Del video // www. Investopedia. com / termer / r / reversemortgage. asp

Hva er et "Reverse Mortgage"

Et omvendt boliglån er en type boliglån hvor et hus kan låne penger mot verdien av hjemmet sitt, motta midler i form av en fast månedlig betaling eller kredittkort. Ingen tilbakebetaling av boliglånet (hovedstol eller renter) er nødvendig før låntakeren dør, flyttes permanent eller selger hjemmet. Transaksjonen er strukturert slik at lånebeløpet ikke vil overstige verdien av hjemmet over lånets løpetid.

Omvendt boliglån har eksistert i en eller annen form siden 1960-tallet, men den moderne versjonen har nylig inngått offentlig bevissthet som et levedyktig gjeldsinstrument for villaeiere. Selv om denne typen lån har blitt betraktet med mistillit av både finansplanleggingssamfunnet og media, har etterspørselen økt fordi det kan gi en rask løsning for folk som er "rik på hjem og penger," særlig eldre som trenger å supplere deres pensjonsinntekt eller betale for langsiktig omsorg. Før du hopper inn, er det imidlertid viktig å forstå grunnleggende, herunder hvordan omvendte boliglån fungerer, hvordan de oppnås og kostnadene involvert.

«Reverse Mortgage»

Hvordan kjøper et boliglån med en vanlig (eller fremover) boliglån? Du låner penger fra en utlåner, gjør månedlige innbetalinger til å betale ned balansen, og stadig øke egenkapitalen i hjemmet. Over tid reduseres gjelden din og egenkapitalen øker, og når boliglånet er betalt i sin helhet, eier du hjemmet direkte.

En omvendt boliglån fungerer annerledes - faktisk som navnet betyr, det virker motsatt vei. I stedet for å gjøre mon thly betalinger til en utlåner, gjør en utlåner utbetalinger til deg, basert på en prosentandel av verdien i ditt hjem. Du velger om kontanter er betalt som en enkelt lump sum, en vanlig månedlig kontant forskudd (enten så lenge du bor i hjemmet eller i et bestemt antall år), en kredittlinje (hvor du bestemmer når og hvor mye å låne), eller en kombinasjon av disse alternativene.

I løpet av livet av det omvendte boliglånet, beholder du tittelen til ditt hjem, som fungerer som sikkerhet for lånet. Du betaler kun renter på inntektene du mottar, og både faste og variable renter er tilgjengelige. De fleste reverserte boliglån er variabelrenteutlån knyttet til kortsiktige indekser, for eksempel 1 års statsobligasjon eller London Interbank Offered Rate (LIBOR), pluss en margin som kan legge til en ekstra en til tre prosentpoeng. Eventuelle renteforbindelser i løpet av det gjenværende boliglånet til tilbakebetaling skjer.

Etter hvert som lånet utvikler seg, øker gjelden din mens egenkapitalen minker.Når du flytter, selger hjemmet eller overgår, selgeren selger hjemmet for å gjenopprette pengene som ble utbetalt til deg. Etter at utlåneravgift er betalt, går egenkapital igjen i hjemmet til deg eller dine arvinger (i noen tilfeller har arvinger muligheten til å tilbakebetale boliglånet uten å selge hjemmet). Hvis du mottar flere utbetalinger enn ditt hjem er verdt (hvis du "overlever" lånet), vil du aldri skylde mer enn verdien av hjemmet, ifølge Federal Trade Commission.

Et omvendt boliglån kan bli forfalt dersom du ikke oppfyller forpliktelsene til boliglånet. for eksempel hvis du ikke betaler skatten din og / eller forsikringen, eller hvis eiendommen faller i forfall. Du er fortsatt ansvarlig for å betale eiendomsskatt, huseiereforsikring og opprettholde ditt hjem. Men hvis verdien faller under det beløpet du har lånt av andre grunner, som en nedgang i boligmarkedet, kan du ikke utelukkes.

Typer av Reverse Mortgages

Det er flere forskjellige typer omvendt boliglån. De inkluderer:

Enkeltsikrede realkreditlån, som tilbys av enkelte statlige og kommunale myndigheter og non-profit

• Forbundsforsikrede realkreditlån, kjent som HECMs (Home Equity Conversion Mortgages)

• Egne reverse realkreditlån , som er private lån støttet av et utstedende selskap.

• Enkeltmåte omvendte boliglån er vanligvis for huseiere med lav og moderat inntekt. Långiveren bestemmer hvordan denne typen omvendt boliglån kan brukes (for eksempel å betale eiendomsskatt eller for reparasjoner til huset).

