På mange måter er eiendomsmarkedet i New York City ulikt noe annet i USA. En av de største forskjellene mellom NYC og Any-Other-Town, USA, er at leiligheter til salgs i NYC er enten condos eller co-ops. I de fleste tilfeller er condos regelen, men ikke i Big Apple. Selv om co-ops overfor condos i NYC - de fleste estimater sier at ca 75% er co-ops - flere condos er på det aktive markedet til enhver tid. (I slutten av august var det 526 2-roms co-op leiligheter på markedet i Manhattan og 764 condos.)

La oss starte med en rask definisjon av forskjellen mellom et co-op og en leilighet: Når du kjøper en villa, tilhører leiligheten din og en prosentandel av fellesarealene deg. Når du kjøper et coop, du faktisk ikke "kjøpe" leiligheten din; I stedet kjøper du aksjer i et selskap som er din bygning. Størrelsen på din andel avhenger av størrelsen på leiligheten din; ved å kjøpe aksjene kan du okkupere en enhet i co-op-bygningen. Ved avslutningen av leiligheten får du en gjerning; Ved avslutningen for en co-op får du en proprietær leieavtale. (For en mer detaljert sammenligning, se Grunnleggende og forskjeller i Co-ops, Condos & Condops .)

Noen potensielle kjøpere, som ett par vi snakket med, satte ut for å kjøpe en leilighet, men forandret seg når deres søk er i gang. Opprinnelig trodde dette paret at de ville unngå hele sammendraget vurdering og restriksjoner på å renovere og subletting en to-roms leilighet, men til slutt vant økonomien: "Det kom ned til leiligheten og prisen. Så langt har styret vært fint, og bygningen har vært bra - så ingen klager. “

Ifølge en New York Times-artikkel er condos og co-ops fortsatt forskjellige varer, men "på subtile, men konkrete måter, tar hver på seg egenskapene til den andre mens de konkurrerer om godt hælede kjøpere i en stadig mer utfordrende markedsplass. "

Her er en sammenligning av egenskapene til condos og co-ops for å hjelpe deg med å kjøpe beslutning.

Hvilken type bygning og hvor?

Generelt sett har de eldre etablerte boligområdene en overvekt av samarbeid. De nyere nabolagene, en gang betraktet outliers, men nå betraktet som "hip", er hvor du finner condos.

Som Gary Malin, president i New York eiendomsmegling Citi Habitats, forklarer: "Hvis du liker historiske eiendommer, vil du sannsynligvis ende opp med å være med, da nesten alle pre-war bygninger er organisert på denne måten. Også fordi samhusbygninger har en tendens til å være eldre enn leilighetsutviklingen, er de ofte plassert på mer sentrale steder. For eksempel er nesten alle boligbyggene som strekker Park Avenue på Upper East Side (en førsteklasses beliggenhet ved et hvilket som helst mål) samarbeid."

Hvis du bor i et glasshus i himmelen, er det mer din stil, vil du trolig se på mange condos, ifølge Malin. Condo-bygninger ble ikke vanlige i New York City til 1970-tallet, så de er ofte mer moderne enn co-ops. "Siden tilgjengelige tomter for nye leilighetskomplekser er begrenset på Manhattan," sier han, "de nyeste condominiums er sannsynligvis funnet i up-and-coming og" fringe "nabolag på fjerne øst og vestsiden. I Queens og Brooklyn har vi sett mange nye konstruksjonskomponenter som er bygd i tidligere industriområder langs vannkanten i Long Island City og Williamsburg, samt i Downtown Brooklyn. "

For det meste har både condos og co-ops dørvakt og en superintendent på personalet; noen vil legge til en concierge som vil gjøre alt de andre to ikke gjør. Fasilitetene kan være nøkkelord (kanskje bare et oppbevaringsrom i kjelleren) eller like ekstreme som disse i en leilighet ved vannkanten i Brooklyn: et barnehage og spa for kjæledyr (kalt The Wag Club) hvor personalet ser på, trener og brudgom hunden din; For tobebyggede beboere er det en anlagt terrasse, et biljardrom, et piano rom, et avdelingsrom, et lekerom for barn, et treningsstudio, en golfsimulator og utendørs putting green.

Hvor mye kan du bruke?

En av de mest pårørende indikatorene på co-op og leilighetsmarkedet i NYC er The Quarterly Elliman Report. I henhold til andre kvartalsrapport fra 2015 om samleie og salg av leiligheter, gikk prisene på begge typer eiendommer oppover. To-roms co-ops viste en medianpris på $ 1. 575 millioner; condos, like under $ 2 millioner. For 3 soverom var differansen enda mer betydelig - litt under $ 3 millioner for en co-op, $ 4. 65 millioner for en leilighet.

Ifølge Warner M. Lewis fra The Harkov Lewis-teamet i Halstead Property, "Alle nye utviklingen er condos, og deres prissetting formørker hva noen kunne ha forestilt seg for mange år siden … Utenlandske og innenlandske kjøpere vil ha et trygt sted å sette pengene sine . New York eiendomsmegling har fått en stor velsignelse som "kapitalbevarelse" har vært nøkkelen for noen investorer - de har plantet penger i investeringsleiligheter, hvilke condos tillater og samarbeider (for det meste) ikke. "

Nedbetalinger på de to egenskapene varierer også vesentlig. Det er mulig å sette ned bare 10% av kjøpesummen på en leilighet; For et co-op må du sette ned 20% til 50%.

Hva om sluttkostnader?

