Få låntakere søker et 15-årig boliglån når de kjøper et hjem. I februar 2015, ifølge Mortgage Bankers Association, var det bare 5% av boligkjøpene og 20% ​​av refinansierne som søkte om et 15-årig boliglån, og disse tallene har gått ned de siste årene. Men hvis låntakere blir avskrevet av den relativt høye månedlige betalingen, går de ut av sjansen til å spare mye penger, i begge sansene av ordet.

PROS

En 15-årig boliglån koster mye mindre enn å låne penger over 30 år.

• Fordi kostnaden for et boliglån beregnes som en årlig rente, og du låner pengene i halvt så lenge, vil du mye mindre å låne penger i 15 år - vanligvis mindre enn halvparten av det du betaler over 30 år. Jo høyere renten er, desto større er gapet mellom de to boliglånene. Ved 4% betaler du bare ca 46% av renter du betaler over det lengre lånet.

Sammenlign 15-årige og 30-årige boligrente med vår boligkalkulator:

• Fordi kortsiktige lån er mindre risikable og billigere for bankene å finansiere, er en 15-årig boliglån typisk kommer med en lavere rente - hvor som helst mellom en fjerdedel og hel poeng mindre enn for et 30-årig boliglån.

• Hvis boliglånet ditt er kjøpt av et av de regjeringskonsulente selskapene, som Fannie Mae, vil du sannsynligvis ende opp med å betale mindre i avgifter for et 15-årig lån. Fannie Mae og de andre regjeringsstøttede foretakene belaster hva de kaller prisnivåjusteringer på lånenivå som ofte gjelder bare for, eller er høyere for, 30-årige boliglån. Disse gebyrene gjelder vanligvis for låntakere med lavere kredittpoeng, mindre nedbetalinger eller begge deler. Den føderale boligforvaltningen belaster lavere boliglånsforsikringspremier til 15-årige låntakere. De fleste låntakere betaler i siste instans disse kostnadene som en del av en høyere rente, i stedet for som forhåndsavgifter.

• Fordi den månedlige betalingen er høyere, vurderer finansielle planleggere den 15-årige pantet en form for tvungen besparelse - i stedet for å investere disse besparelsene på en pengemarkedsskonto eller aksjemarked, er du investere dem i huset ditt, som i det lange løp også vil sannsynligvis verdsette i verdi.

CONS

Kortere boliglån har høyere månedlige utbetalinger enn langsiktige lån. For eksempel har et 15-årig lån på $ 300 000 ved 4% rente en månedlig betaling på $ 2, 219 eller 55% høyere enn et 30-årig boliglån med samme beløp i samme rate.

• Den høyere betalingen kan begrense kjøperen til et mer beskjeden hus enn de ville kunne kjøpe med et 30-årig lån. (Den samme månedlige betalingen på et 30-årig lån vil betale tilbake et større lån.)

• Den høyere betalingen krever høyere kontantreserver - så mye som ett års inntektsverdi i flytende besparelser.

• Den høyere betalingen betyr at en låner kan frigi muligheten til å bygge opp andre besparelser, eller spare for andre mål som har insentiver, som collegeopplæring eller i en 401 (k) pensjonskonto, som både er utsatt for skatt og har et arbeidsgiverbidrag.En kunnskapsrik og disiplinert investor vil miste muligheten til å investere forskjellen mellom de 15-årige og 30-årige utbetalingene i høyere avkastningspapirer.

The Bottom Line

Et 15-årig boliglån kan spare deg for mye penger. Tenk deg et $ 300 000 lån, tilgjengelig på 3. 25% i 15 år eller på 4% i 30 år. Den kombinerte effekten av raskere avskrivninger og lavere rente betyr at låne penger i bare 15 år ville koste $ 79, 441, sammenlignet med $ 215, 609 over 30 år, eller nesten to tredjedeler mindre. Gni er selvfølgelig den høyere månedlige betalingen.

(For mer om valg av riktig boliglån for deg, se Bank mot budsjett: Hvor mye hus kan du gi råd til? og Sammenligning av en 30-årig mot en 15-årig boliglån .)