Gode nyheter kom nylig fra Washington. Fannie Mae og Freddie Mac, regjeringen-chartret byråer som kjøper boliglån fra private långivere, ble enige om at regler som potensielt ville åpne boliglånsmarkedet til låntakere med mindre enn perfekt kreditt. (For mer, se Hva du trenger å vite om Fannie Mae Mortgages .)

Problemet

For å forstå hvorfor denne nyheten er så viktig må du først forstå problemet. Fannie og Freddie, som de er kjent, låner ikke penger. En forbruker ville aldri kalle dem for å få et godt tro estimat på et kommende hjem kjøp. I stedet er Fannie og Freddie børsnoterte selskaper opprettet av kongress som bidrar til å gi stabilitet og likviditet til boliglånsmarkedet.

Når en utlåner foretar et lån for å finansiere et boligkjøp, er det ofte den utlånerens endelige mål å selge det til Fannie eller Freddie i det som kalles sekundærmarkedet. Ved å selge lånet, rydder utlåner fra hans eller hennes bøker, frigjør penger og gir umiddelbar fortjeneste på lånet. Fannie og Freddie blir belastet av kongressen for å hjelpe lav-, moderate og mellomstore familier å oppnå drømmen om å kjøpe et hjem. Det gjør byråene ivrige etter å kjøpe disse lånene fra den opprinnelige (primære) långiveren for å legge til porteføljen.

Men her er hvor den mørke siden av boliglån kommer til syne. Fannie og Freddie er to av de mest ivrige kjøpere i annenhåndsmarkedet. På grunn av det, når långivere bestemmer om en person er kvalifisert, tenker de ikke så mye på å holde lånet; De vil bare godkjenne lånet hvis de tror at Freddie og Fannie ville kjøpe det.

Som långivere fant en masse i etterkant av boligkrisen, kan Fannie og Freddie tvinge dem til å kjøpe tilbake lånet hvis noe ikke stemmer. Eller, hvis byråene ikke tvingte en bank til å kjøpe tilbake et utilfredsstillende lån, kunne de smekke det med straffer. Som å kjøpe tilbake lånet ofte tilsvarer tap for utlåner, forsøker bankene å unngå at det skjer.

For det første har standardiseringsstandarder blitt høyere. Hvis du har søkt om et boliglån siden finanskrisen, vet du at nivået med å grave inn i dine økonomiske forhold er mye høyere enn det var før 2008. For det andre vil långivere ikke låne ut til låntakere som knapt oppfyller garantibestemmelser. Dette etterlater minimalt kvalifiserte låntakere uten lån fordi långivere ikke vil ha sjansen til å ha problemer med å selge til Fannie, Freddie eller andre kjøperne i annenhåndsmarkedet.

Den nye løsningen

Det er her de siste nyhetene blir viktige. Fannie og Freddie kunngjorde at de setter regler på plass som vil gi långivere tanker til å ta vare på lån til låntakere som er knapt kvalifiserte.Endringen innebærer i stor grad tvister. Hvis en tvist mellom långiveren og Freddie eller Fannie skjer, er Freddie og Fannie ikke de ultimate deciders lenger. I stedet vil det gå til en uavhengig arbiter.

Dette legger til andre endringer som har lettet begrensninger de siste årene, inkludert Fannies og Freddys forpliktelse til ikke å tvinge långivere til å kjøpe tilbake et lån, med mindre låntakeren savnet mer enn to ikke-påfølgende betalinger eller det var tegn på svindel. I 2014 definerte byråene bedre svindel, og i fjor gjorde de tydeligere straffen for feil i garantier, noe som førte til færre alvorlige straffer for mindre problemer. Alle disse endringene har bidratt til å løsne markedet, og åpner døren for å tillate mindre kvalifiserte låntakere å få boliglån.

The Bottom Line

I teorien skal disse nye reglene gjøre det lettere for noen potensielle låntakere å kvalifisere seg for et boliglån. Hvorvidt det skjer, gjenstår å bli sett. Noen eksperter sier at standarder vil myke, mens andre mener at forbrukerne ikke vil se en endring. (For mer, se Hva du kan forvente av boliglån i 2016 .)