Lukkekostnader på en leilighet er høyere enn på et co-op. For detaljer, spurte vi New York eiendomsadvokat Adam Stone for å sammenligne de to. Her er hva han kom med: For en $ 1 million leilighet med en $ 800 000 boliglån, vil sluttkostnader være: tittelforsikring for kjøper, $ 4 500; tittelforsikring for utlåner, $ 1 000; tittel søk, $ 700, opptak avgifter, $ 700, New York State "mansion skatt", $ 10 000, NYS boliglån opptak skatt, $ 15, 370. Den samlede summen: $ 32, 270 (uten utlåner avgifter, som varierer etter utlåner). For en co-op, er det bare $ 10 000 mansion skatt.Den betydelige forskjellen skyldes det faktum at leiligheten er fast eiendom, mens samarbeidsandelen er personlig eiendom. "Det kan bare være semantikk til noen, men ikke når du beregner sluttkostnader. “

For alle som lurer på hva "herregårdsskatt" er, forklarer Stone: "New York State har en overføringsskatt på 0,4% av salgsprisen, som belastes selgeren av eventuelle bolig. Det har også en 1% kjøpers overføringsskatt, også referert til som "herregårdskatten" fordi den bare gjelder boliger som er priset til $ 1 million eller mer. "

Hva vil dine månedlige kostnader være?

I condos er den månedlige regningen kalt "vanlige kostnader"; I samarbeid er det "vedlikehold. "Begge avgifter betaler for vedlikehold av bygningen - fellesarealer og landskapsarbeid, betaling av ansatte og ofte noen av verktøyene. Co-op-eiere skriver en sjekk i måneden, eierne av leiligheten skriver to (en for vedlikehold av bygninger og en for eiendomsskatt), men ofte er eierens samlede verdi lavere enn co-op-eierens vedlikeholdsregning.

Vedlikehold og vanlige kostnader er ikke satt i stein; noen store kostnader - et nytt tak, en ny lobby, flere medarbeidere - kan utløse en vurdering, noe som styrets medlemmer bestemmer seg for og sjelden kan reverseres.

Hvor mye er du villig til å si til styret?

De fleste samarbeidsfora har en streng og ofte lang søknadsprosess; leilighetstavler er generelt mindre krevende. Lewis oppsummerer det: "I en co-op må du ikke bare ha penger til å kjøpe leiligheten (eller finansiering for å gjøre det), du må også godkjennes av styret etter at du har sendt inn et søknad som vanligvis er veldig detaljert og tidkrevende. Da, med liten eller ingen grunn, kan en kjøper avvises etter intervjuet eller til og med før bare på grunn av noe i deres pakke. Jeg har hatt avtaler og sett avtaler der det er null rim eller grunn for avslag. "

Tror han overdriver? Ta en titt på disse kolonnene i BrickUnderground, en New York eiendomsmegling nyhetsside, på grunn av at New Yorkers blir skrudd ned av et co-op bord og curveball co-op board intervju spørsmål.

"Med en leilighet kan en bygning kreve en pakke på kjøperen," sier Lewis, "men det er ikke noe intervju, og bygningen har bare rett til første avslag (dvs. enten de må godkjenne det eller leiligheten må kjøpe det selv), som betyr at når du har en signert kontrakt, med mindre noe skjer med kjøperen (eller finansieringen), er avtalen så god som mulig. "

Hva er reglene?

Samarbeidspartnere gir mange regler. De kan mandat når du kan trene din trombone, enten du kan sette feriedekorasjoner på døren din og om kjæledyret ditt kan flytte inn med deg. De fleste regler er ment å fremme harmoni, ro og sivilitet i samarbeidende liv.

Men reglene som fraråder noen innenlandske kjøpere og omtrent alle internasjonale kjøpere, er samarbeidsbegrensninger på subletting - det er sjelden at samarbeide gir aksjonærer mulighet til å leie ut sine leiligheter i lengre tid, om ikke .En annen samarbeidsregel som gjør det mulig for internasjonale kunder å kjøpe, er at de ikke sannsynligvis vil akseptere alle som har penger utenfor USA. Condos gjør det mulig for internasjonale investorer å kjøpe og leie ut sine mellomrom, vanligvis med noen advarsler, men ingen som er tunge.

"Co-ops handler om å etablere en stabil, langvarig gruppe innbyggere. Condos ser ikke ut til å være så bekymret for at selv om mange ifølge New York Times "pålegger mer og mer avgifter, stramme regler og motvirker de kortsiktige leieene som kan gi en bygning den hektiske atmosfæren til et hotell . "

The Bottom Line

Malin oppsummerer det beste:" Generelt er co-ops et smart valg for de som verdsetter stabiliteten og ønsker å "plante rødder" i en bygning. Bare spør deg selv, 'er det i det lange hodet? 'Co-ops er mye mindre forbigående enn sam-ops, så det er et flott sted å bo hvis du vil bli kjent med dine naboer. Bare vær forberedt på å bli analysert, poked og prodded, men forstå at denne prosessen er det som holder en med en stabil og bemerkelsesverdig sikker investering. "

Alternativt sier han," hvis du helst vil slå til din egen trommeslager - og du vil sette pris på fleksibilitet, så kan en leilighet være det klokt valget for deg. Men forstå denne friheten kommer til en pris. Condos er nesten alltid dyrere enn tilsvarende co-ops. I tillegg er det et problem for deg å se nye ansikter i heisen regelmessig - se andre steder. Leietakere kan være vanlige i leilighet bygninger. Eiere gjør ofte bruk av en leilighet er mer liberale politikk. "

For relatert lesing, se

Manhattan Luxury Condos As Investments og Har du det rette Condo Insurance?