Investering i inntektsgenererende eiendommer innebærer markedsdata og en grad av subjektivitet. En av de viktigste forutsetninger som en eiendomsinvesterer må foreta når verdsettelse av eiendommer, er å velge en passende kapitaliseringsgrad, som er den påkrevde avkastningen på fast eiendom, fratrukket verdiøkning eller avskrivning.

Enkelt sagt, det er den satsen som brukes på netto driftsinntekter for å bestemme nåverdien av en eiendom.

- 9 ->

TUTORIAL : Utforsk eiendomsinvesteringer

Beregning med kapitalverdi

For eksempel, hvis en eiendom som forventes å generere netto driftsinntekter (NOI) på $ 1 millioner over neste ti år er neddiskontert med en kurs på 14%, vil markedsverdien av eiendommen bli bestemt til å være $ 1 000 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, hvor hvor netto driftsinntekter dividert med den totale kapitaliseringsrenten er lik markedsverdi.

Markedsverdien $ 7, 142, 857 representerer en god avtale dersom eiendommen selger på $ 6. 5 millioner og det ville være en dårlig avtale dersom salgsprisen er $ 8 millioner.

Fastsettelse av kapitaliseringsrenten er en av nøkkelverdiene ved verdsettelse av en inntektsgenererende eiendom. Det finnes flere metoder som investorer kan bruke til å finne en passende kapitaliseringsfrekvens.

Market-Extraction Method

Denne metoden antar at det er nåværende, lett tilgjengelig netto driftsinntekter og salgsprisinformasjon på sammenlignbare inntektsgenererende egenskaper. Fordelen med markedsutvinningsmetoden er at kapitaliseringsrenten gjør direkte inntektsverdi mer meningsfylt.

Fastsettelse av kapitaliseringsfrekvensen er relativt enkel her. Anta at en investor vurderer å kjøpe inn en parkeringsplass som forventes å generere $ 500 000 i netto driftsinntekter. I området er det tre eksisterende sammenlignbare inntektsgenererende parkeringsplasser.

en. Parkeringsplass 1 har et netto driftsinntekt på $ 250 000 og en salgspris på $ 3 millioner. I dette tilfellet er kapitaliseringsfrekvensen: $ 250 000 / $ 3 000 000 = 8. 33%.

2. Parkeringsplass 2 har et netto driftsinntekt på $ 400 000 og en salgspris på $ 3. 95 millioner. Kapitaliseringsfrekvensen er: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Parkeringsplass 3 har et netto driftsinntekter på $ 185 000 og en salgspris på $ 2 millioner. Kapitaliseringsfrekvensen er: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Basert på de beregnede satsene for disse tre sammenlignbare eiendommene (8. 33, 10. 13 og 9. 25%), ville en samlet kapitalisering på 9,4% være en rimelig representasjon av markedet. Ved å benytte denne kapitaliseringsrenten kunne en investor bestemme eiendommens markedsverdi. Parkeringsplassen investeringsmuligheten ville bli verdsatt ved å bruke $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Oppbyggingsmetode

Oppbyggingsmetoden er litt mer kompleks enn markedsutvinningsmetoden. Kapitaliseringsrenten oppnås ved å kombinere rente, ikke-likviditetsrente (ved hvilken det er illikvide på grunn av eiendomsmeglingens art), gjenoppta premie og risikofaktor.

Gitt en rente på 4%, en likviditetsgrad på 1, 5%, en gjenopptakst premie på 1,5% og en risikofaktor på 2,5%, ville kapitaliseringsrenten på en egenkapitaleiendom være oppsummert som: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11,5%. Hvis netto driftsinntekter var $ 200 000, ville markedsverdien av eiendommen være: $ 200 000 /. 115 = $ 1, 739, 130.

Åpenbart utfører denne beregningen veldig grei. Kompleksiteten ligger i å vurdere nøyaktige estimater for de enkelte komponentene i kapitaliseringsfrekvensen, noe som kan være utfordrende. Fordelen med oppbyggingsmetoden er at den forsøker å definere og nøyaktig måle individuelle komponenter av en diskonteringsrente.

Band-of-Investment Method

Investeringsmetoden krever de mest avanserte beregningene av de tre metodene. Kapitaliseringsrenten beregnes ved bruk av individuelle rentesatser for eiendommer som bruker både gjelds- og egenkapitalfinansiering. Fordelen med investeringsmetoden er at den er den mest hensiktsmessige kapitaliseringsrenten for finansierte eiendomsinvesteringer.

Det første trinnet er å beregne en synkende fondsfaktor. Dette er andelen som må settes til side hver periode for å ha et visst beløp på et fremtidig tidspunkt. Anta at en eiendom med netto driftsinntekter på $ 950 000 er 50% finansiert, ved bruk av gjeld til 7% rente som skal amortiseres over 15 år. Resten betales med egenkapital med en avkastning på 10%. Den synkende fondsfaktoren beregnes som:

Rente / 12 måneder
{[1 + (rente / 12 måneder)] ^{Antall år x 12 måneder} } - 1

Plugging i tallene, får vi:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Dette beregnes til. 003154 per måned. Per år, denne prosentandelen:. 003154 x 12 måneder = 0. 0378. Den rate som en utlåner må betales til er lik denne synkende fondsfaktoren pluss renten. I dette eksemplet er denne satsen:. 07 +. 0378 = 10. 78%, eller. 1078.

Den vektede gjennomsnittskursen, eller den samlede kapitaliseringsrenten, bruker 50% vekten for gjeld og 50% vekt for egenkapitalen er således: (5 x. 1078) + (5 x 10) = 10 . 39%. Som et resultat vil markedsverdien av eiendommen være: $ 950 000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

Bunnlinjen

Disse metodene er spesielt utviklet for inntektsgenererende egenskaper som leilighetshus, kommersielle og industrielle eiendommer. Det skal bemerkes at disse metodene ikke er hensiktsmessige for eiendommer som eies av eiere.

Gjetting til verdien av en inntektsgenererende eiendom kan føre til unøyaktige vurderinger og mislykkede investeringer. Å velge en passende kapitalisering øker nøyaktigheten av en vurdering, og dermed evnen til å velge gode inntektsgenererende eiendomsinvesteringer.(For mer relaterte avlesninger, sjekk ut Slik analyserer du eiendomsinvesteringer i fast eiendom , Enkle måter å investere i fast eiendom og Viktige grunner til å investere i fast eiendom .)