For mange mennesker er å kjøpe et hjem den største enkeltfinansielle investeringen de noensinne vil gjøre. På grunn av den heftige prislappen, trenger de fleste vanligvis et boliglån. Et boliglån er en type avskrivet lån hvor gjelden tilbakebetales i faste avdrag over en periode. Avskrivningsperioden refererer til lengden av tid, i år, at en låner velger å betale et boliglån.

Mens den mest populære typen er det 30-årige fastrentepriset, har kjøperne andre opsjoner, inkludert 25-årige og 15-årige boliglån. Avskrivningsperioden påvirker ikke bare hvor lang tid det tar å tilbakebetale lånet, men hvor mye renter vil bli betalt over boliglånets levetid. Lengre amortiseringsperioder innebærer typisk mindre månedlige utbetalinger og høyere totale rentekostnader over lånets løpetid. Kortere avskrivningsperioder, derimot, innebærer generelt større månedlige utbetalinger og lavere totale rentekostnader. Det er en god ide for alle i markedet for et boliglån å vurdere ulike avskrivningsmuligheter for å finne en som gir best mulig passform når det gjelder håndterbarhet og potensielle besparelser. Her ser vi på ulike boliglånsavskrivningsstrategier for dagens homebuyers.

Amortiseringsskjemaer

Den nøyaktige mengden av hovedstol og renter som utgjør hver betaling, vises i pantavskrivningsplanen (eller amortiseringstabellen). I begynnelsen går mer av hver månedlig betaling mot interesse. Rente på boliglån er fradragsberettiget. Hvis du er i en høy skattekonsoll, vil dette fradraget være mer verdifullt enn de med lavere skattesatser. Ved hver etterfølgende betaling går mer og mer av betalingen til rektor, og mindre til renter, inntil realkreditlånet er betalt i sin helhet, og utlåner registrerer en tilfredsstillelse av boliglån med fylkeskontoret eller byråskontoret.

Lengre avskrivningsperioder Reduser månedlig betaling

Lån med lengre amortiseringsperioder har mindre månedlige innbetalinger fordi du har mer tid til å betale tilbake lånet. Dette er en god strategi hvis du vil ha betalinger som er mer håndterbare. Følgende figur viser et forkortet eksempel på en amortiseringsplan for et $ 200 000 30-årig fastrentelån på 4 5%:

Figur 1 Boliglånet for denne 30-årige fastrente 4. 5% boliglån er alltid den samme hver måned ($ 1, 013,37). Beløpene som går mot hovedstol og rente endres hver måned. Vist her er de første tre månedene av avskrivningsplanen, og deretter betalinger på 180, 240, 300 og 360 måneder.

Sammendrag for 30-årig fast rente 4. 5% lån:

- Boliglån = $ 200 000

- Månedlig betaling = $ 1, 013. 37

- Rentebeløp = $ 164, 813 .42

- Total kostnad = $ 364, 813. 20

Kortere avskrivningsperioder sparer penger.

Hvis du velger en kortere avskrivningsperiode - for eksempel 15 år - får du høyere månedlige innbetalinger, men du vil Spar også betydelig på renter over lånets levetid, og du vil eie ditt hjem tidligere.Også renten på kortere lån er vanligvis lavere enn de på lengre vilkår. Dette er en god strategi hvis du komfortabelt kan møte de høyere månedlige utbetalinger uten unødig trengsel. Husk at selv om avskrivningsperioden er kortere, innebærer det fortsatt å foreta 180 sekvensielle utbetalinger. Det er viktig å vurdere om du kan opprettholde dette betalingsnivået.

Figur 2 viser hvordan avskrivningsplanen ser ut til det samme $ 200 000 4,5% lånet, men med en 15-årig amortisering (igjen en forkortet versjon for enkelhets skyld):

Figur 2 Det samme $ 200 000 4,5% lånet, men med en 15-årig amortisering. De første tre månedene av avskrivningsplanen vises sammen med utbetalinger på 60, ​​120 og 180 måneder.

