Takket være en nylig bølge av boligplanlegging endringer i soverom samfunn spredt over hele landet, mange sent Boomers og ledende Gen-Xers har et pensjonsplanlegging og investeringsalternativ deres eldre brødre og søstre gjorde Jeg har ikke.

De som ser godt ut i sine hyggelige forstadskvarterer, ser frem til de fremtidsrettede menneskene i slutten av 40-tallet, 50-tallet og 60-tallet å sette besparelser og egenkapital i arbeid ved å bygge separate, sekundære hus på samme bygning som deres eksisterende familie husene. Kalt tilbehørsboliger eller ADUer, disse nye, mindre husene kan brukes til multigenerasjonell familieliv eller for leieinntekter.

Bedre alternativ boliger - og ekstra penger

I motsetning til så mange "granny flats" som er plagsomt skåret ut av eksisterende innvendige rom og underutnyttet på grunn av deres ulemper (den fuktige kjelleren, luftløs loftet) , de nye husene kan være designet med brukbare kjøkken og levedyktige rom helt fra starten. Fasiliteter som solpaneler, radiant oppvarming, baby porter og rullestol bredde haller og døråpninger kan planlegges i det nye huset.

Hvis ingen i familien trenger å leve i enheten akkurat nå, kan ADU være en investering for skattefri vekst, med inntektsføringen til en selvstyrt IRA. Den eneste begrensningen er at det nye huset må administreres uavhengig av en tredjepart og benyttes strengt som leie, og leietakerne kan ikke være familiemedlemmer. Mens du ikke kan eie fast eiendom innen 401 (k), kan du låne opptil 50% av midlene opp til $ 50 000 - penger som kan være et brolån under bygging. Hvis du vurderer disse alternativene, kan faglig rådgivning om lovligheten om armering av varighet og risikoen ved 401 (k) lån hjelpe deg med å ta en informert beslutning.

Hvorfor Residential Zoning endrer seg

Under post-Levittown-perioden med forstadsutbredelse ble befolkningstettheten sett som uønsket. Selv eldre boligområder som tillot en diskret garasje eller kjeller rom med et bad vanligvis forbudt, inkludert et kjøkken. I den nye sonering er de typiske hovedbegrensningene imidlertid på størrelse - vanligvis 800 til 1000 fot maksimums - og på stil slik at den nye strukturen passer inn i det omkringliggende nabolaget. Eieren kan bli pålagt å bo på eiendommen, enten i det nye eller det opprinnelige huset, for å forhindre slum-lording. Å gi en mulig lovlig måte å legge til tilknyttede enheter, kutter ned på ulovlige som skjørter skattelov og brannkoder.

Mange kommunale myndigheter favoriserer ADUer som en ny kilde til utvidelse av skattebasen. De skaper rimelige boliger som ikke innebærer konflikter med eminente domeneproblemer eller ulempene med kommersielt infillhus som er estetisk ute av trit med byen.

Boligdiversitet for å tillate en rekke inntekter er viktig i byer som trenger beboere for å fylle en rekke jobber. I Washington, D. C. større byområde, inkludert deler av Virginia og Maryland, kan hjelpeliv være tillatt så lenge det er utpekt for personer med lavere inntekt. I denne regionen er ADU også brukt til å stå for rimelig boligenhet - for eksempel tillater enkelte ADU-klassifiserte tilknyttede byhus i det som ellers er en enebolig, enebolig-utvikling. Inntektsrammer gjelder også.

Forskjellige steder, forskjellige rom

Forandringsvannet er nasjonalt, men har et skrøpelig aspekt, fordi det vasker over ett sted om gangen, med hver lokalitet som jobber ut løsninger på sine egne betingelser.

Unntaket er California, hvor byen Santa Cruz skrev boken, bokstavelig talt - en håndbok med ADU-design og godkjenningssystemer som den utviklet under en $ 350 000 statsstøtte på betingelse av at Santa Cruz-modellen ble Gis tilgjengelig gratis over hele California. Santa Cruz mål for smarte vekst var å øke densiteten samtidig som det beskyttet en grønn belte rundt i byen. Noen få byer i andre stater, som Ann Arbor, Mich., Adopterer Santa Cruz-modellen nå, og det vil bli mer.

Det er ingen overraskelse at den berømte grønne, knasefulle og sosialt oppmerksomme Portland, Ore., Er en annen trailblazer: Den 1. juni 2014 arrangerte den sin opprinnelige Build Small, Live Large: Accessory Residential Unit Tour, som viser elleve ferdige ADUer, en under bygging og seks små hus beregnet på å være på hjul. Interessen var høy; billetter til citywide tour utsolgt i god tid.