Home Equity Conversion Mortgage (HECM) er den vanligste. HECM lån utstedes av private banker og forsikret av Federal Housing Administration (de er de eneste omvendte boliglånsprodukter garantert av USAs regjering). Disse lånene har ingen inntektsbegrensninger eller medisinske krav, og det er ingen begrensninger på hvordan pengene kan brukes. Den primære ulempen ved denne typen tilbakebetalt boliglån er at det maksimale lånebeløpet er begrenset (for tiden er det mindre av boligens verdsettede verdi eller HECM FHA lånegrensen på $ 625, 500).

Proprietære realkreditlån, også tilgjengelig fra ulike utlånsinstitusjoner, tilbyr beløp som er høyere enn HECM-lån; Men den potensielle fordelen kommer til en pris. Ikke-HECM-boliglån er ikke føderalt forsikret og kan være betydelig dyrere. Eierne med høyere verdi (i de seks tallene sier) kan ha mest nytte av denne typen.

Slik får du et omvendt boliglån

Fordi det store flertallet av omvendte boliglån er HECM-lån, fokuserer vi på dem. For å kvalifisere, må du:

Vær minst 62 år gammel

• Eier hjemmet direkte (eller ha lav boliglånsbalanse)

• Hold tittel til hjemmet og bo i det som hovedbolig

• Ikke være krenkende for enhver føderal gjeld (inntektsskatt, småbedriftsadministrasjon lån eller føderale studielån)

• være i stand til å foreta rettidig og full betaling for løpende eiendomspriser (f.eks. eiendomsskatt, forsikring, HOA avgifter osv.)

• Delta i en forbrukerinformasjonssesjon som tilbys av en HUD-godkjent HECM-rådgiver (disse sesjonene er gratis)

• Ofte vil utlåner kreve at det ikke kan være noen andre rettigheter mot hjemmet (hvis det er, må de bli betalt med inntektene av det omvendte boliglånet).

I tillegg må hjemmet ditt være:

En enkelt familiens hjem eller et to-fire-hus (og du bruker minst en av enhetene)

• Et HUD-godkjent villaprosjekt eller byhus < Et produsert hjem som oppfyller FHA-krav (bygget etter juni 1976)

• Du kan ikke få et omvendt boliglån på et utleiehjem, et feriehjem eller et hjem som pleide å være din primære bolig, men har vært ubebodd for et år (fordi du har bodd i et pleiehjem, for eksempel). Når du har en omvendt boliglån, kan du imidlertid leve andre steder i opptil 12 måneder før lånet forfaller.

• Hvor mye kan du låne?

Siden du ikke betaler på et omvendt boliglån, men heller mottar betalinger, trenger du ikke nødvendigvis noen fortjeneste for å kvalifisere deg for en. Men långivere gjennomfører nå økonomiske vurderinger for å sikre at låntakere kan oppfylle obligatoriske økonomiske forpliktelser, som eiendomsskatt og forsikring. Din inntekt, eiendeler, månedlige levekostnader og kreditthistorikk vil bli verifisert i løpet av låneprosessen (selv om kredittpoengene dine ikke er en viktig faktor). hvis du ikke har nok inntekt eller likvide midler, kan utlåner legge til side en del av din omvendt boliglån inntekt for å dekke skatt og forsikring.

Mengden penger du mottar avhenger av en rekke faktorer, inkludert den yngste lånerens alder (par kan låne, ikke bare enkeltpersoner), den nåværende rentesatsen, verdien av hjemmet og - i tilfelle av en HECM lån - utlånsgrensen. Generelt, jo eldre du er, desto mer verdifullt ditt hjem og jo mer egenkapital du har det, jo mer penger kan du få for et omvendt boliglån.

Her er et eksempel på hvordan det kan fungere for to hus i samme område, begge verdt $ 300 000: John ble født 1. januar 1942, og kan få et egenkapitallån på $ 174, 900 (før avgifter, forsikring og avsluttende kostnader). Johns nabo, Jim, født 1. januar 1952, vil trolig kunne låne bare $ 154, 200 på grunn av sin yngre alder.

Kostnadene ved omvendt boliglån

Omvendt boliglån innebærer en rekke kostnader. Avgiftene og kostnadene inkluderer:

Mortgage Insurance Premium (MIP).

Lånforsikring garanterer at du vil motta låneforskuddene dersom firmaet som administrerer kontoen din (lånetjenesten) går ut av virksomheten. Du vil typisk bli belastet en forhånds-MIP på 0. 5% av hjemmet er vurdert verdi (eller 2,5% hvis du tar mer enn 60% av tilgjengelige midler). Du vil også bli belastet MIP på årsbasis, tilsvarende 1. 25% av utestående lånebalanse. Dette beløpet oppstår over tid og betales når lånet blir betalt.

