Husk den store resesjonen av '08? Du vet, den hvor boligmarkedet boblet dukket opp og millioner fant seg selv og noen ganger forlot eiendomsmegling hvis verdi hadde dratt under vann, noen få tusen ligaer under boliglånet? Ja, det er ikke noe du sannsynligvis vil glemme hvis du fant deg selv å drukne i det hele rotet. Nå har sju år gått, og ledigheten har falt til 5,1% fra toppsatsen på 10,2% i oktober 2009. Med flere jobber og stabil inntekt, kan det være en god dag å investere i New York City eiendomsmegling? Eller er det hensynsløst å kjøpe nå og håper at det ikke er en boble senere, og at stedet stiger i verdi istedenfor å krasje?

Eller kan det i stedet være klokere å sparer reservedeler i en madrass eller kanskje kjøpe minnesmynter som respekterer 9/11s første respondere?

For de to siste tilnærmingene, sannsynligvis ikke. (Madrasser er ikke FDIC forsikret, og husk, ikke alle minnesproblemer øker i verdi.) Det er den gamle sågen at eiendomsmegling gjør en smart investering, siden de ikke gjør noe mer land. Og likevel er det en linje fra en New York Times-gjennomgang av den nylige filmen av boliglånskrisen, 99 Homes, en gnistrende påminnelse om at historien gjentar seg: "[Eiere] … befinner seg under vann, fanget i forræderiske og kompliserte lån …. "(Hvis du tenker på å kjøpe i Big Apple, kan du også lese Hvor dyrt er New York, egentlig? og Velge å leie eller kjøpe i New York City.) <

Se bare på tallene

Men sjekk ut disse tallene: Siden august 2014 har Harlem ledet byen i markedsvekst, med en økning på 20%

i n litt over et år, drevet av bølgen av nybygde boligbygg i området. Harlems Studio Non Doorman, Studio Doorman og One Bedroom Doorman enhet gjennomsnitt henholdsvis erfarne økninger på 4 0%, 5 0% og 4 5%. Høres ikke så ille ut? Det er på en måned.

Median salgspris ligger svært nær $ 1. 025 millioner høy i 2008. Betyr det at en annen byste er sannsynlig? Nei, si eksperter i Crains New York Business, fordi den siste boblen ble skapt av løs kreditt, og dagens boliglån har mye strengere standarder.

I fjerde kvartal 2015 var Manhattan i en konstruksjonsboom, med inventar av boliger i nærheten av rekord lavet i løpet av siste kvartal 2013. Sammenliknet med den siste konstruksjonstoppen, i 2008s vanskelige landing da utviklerne holdt seg ut større tilbud enn etterspørsel, har en rekke faktorer kommet sammen for å forandre økonomien ved å eie og selge et hjem på Manhattan og de andre byene. I enkelte deler av byen rapporterer eiendomsmeglere om å bremse salget. Markedsusikkerhet er absolutt en faktor, med tidlig 2016 som reflekterer kjøperens nervøsitet.En avkastning av tillit vil trolig frigjøre noen opptatt etterspørsel, spesielt hvis kombinert med enda litt lavere priser, som eksperter sier er et typisk blip. Kortsiktige blips forstyrrer ikke langsiktige trender. de forteller oss.

Se på noen flere numre

Det er 850 000 leiligheter i denne overfylte byen. I løpet av første kvartal 2015 var bare 5, 200 eller litt over halvparten av en prosent, til salgs. Det er 26% under det historiske gjennomsnittet og bare 25% over det lave på 4, 164 i 2013. Hvorfor er nummeret så lite? Manhattan er en leietakerby; utleie utgjør mer enn 75% av leilighetene i de fem byene. Resten er nesten alle coops og condos. (Tidligere i år anslått Warburg Realty at det var færre enn 2000 enfamiliehus igjen i hele Manhattan som ikke var delt opp for å gjøre utleie.)

Høres ut som et godt marked for selgere. Bortsett fra dette: Salg ville gi eiere penger til å oppgradere til bedre graver, ja, men akkurat fordi når eiendomsmarkedet er stramt, er selgere nervøse for at de ikke vil kunne finne et annet hjem. Selv om de gjør det, vil de bedre leilighetene også koste mer. Resultat: Videresalgs inventar av eksisterende boliger er stillestående. Og på vei fremover vil det trolig holde oppadgående press på prisene. (Selv om en økning i rentenivået som følge av den siste Federal Reserve-flyttingen, kan redusere prisøkningen noe, minner eksperter om at det er pent opp etterspørsel klar til å hoppe inn når / hvis prisene myker.)

Når arbeidsledigheten er lav og lønn bli mer konkurransedyktige, bedrifter må betale for å beholde dyktige arbeidstakere "som kan holde byens økonomiske motor humming," sier Crains. Men å beholde og rekruttere ansatte blir vanskeligere når boliger er uoverkommelige. Som president for partnerskapet for New York City påpeker Kathryn Wylde: "Rekruttering av talent for å støtte våre ledende institusjoner, og våre universiteter blir stadig vanskeligere fordi de ikke har råd til å bo eller finne passende boliger på Manhattan." New York borgmester Bill de Blasio gjorde behovet for rimelig bolig et midtpunkt i sin siste kampanje og fortsetter å lokke og mobbe utviklere for å inkludere det i nye byggeprosjekter.

Hva om alt den nye konstruksjonen?

Vanligvis er den beste måten å holde prisene på skyrocketing, å legge til forsyning. Men på Manhattan har bygging av nye leiligheter bare tjent til å eskalere ytterligere kostnader. Den enestående penthouseen kommer ofte med en prislapp på $ 100 millioner eller mer, slik at New York boligbygging syntes å være et trygt sted for den globale rike å parkere sine penger - les: investeringsmidler fra Kina og andre steder i utlandet - som har påvirket markedet for alle andre i prosessen. Det samme har skjedd i London. Det er din Trickle-Down Theory i aksjon - perversely. Individuelle enheter har blitt investeringer, virtuelle lagringsenheter for penger i stedet for boliger, og derfor er mange selv tom, aldri okkupert.

Bunnlinjen

Hvis det er den beste tiden å kjøpe, kan det være nå. I går kan det vært enda bedre, og i morgen kan det koste enda mer. Men forbered deg på å bruke penger. (Meglere vurderer listede priser på opptil $ 2 millioner

lavere marked prispunkt for Manhattan.) Mest av alt, ta en annen linje fra 99 Homes : "Ikke bli emosjonell om eiendom. "Ikke alle av oss har råd til en penthouse utsikt.