Hvis det neste hjemmet du planlegger å kjøpe, kommer med en spesielt bratt prislapp, må du kanskje søke om et jumbo-boliglån for å finansiere det. Disse lånene, ofte over en halv million dollar og oppover, er utformet for å finansiere luksuseiendommer og boliger i et svært konkurransedyktig lokalt eiendomsmarked, og kommer med unike tegningsbehov og skattemessige konsekvenser.

Men, bortsett fra å være stor, hva er egentlig jumbo lån eller boliglån, og hvordan adskiller de seg fra deres konvensjonelle, mindre store kolleger?

Fannie Mae, Freddie Mac, og lånegrenser

Om lag 90% av alle boliglånene i USA er støttet av to kvasi offentlige myndigheter, Fannie Mae og Freddie Mac. (For mer, se:

Fannie Mae: Hva det gjør og hvordan det virker. Disse to byråene vil securitize (det vil si kjøpe, pakke og videreselge) praktisk talt alle boliglån så lenge det følger til deres "konformerende lån" -retningslinjer, hvilken faktor i en låners kreditt score og historie, gjeldsinntekt (DTI) -forholdet, boliglånets verdi for lån og en annen nøkkelfaktor: størrelsen på lånet. Fra 2017 er det nasjonale maksimumet for å overholde lån $ 424, 100 for en enhetsbolig. Imidlertid er mer enn 208 fylker rundt USA utpekt som høye kostnader, konkurransedyktige områder (tenk New York City, Los Angeles, Nantucket); i disse kan maksimale lånegrenser nå $ 625, 500.

Når boliglån overgår disse terskelverdiene, er det da de får sin "jumbo" -status. Husk imidlertid at mens jumbo-boliglån faller utenfor overholder lånebegrensninger og ikke støttes av Fannie Mae eller Freddie Mac, følger mange fortsatt retningslinjene for "kvalifiserte boliglån" som ble fastsatt i januar 2014 av Consumer Financial Protection Bureau.

Kvalifisering: Konvensjonell vs Jumbo Boliglån

Fordi jumbo-lån ikke støttes av føderale byråer som konvensjonelle boliglån, er långivere tatt på seg større risiko når de tilbyr dem. Dette betyr at du vil møte strengere kredittkrav hvis du prøver å sikre en. De fleste långivere vil se følgende:

Bevis på inntekt:

Kommer forberedt med to års verdi av skattedokumentasjon eller lignende papirarbeid som viser at du har en pålitelig, konsistent inntektskilde. Långivere vil også se at du har nok likvide midler til stede for å dekke seks måneders boliglån eller mer.

• Sterling kreditt score og historie: Generelt trenger du en kreditt score på minst 620 (betraktet som "fair") før en utlåner vil godkjenne deg for et konvensjonelt boliglån. Det er imidlertid en liten sannsynlighet at långivere vil godkjenne deg for et jumbo-boliglån dersom kredittpoengene dine faller under 700-720-spekteret, selv om det er noen bevis på at dette begynner å forandre seg.

• Gjeldsinntekter (DTI): Siden de fleste konvensjonelle boliglån også er kvalifiserte boliglån, må din gjeldsandel (dine månedlige gjeldsforpliktelser i forhold til din månedlige inntekt) være 43% eller mindre . Samme regel vil gjelde for jumbo boliglån som også er kvalifisert boliglån, men ofte långivere vil ønske at du har lavere DTI siden lånet er så stort.

• ) Nedbetalinger: For et par år siden ville jumbo-låneutlånere ha krevd høyere nedbetalinger - rundt 30% eller mer - sammenlignet med konvensjonelle boliglån, som vanligvis er 20%. Imidlertid har forholdet mellom nedbetalinger og boliglånsverdier blitt avslappet for begge kategorier, med store långivere som PNC Financial Services Group og Wells Fargo, som nylig tilbyr jumbo-boliglån for så lite som 15% og 10,1% ned, henholdsvis. Sammenligning av priser

• I de siste månedene har gjennomsnittlig årlig prosentsats (APR) for et jumbo-boliglån tilnærmet vært på nivå med konvensjonelle boliglån. Faktisk er det ikke uvanlig å se en lavere

APR for et jumbo-boliglån.

For å sammenligne jumbo-boliglånsrenten er det nyttig å bruke en boliglånkalkulator som den nedenfor. Skattekostnaden Hvis du allerede er et hus, er du sannsynligvis klar over at du kan trekke fra skatten din interessen du betalte på boliglånet ditt for et gitt år. Men du sannsynligvis aldri måtte bekymre deg for hetten som IRS plasserer på dette fradraget.

Ja, du kan trekke fradrag på boliglån - så lenge boliglånet selv er $ 1 million eller mindre. Hvis boliglånet ditt er større, får du ikke hele fradraget. For eksempel, hvis du tok ut en $ 2 millioner jumbo boliglån som påløper $ 60, 000 i renter i året, kan du bare trekke $ 30 000 - renter på den første millionen av boliglånet ditt. Så, du får bare en skattesvikt på halvparten av boliglånsrente, i kraft.

The Bottom Line

Krav til å få et boliglån er strenge i disse dager. Fordi jumbo-boliglån er mye mer verdifulle og ikke støttes av regjeringen, må låntakere ha betydelige eiendeler og en sterk kreditt historie. Likevel er det tegn på at jumbos blir lettere å skaffe seg; sikkert, rentene på dem kommer i tråd med de av konvensjonelle boliglån.

Du kan bidra med disse lave prisene til det faktum at jumbo-låntakere sannsynligvis vil ha god kreditt og betydelige eiendeler. Også bankfolk er ivrige etter å tiltrekke seg virksomheten til høyverdige personer for et langsiktig produkt som et boliglån, da disse låntakere også kan bli kunder for andre produkter og formueforvaltningstjenester som banken kan tilby.