• Tredjepartsavgifter. Disse inkluderer lukkekostnader for elementer som vurderinger, tittelsøk og forsikring, inspeksjoner, kredittkontroll, undersøkelser, opptakskostnader og boliglånsskatter.

• Lånets opprinnelsesgebyr. Hvis ditt hjem er verdsatt til mindre enn $ 125 000, kan långiveren endre et opprinnelsesgebyr på opptil $ 2 500. Hvis du er hjemme verdsatt til mer enn det beløpet, kan utlåner lade opptil 2% av det første $ 200 000 av hjemmet ditt verdi, pluss opptil 1% av et beløp som er større enn $ 200 000. Opprinnelsesgebyr for HECM-lån er begrenset til $ 6 000.

• Servicegebyrer. Långivere kan belaste deg en månedlig serviceavgift på $ 30 hvis lånet har en årlig justeringsrente, eller $ 35 hvis renten justeres månedlig. Avgiften dekker ting som å sende sjekker og kontoutskrifter, pluss enhver annen kundeservice.

• Du kan rulle disse inn i lånet hvis du ikke vil (eller ikke har råd til) å betale for dem foran og utenfor lommen. Hvis du gjør det, vil de tilføre renter som en del av den totale balansen. Rådgivningsbehovet

Før du kan få et omvendt boliglån, er du pålagt av den føderale regjeringen å gå gjennom boliglånsrådgivning.

Omvendte boliglånsrådgivere jobber for uavhengige, statsautoriserte boligrådgivere, og deres jobb er å forklare kostnadene og konsekvensene av å ta ut en HECM og de ulike måtene du kan motta inntektene. De vil også hjelpe deg med å utforske andre alternativer for å få endene møtt, for eksempel å få offentlig hjelp til å betale for mat, verktøy og medisiner. Federal Trade Commission sier at du kan forvente å betale rundt $ 125 for boliglånsrådgivning. Hvis du ikke har råd til det, betyr det ikke at du ikke kan få et omvendt boliglån, men du må finne en omvendt boliglånsrådgiver som avviker gebyret.

Hypotekstjenester er utformet for å beskytte de som ikke er økonomisk kunnskapsrike og trenger ekstra hjelp til å forstå hva de kommer inn på. Hvis du allerede fullt ut forstår hvordan omvendt boliglån virker, vil dette trinnet trolig bli en sløsing med tid og penger; bare finn det billigste, mest praktiske alternativet - telefonkonsultasjoner er tilgjengelige i de fleste stater - og få det over med. Fordi omvendt boliglån kan være komplisert og dyrt, gjør det aldri vondt å løpe gjennom detaljene en gang til eller stille noen spørsmål i siste øyeblikk.

Problemet med den yngre ektefellen

Fordi realkreditlåntakere må være minst 62 år gammel, har noen giftpar bare gjort en ektefelle en offisiell låner på den omvendte låneavtalen. Målet var å øke omvendt boliglån, fordi eldre låntakere får mer penger. Den beslutningen hadde utilsiktede konsekvenser: Hvis lånemakten døde først, kom det omvendte boliglån på grunn, og den overlevende ektefellen ville miste hjemmet, med mindre han eller hun kunne tilbakebetale det omvendte boliglånet. (HUD har nå en prosedyre som ofte kan unngå dette problemet.)

Hvis du tar ut et omvendt boliglån i dag, må utlåner inkludere både deg og din ektefelle på kontrakten selv om en av dere ikke er 62 år gammel , takket være 2014 HUD-reglene etter en 2013-domstolsavgjørelse.Hvis en ektefelle ikke er 62, vil han eller hun fortsatt ikke være låner. Disse nye reglene oppretter imidlertid en utsatt periode som forhindrer enke eller enkemann fra å miste hjemmet. Dessverre betyr det at de nye reglene også innebærer at låneoppdrag nå må være basert på den yngre ektefellenes alder.

I august 2014 revidert Institutt for bolig og byutvikling sin policy for å tillate overføring av omvendte boliglån til en overlevende ikke-lånende ektefelle etter at den låneforeldre har gått bort.

Hva skjer etterpå

Når gjenværende låner og ektefelle har døde eller flyttet fra eiendommen, har arvingene flere alternativer, avhengig av hvor stor egenkapital er i eiendommen.

Arvingerne kan beholde eiendommen,

som vil innebære å betale saldoen, eller minst 95% av den nåværende verdsettede verdien av hjemmet, enten fra egenkapitalen eller ved å refinansiere det eksisterende boliglånet.