Portland's soneringskode ble endret i 1998. Når en avgift for 2010 tilbakebetalt byens infrastrukturutviklingskostnader med så mye som $ 11 000, økte antall ADUer bygget ved tillatelse fra ca 30 år til 200 i 2013. > Seattle kaller dem "Portland Houses", og Portland kaller dem "bakgårdshytter", men et 600 kvadratmeter vognhus er faktisk på forsiden av Edith Casterline og Don Goldens eiendom i Portlands Sunnyside-nabolag. Det kostet sine skapere $ 110 000, pluss svette egenkapital, i 2009. Eierne trakk på besparelser og et hjem egenkapital linje av kreditt. Vognhuset har solcellepaneler som støtter begge husene i de varmere seks månedene av året. Det nye stedet brukes som utleie mens eierne bor i hovedhuset, glad for å ha inntekt fra det lille huset som betaler halvparten av boliglånet.

Vognhus, eller "smughus" opprinnelig for tjenere, er en viktoriansk Minneapolis-tradisjon, men i mer enn 40 år har de ikke blitt tillatt som uavhengige boliger - mye til frustrasjonen av Jim Graham, en byplanlegger (og bosatt) i Twin Cities 'Ventura Village, det eneste området som tillater ADUer. Ventura Village er et fellesskap planlagt for rimelige boliger i begynnelsen av 2000-tallet som viste seg å være tilfredsstillende.

Over elven, St Pauls eksklusive St.Anthony Park drøfter i dag en plan for ADUer innenfor en halv kilometer av en ny lysstangslinje. St. Anthony Park Land Use Efficiency-handlingsgruppen ligger bak planene for å endre planlegging og i mai 2014 annonserte det dannelsen av en arbeidsgruppe for å gi anbefalinger om hensiktsmessighet. The Park Bugle, en samfunnstidning, har dekket "de sterke meninger" uttrykt lokalt både for og mot ADU zoning initiativet, og utfallet ser langt fra sikkert.

Byplanlegger Jim Graham er uenig: "Det kommer definitivt," sier han. Graham kjenner godt AARP-studien i 2000 som foreslo ADUer for eldre mennesker som reduserer sine hjem. Han har besøkt Vancouver, B. C., for å studere byens veletablerte vogntog i hele byen - selv rundt byens rådhus. "Det er ideelt lavprofil, høy tetthet bolig," sier han, "det er rimelig for en voksende befolkning og legger til skattegrunnlaget uten å legge til infrastrukturkostnader. "I 2002 jobbet med et stipend fra Fannie Mae for Ventura Village, Graham og hans kolleger, hvordan man kunne bygge flere 1180-1190 kvadratmeter enheter med forskjellige eksteriørutseende og variabel interiøroppsett, men ved hjelp av visse standardkomponenter og Ikea-teknikker å inneholde kostnader til $ 59-60 en kvadratmeter. Disse arkitektonisk high-end ICF-konstruerte (isolerende betongform) -enhetene ble konstruert for å være orkanfast samt "nesten null-sum" i energibruk. Det var et dusin år siden. I dag, sier Graham, et tilsvarende 1000-talls fotvognhus over en tre-bils garasje kan bygges fra grunnen til ca $ 100 en kvadratmeter - kommer inn til omtrent $ 100 000.

En ny løsning for Boomers og Gen X

ADUer gir en rute som er spesielt nyttig for den yngre delen av den enorme Baby Booms generasjonen. En stor skillelinje går ut mellom tidlig og sen Boomers: De tidlige Boomers (født 1946-1952) begynte å jobbe når ytelsesplaner var til stede - vanligvis pensjonsplaner som gir regelmessige månedlige utbetalinger og visse garanterte helsetjenester fordeler for pensjonister. De pleier å være ganske sikre på deres økonomi i pensjon.

Senere Boomers (født 1958-1963) har derimot ofte hatt tilgang til innskuddsbaserte planer - det vil si 401 (k) s eller Keoghs og 403 (b) s. Den vanligste 401 (k) utbetalingen er et engangsbeløp, noe som gjør at enkeltpersoner er ansvarlige for deres pengehåndtering fra da av.

