institusjoner elsker å melde seg på langsiktige produkter. Slike kunder har en utmerket kreditt historie, mange eiendeler og ofte behovet for ekstra formueforvaltning og investeringstjenester nedover veien. I tillegg er det mer praktisk for en bank å administrere en enkelt $ 2 millioner boliglån enn 10 $ 200 000 boliglån.

Hvem skal få et Jumbo-lån?

Disse boliglånene anses som mest hensiktsmessige for et segment av høyinntektsinntekter som utgjør mellom $ 250 000 og $ 500 000 per år. Dette segmentet er kjent som HENRY, et akronym for "høyt earners, ikke rik ennå"; Det refererer til folk som generelt tjener mye penger, men har ikke millioner i ekstra penger eller andre eiendeler akkumulert - ennå.

Mens en person i HENRY-segmentet kanskje ikke har samlet rikdommen til å kjøpe et dyrt nytt hjem med kontanter, har slike høyinntektsindivider vanligvis bedre kredittpoeng og mer omfattende etablerte kreditthistorier enn den gjennomsnittlige boligkjøperen søker en konvensjonell boliglån til et lavere beløp.

Sammen med å ha mer veletablert kreditt, har høyinntektsinntekter også en tendens til å ha mer solidt etablerte pensjonsregnskap. De har ofte bidratt til slike investeringskontoer for en lengre periode enn lavere inntektsberettigede. De har vanligvis bidratt med flere midler til slike kontoer, slik at kontosaldoen representerer betydelige beløp.

Skatteimporten av et Jumbo-lån

Bare fordi du kunne kvalifisere for et av disse lånene, betyr det ikke at du bør ta det. Du bør absolutt ikke, hvis du regner med det, og gir deg en betydelig skatteferd, for eksempel.

Du er sannsynligvis klar over at du kan trekke fra dine skatter på boliglånet du betalte for et gitt år. Men du sannsynligvis aldri måtte bekymre deg for hetten som IRS plasserer på dette fradraget. Du kan trekke renten så lenge boliglånet selv er $ 1 million eller mindre. Hvis boliglånet ditt er større, får du ikke hele fradraget. For eksempel, hvis du tok ut en $ 2 millioner jumbo boliglån som påløper $ 60, 000 i renter i året, kan du bare trekke $ 30 000 - renter på den første millionen av boliglånet ditt. Så, du får bare en skattesvikt på halvparten av boliglånsrente, i kraft.

Og selv om jumbos rentene kommer mer i tråd med konvensjonelle boliglån, kan det fortsatt være å knuse tall og sammenligne vilkår for å se om å ta ut to mindre sammenhengende lån i stedet for en stor jumbo, kan det vise seg bedre for din økonomi i lang tid.