Arvingerne kan selge eiendommen , og de vil kunne beholde fortjeneste fra salget etter at omvendt boliglån er betalt.

Arvingene kan gå bort hvis eiendommen har liten eller ingen egenkapital eller boliglånet er under vann, noe som betyr at balansen skyldes større enn verdien av hjemmet, kan arvingene bare gi nøklene til utlåner. Faktisk kan de måtte: De fleste omvendte lånedokumenter fastsetter at hjemmehytterens død eller opphør av boligeiendomens bolig i huset, vil boliger med boliglån som er større enn hjemets verdi, bli gjenopptatt. De fleste omvendte boliglån har en "nonrecourse" -klausul som forhindrer at du eller din eiendom skyldes mer enn verdien av hjemmet når lånet forfaller. men i denne situasjonen kan det eneste alternativet være for arvinger å produsere balansen i kontanter.

Reverse Mortgage for Home Buying En spesiell type FHA-forsikret omvendt boliglån som heter HECM for Purchase, gjør at eldre bruker et omvendt boliglån til å kjøpe et hjem. Dette alternativet kan fungere hvis ditt nåværende hjem ikke oppfyller dine behov (for stort, for mange trapper, etc.), du har ikke betydelige pensjonsmidler eller nok månedlig kontantstrøm for å støtte et boliglånsbetaling på toppen av de andre utgiftene dine ,

og

din langsiktige plan er å alder på plass i et hjem du eier. Generelt, forhold, kostnader og andre kvalifikasjoner for denne HECM er parallelle med vanlig HECM. Som med en vanlig HECM krever en HECM for kjøp at du enten eier hjemmet direkte eller har en betydelig egenkapital i den. Du må betale et sted mellom 50% og 100% av kjøpesummen ved avslutning. Jo eldre du er, jo mindre du trenger nedbetaling, og jo mer du kan låne, alt annet er like. Du kan ikke bruke et omvendt kjøp for å kjøpe et hjem som ikke er bygget ennå. Men du kan bruke den til å kjøpe et helt nytt hjem, så lenge det er ferdig og har blitt utstedt et bevis på occupancy. Omvendt boliglån Fordeler og ulemper

For folk som planlegger å bli i deres hjem, kan et omvendt boliglån være en god, klar kilde til nødvendig kontantstrøm.Det er generelt lettere å kvalifisere seg for et omvendt boliglån enn å kvalifisere for en vanlig, forutbetalt boliglån. Din kreditt score er ikke en faktor,

, og du trenger bare nok inntekt eller eiendeler til å fortsette å betale for huseiere forsikring, eiendomsskatt og vedlikehold av hjemmet.

Seniorer trenger ikke å betale skatt på pengene de mottar fra et omvendt boliglån: De betraktes ikke som inntekter og derfor ikke skattepliktig. På baksiden er renten som genereres av lånet ikke fradragsberettiget over siktet; Det kan bare trekkes når lånet er betalt i sin helhet - med mindre låntakeren faktisk gir rentebetalinger etter hvert som han går sammen (noe som slår grunnlaget for å få et omvendt boliglån i utgangspunktet).Det er også viktig å innse at disse lånene kan være dyrere enn de først oppstår. På toppen av renten kommer omvendte boliglån med mange avgifter og ekstra kostnader, inkludert boliglånsforsikring. Selv om disse ikke er ute av tråd med føderalstøttede boliglån generelt, kan de fortsatt legge opp, og beløper seg til mer enn vanlige boliglånsavgifter. HECM-lån stiller også grenser for hvor mye du kan låne, spesielt i det første året. For å unngå unødvendige avgifter - og beholde mer av egenkapitalen i hjemmet ditt - anbefaler noen eksperter å ta ut omvendte boliglån i form av en kredittlinje i stedet for en engangsbeløp. På den måten betaler du bare renter og årlige forsikringspremier på beløpet du faktisk har trukket tilbake.

Mest av alt er det viktig å forstå at fordi de bruker opp egenkapital i ditt hjem, vil omvendte boliglån forlate deg og dine arvinger med færre eiendeler. Det kan være ønskelig hvis du søker å redusere størrelsen på en skattepliktig eiendom, men det betyr at du ikke vil kunne gi eller selge hjemmet ditt til et barn i løpet av livet uten å betale tilbake boliglånet.

Som med et hvilket som helst lån, lønner det seg alltid å handle rundt for priser og vilkår. Og huseiere av en viss alder med god kreditt som vurderer tilbakebetalt boliglån, bør nøye analysere alternativene til annen hjemmefinansiert finansiering, som for eksempel et hjem-egenkapitallån eller hjemmekapitalkreditt.