Sammendrag for 15-årig fast rente 4. 5% lån:

- Boliglån = $ 200 000

- Månedlig betaling = $ 1, 529. 99

- Rentebeløp = $ 75, 397 58

- Total kostnad = $ 275, 398. 20

Som vi kan se fra de to eksemplene, resulterer den lengre 30-årige avskrivningen på en mer overkommelig betaling på $ 1, 013. 37, sammenlignet med $ 1, 529. 99 for det 15-årige lånet, en forskjell på $ 516. 62 hver måned. Det kan gjøre en stor forskjell for familier på et stramt budsjett, eller som bare vil dekke månedlige utgifter. De to scenariene illustrerer også at 15-årsavskrivningen sparer 89, 416 kroner i rentekostnader. Hvis en låntaker komfortabelt har råd til de høyere månedlige utbetalinger, kan det gjøres betydelige besparelser med en kortere avskrivningsperiode.

Forhøyede betalingsalternativer

Selv med et lengre amortiseringslån er det mulig å spare penger på renter og betale lånet raskere gjennom akselerert avskrivning. Denne strategien innebærer å legge til ekstra utbetalinger til ditt månedlige boliglånsregning, som potensielt sparer deg for titusenvis av dollar, og lar deg være gjeldfri (minst i form av boliglån) år tidligere. Ta $ 200, 000, 30-årig boliglån fra eksemplet ovenfor. Hvis en ekstra $ 100-betaling ble brukt til rektor hver måned, ville lånet bli tilbakebetalt i sin helhet i 25 år i stedet for 30, og låntakeren ville innse en 317 dollar-sparing i rentebetalinger. Ta med det opp til en ekstra $ 150 hver måned, og lånet vil bli fornøyd i 23 år med en $ 43, 204. 16 besparelser. Selv en enkelt ekstra betaling hvert år kan redusere renten og forkorte avskrivningen, så lenge betalingen går mot rektor, og ikke renten (pass på at långiveren behandler betalingen på denne måten). Naturligvis bør du ikke avstå fra nødvendigheter eller ta penger ut av lønnsomme investeringer for å få ekstra utbetalinger. Men å kutte på unødvendige utgifter og sette pengene på mot ekstrautbetalinger kan gi god økonomisk fornuft. Og i motsetning til det 15-årige boliglånet, gir det deg fleksibilitet til å betale mindre noen måneder.

Tips: Online kalkulator for kalkulasjon kan hjelpe deg med å bestemme hvilket boliglån som er riktig for deg og beregne effekten av å foreta ekstra boliglånsbetalinger. I tillegg kan boliglån kalkulatorer brukes til å bestemme de beste rentene som er tilgjengelige.For å komme i gang, prøv kalkulatoren nedenfor.

Andre valg

Lån med rentebeløp kan tillate deg å betale enda mindre per måned enn en 30-årig fast rente boliglån, og du kan kanskje justere innbetalinger på andre måter som kan matche en forventet økning i personlig inntekt . Månedlige utbetalinger på disse kan imidlertid stige - hvor ofte avhenger av økonomiske indikatorer og hvordan kontrakten er skrevet - og med boliglånsrenter fortsatt ved nesten historiske nedturer, er de sannsynligvis en uklok innsats for de fleste huseiere. På samme måte har rentebeløp og andre typer ballonglån ofte lave betalinger, men vil etterlate deg grunnet en stor balanse ved utgangen av låneperioden, også en risikofylt innsats.

Bunnlinjen

Bestemme hvilken boliglån du har råd til, bør ikke bare overlates til utlåner: Selv i dagens låneklima med tøffere standarder, kan du bli godkjent for et større lån enn du virkelig trenger. Hvis du liker ideen om en kortere avskrivningsperiode, så du kan betale mindre interesse og eie huset ditt tidligere - men har ikke råd til de høyere betalingene - vurdere å se etter et hjem i et lavere prisklasse. Med et mindre boliglån kan du kanskje svinge de høyere betalingene som kommer med en kortere avskrivningsperiode.

Fordi så mange faktorer kan påvirke hvilket boliglån som er best for deg, er det viktig å vurdere situasjonen din. Hvis du vurderer et stort boliglån og du er i en høy skattekonsoll, vil boliglånet ditt sannsynligvis være gunstigere enn hvis du har et lite boliglån og er i en lavere skattekonsoll. Eller hvis du får god avkastning fra dine investeringer, kan det ikke være økonomisk fornuftig å kutte på å bygge opp porteføljen din for å gjøre høyere boliglånsbetalinger. Det som alltid gir god økonomisk fornuft er å evaluere dine behov og omstendigheter, og ta deg tid til å bestemme den beste boliglånsavskrivningsstrategien for deg.