Denne generasjonen, nå i 50-årene eller tidlig på 60-tallet, brent av boliglånsmeltdownen og skadet av karriereuroen i den store resesjonen, har stor usikkerhet om sine futures. Bare 25% er sikre på å ha økonomisk trygghet i pensjon. Senere Boomers forventer å fortsette å arbeide til 72 år. Mer enn en tredjedel er fortsatt økonomisk støttet av et voksen barn, og mange har trukket opp pensjonsbesparelser for å løse jobbtap. Ikke rart at de har de engstelige blitsen av peri-pensjon. De vet at flere pensjonsinntekter vil være nødvendig for å holde pengene sine ute.

Seniorer og fremtidige pensjonister som planlegger å jobbe lengre, må bo i nærheten av jobbene sine. De kan også elske sine nabolag og fryde den sosiale isolasjonen av å flytte seg bort fra folk de kjenner; downsizing naboen har appell. Og noen rettferdig vil ikke leve i eldre boliger - "geezer ghettos", som Margaret Wylde, president for ProMatura Group, kaller dem. En nylig State Street-studie har funnet ut at sent Boomers mener at eiendomsmegling har vært deres beste investering hittil: "Investorer har tydeligvis en tilhørighet for det materielle - kontanter på den ene siden og eiendommen på den andre," konkluderer studien. ADUer kan levere begge deler.

Finne pengene

Lån fra en 401 (k) er ikke den eneste måten å finansiere en ADU på. Home equity lån gjør et forsiktig comeback. Det er fortsatt mulig å refinansiere med lav boliglånsrate, slik at noen familier tapper egenkapitalen i sitt eksisterende hus. Og det er den magiske alderen på 59 1/2 når tidlige uttaksstraff ikke lenger gjelder for pensjonskonto, en annen potensiell kontantkilde.

AADU er også en måte for mer entreprenørskap Gen Xers å ta kontroll over deres fremtidige pensjonsbolig og inntektsbehov. Leieinntekter vil trolig holde tritt med levekostnadene bedre enn de sosiale trygghetsfordelene vil de tror. Ifølge nyere studier, er Gen Xers - født 1961-1981 - familie- og fellesskapssentrert. Sammenlignet med andre generasjoner, er Gen X høyest i frivillig arbeid, med 3 av 10 aktive. En nylig Metlife-studie har funnet at 20% av Gen Xers bruker gjennomsnittlig 11 timer i uken med omsorg for foreldrene eller en annen eldre slektning, som hjelper med oppgaver som shopping, husholdningsarbeid, mat eller transport. Mer enn 15% gir 20 timer eller mer omsorg per uke - en ekstra grunn til at en ADU kan være nyttig for både den eldre slektningen og omsorgspersonen.

Når Generation Lim trommer Geezer Ghetto

Generasjonsgapet ser ikke ut til å drive mid-life Baby Boomers og deres Gen X-familier fra hverandre det gjorde. Den store resesjonen har gjort mange familier mer gjensidig avhengige. Generasjonslim utvikles ofte mens generasjoner deler tak, og nødvendigheten blir til tilhørighet.

Ved hjelp av grandparenting og regelmessig barnepass er det en lykkelig gjengivelse for mange aktive pensjonister i de sena Boomer- og tidliggeneratorene X X som har jobbet foreldre selv og rushing gjennom sine barns unge år. ADU-boliger kan begynne med de eldre voksne ved hjelp av den nye strukturen som en inntektsegenskap eller å huske barn som bare starter ut på egen hånd.

Senere kunne seniorene flytte inn i ADU, vende seg over deres større hjem til neste generasjon foreldre og barnebarn. Å ha den yngre familien ved siden av, vil bety at eldre seniorer kan utsette skuttende bevegelse til å hjelpe til med å leve eller omsorg og unngå noen av de høyere kostnadene, og lette frykten for å overleve pengene sine. Manglende familiemedlemmer til å bruke den, den eldre generasjonen kunne flytte inn i ADU og leie ut sitt større hjem.Ikke rart at du investerer i et sekundærhus ved siden av deres nåværende, appellerer til mange i midtlivet: Det er multigenerasjonelt og livscyklushus.

Bunnlinjen

"Familier som hiver sammen kan trives sammen" kan være disse familiens motto. Andre som ADU som en måte å redusere etter hvert som de blir eldre og får inntekt i pensjon. Kommuner som endrer sonering slik at disse enhetene kan dra nytte av økt mangfold i boliger og en større skattebase uten kostbar ny infrastruktur. Som Minneapolis / St. Paul urban planlegger Jim Graham sier, "Tiden er riktig. “