Inntekter fra investeringseiendommer er historisk høye og peker på økende inntekter fra utleie av fast eiendom. Men før du investerer i eiendomsleie, hvordan går det om å verdsette eiendomsleie?

Her presenterer vi på høyt nivå noen måter å verdsette leieeiendom på. (For relatert lesing, se Enkle måter å investere i fast eiendom. )

TUTORIAL: Utforsk eiendomsinvesteringer

Salgssammenligningstilnærming

Salgssammensetningen (SCA) er en av de mest gjenkjennbare former for verdsettelse av boligsiendommer. Denne tilnærmingen er bare en sammenligning av lignende boliger som har solgt eller leid ut over en gitt tidsperiode. De fleste investorer vil ønske å se en SCA over en betydelig tidsramme for å oppnå eventuelle potensielle trender.

SCA er avhengig av attributter for å tilordne en relativ prisverdi. Pris per kvadratmeter er en vanlig og lett forståelig metrisk som alle investorer kan bruke til å bestemme hvor eiendommen skal bli verdsatt.

Hvis en 2 000 kvadratmeter rekkehus leier for $ 1 / kvadratmeter, kan investorer med rimelighet forvente en tilsvarende leieinntekt basert på lignende utleie i området. Husk at SCA er noe generisk; det vil si at hvert hjem har en unikhet som ikke alltid er kvantifiserbar. Kjøpere og selgere har unike smaker og forskjeller. SCA er ment å være en grunnlinje eller fornuftig mening og ikke et perfekt forutsigelses- eller verdsettelsesverktøy for fast eiendom.

Det er også viktig for investorer å bruke en sertifisert taksator eller eiendomsmegler når man ber om en sammenlignende markedsanalyse. Dette reduserer risikoen for svindelbedømmelse, som ble utbredt i 2007 eiendomskrisen. (For relatert lesing, se Valuing A Real Estate Property. )

Capital Asset Pricing Model

Kapital eiendomsprismodellen (CAPM) er et mer omfattende verdsettingsverktøy for fast eiendom. CAPM introduserer konseptene om risiko og mulighetskostnad som det gjelder for eiendomsinvestering. Denne modellen ser på potensiell avkastning på avkastning (ROI) avledet av leieinntekter, og sammenligner den med andre investeringer som ikke har noen risiko, for eksempel amerikanske statsobligasjoner eller alternative former for eiendomsinvesteringer som eiendomsinvesteringer (REITs).

I et nøtteskall, hvis forventet avkastning på en risikofri eller garantert investering overstiger potensiell avkastning fra leieinntekter, er det bare ikke økonomisk forsvarlig å risikere leieeiendom. Med hensyn til risiko vurderer CAPM de inneboende risikoene for å leie fast eiendom.

For eksempel er alle utleieboliger ikke de samme. Plassering og alder av eiendom er nøkkelhensyn. Leie av eldre eiendommer vil bety at utleiere vil sannsynligvis medføre høyere vedlikeholdskostnader.En eiendom til leie i et høyt forbrytelsesområde vil sannsynligvis kreve flere sikkerhetsforhold enn en utleie i et inngjerdet.

Denne modellen antyder factoring i disse "risikoene" før du vurderer investeringen eller når du etablerer en leieprisstruktur. (CAPM hjelper deg med å bestemme hvilken avkastning du fortjener for å sette pengene dine i fare. For mer, se Kapitalbaseprisprismodellen: En oversikt. )

Inntektsmetoden

Inntektsveksten fokuserer på hva den potensielle inntekten for leieeiendom gir i forhold til opprinnelig investering. Inntektsinnsatsen brukes ofte til kommersiell eiendomsinvestering.

Inntektsmetoden er avhengig av å bestemme den årlige kapitaliseringsrenten for en investering. Denne satsen er den anslåtte årlige inntekten fra brutto leie multiplikator dividert med nåverdien av eiendommen. Så hvis en kontorbygning koster $ 120 000 å kjøpe og den forventede månedlige inntekten fra leie er $ 1, 200, er den forventede årlige kapitaliseringsrenten:

($ 1200 * 12 måneder) / $ 120 000 = 12%

Dette er en veldig forenklet modell med få forutsetninger. Mer enn sannsynlig er det rentekostnader på boliglånet. Også fremtidig leieinntekter kan være mindre eller mer verdifulle fem år fra nå enn de er i dag.

Mange investorer er kjent med netto nåverdi av penger. Dette konseptet som brukes på eiendomsmegling er også kjent som en diskontert kontantstrøm. Dollars mottatt i fremtiden vil bli utsatt for både inflasjon og deflasjonsrisiko, og presenteres på rabatterte vilkår for å ta hensyn til dette. ) Kostnadstilgangen

Kostnadstilgangen for verdsettelse av fast eiendom sier at eiendommen bare er verdt det det med rimelighet kan brukes til. Det anslås ved å summere landverdien og avskrives verdien av eventuelle forbedringer.

Vurdering fra denne skolen gir ofte den "høyeste og beste" bruken for å oppsummere kostnadstilgangen til fast eiendom. Det brukes ofte som grunnlag for å verdsette ledig land.

Hvis du for eksempel er en boligutvikler som ønsker å kjøpe tre hektar land i et ufruktbart område for å konvertere til condominiums, vil verdien av det landet bli basert på den beste bruken av det landet. Hvis landet er omgitt av oljefelt og nærmeste person bor 20 miles unna, er den beste bruken og dermed den høyeste verdien av eiendommen ikke omdannet til leiligheter, men muligens utvidet boreretten til å finne mer olje.

En annen brukervennlig argumentasjon har å gjøre med eiendomszonering. Hvis den potensielle eiendommen ikke er zoned "bolig", blir verdien redusert siden utvikleren vil pådra seg betydelige kostnader for å bli rezoned. Det anses mest pålitelig når det brukes på nyere strukturer og mindre pålitelig for eldre egenskaper. Det er ofte den eneste pålitelige tilnærmingen når man ser på spesielle bruksegenskaper. (For relatert lesing, se

Boligpris vs rentenivå: Hva er viktigere? ) Bunnlinjen

Eiendomsinvestering er ikke ute av vogue av en hvilken som helst del av fantasien.Siden den siste ulykken har boligmarkedet imidlertid endret seg dramatisk.

Vende hjem finansiert uten penger ned er en gjenstand fra fortiden og muligens borte for alltid. Men utleie av fast eiendom kan være lønnsomt, hvis investorer vet hvordan man skal verdsette fast eiendom.

Mest seriøse investorer vil se på komponenter fra alle disse verdsettelsesmetodene før de tar en leieavgjørelse. Å lære disse innledende verdsettelseskonseptene bør være et skritt i riktig retning for å komme tilbake til eiendomsinvesteringsspillet. Deretter, når du har funnet en eiendom som kan gi deg en gunstig inntekt, finner du en gunstig rente for din nye eiendom ved hjelp av et boliglån kalkulator. Bruke dette verktøyet vil også gi deg flere konkrete tall for å jobbe med når du vurderer en potensiell utleie eiendom.

(For mer, se

5 feil som gjør huset vende en flop. )