Omvendt boliglån har blitt sterkt kritisert som en rå avtale for forbrukerne. En av de største klager kommer fra det faktum at mange enker og enkemenn har mistet hjemmene etter at deres ektefeller døde. Hvorfor har dette skjedd, og kan det skje med deg?

(For en rask oversikt over det grunnleggende, se Hvordan fungerer et omvendt boliglån? ).

Timing er nøkkel

Sannsynligheten for at din overlevende ektefelle kunne miste eiendommen etter døden, avhenger av når du tok lånet ut. Ulike regler gjelder for lån tatt ut før 4. august 2014, enn på lån tatt ut 4. august 2014. Den sistnevnte markerer datoen som Institutt for bolig og byutvikling (HUD) endret sin omvendte boliglånspolitikk.

Denne endringen kom som svar på en søksmål som ble brakt mot avdelingen av en gruppe ikke-lånende etterlevende ektefeller (det vil si at navnene deres ikke var omvendte boliglånskontrakter), som hadde blitt fortalt av boliglån meglere at de ville være i stand til å fortsette å bo i sine hjem etter at deres ektefeller (de offisielle låntakere) døde. I stedet var lånegiverene avskrekkende siden de ønsket at boliglånene skulle tilbakebetales så snart låntakeren døde. Denne situasjonen kalles ofte «yngre ektefelleproblemer» fordi noen ektefeller ikke var på boliglånet fordi de var for unge til å kvalifisere for et omvendt boliglån på det tidspunktet lånet ble tatt ut (se Kvalifiserer du for omvendt Boliglån? ).

Långiverne fulgte faktisk HUDs omvendte boliglånsforskrifter. Imidlertid, i 2013, regjerte en føderal domstol i Bennett et al. v. Donovan at HUDs regelverk overtrådte føderal lov, og en utlåner kan ikke kreve en etterlevende ektefelle som ikke er navngitt på det omvendte boliglånet for å foreta umiddelbar tilbakebetaling når deres ektefelle, den eneste omvendte boliglåntakeren, dør. Vi kommer nærmere inn i de nye reglene i et øyeblikk.

Først, la oss definere hva vi mener med "tatt ut før 4. august 2014." Er det datoen da du søkte om boliglån? Datoen da du signerte papirene? Teknisk sett er det verken, faktisk, selv om det er nærmere den tidligere enn sistnevnte. Hver gang du søker om et lån som er forsikret av Federal Housing Administration (FHA), om det er en vanlig, forward FHA-boliglån eller et omvendt boliglån, er lånet ditt tildelt det som kalles et saksnummer. Det er datoen da saksnummeret er tildelt som bestemmer hvilke regler som gjelder for boliglånet ditt. Din låneansvarlig får ditt saksnummer, som er en unik 10-sifret identifikator tildelt av FHA, etter at byrået har godkjent din adresse og personnummer. Du finner dette nummeret øverst på side 1 i HECM-programmet.Så, for å lære datoen knyttet til saksnummeret ditt, må du kontakte din utlåner eller HUD fordi denne datoen ikke er oppgitt på boliglånsansøkningen.

Før 4. august 2014

informerer HUD offentligheten om endringer i forskriftene sine gjennom dokumenter som kalles pantbrev. På tidspunktet for denne skrivelsen inneholder pantbrevbrevet 2015-15, utstedt 12. juni 2015, de mest oppdaterte reglene om ikke-lånende etterlevende ektefeller og HECMer tatt ut før 4. august 2014. Dette brev sier omvendte pantelångivere kan følge vilkårene i den opprinnelige, omvendte låneavtalen når lånemannen dør. Det betyr at en overlevende, ikke-lånende ektefelle hvis hus er dekket av et tilbakebetalt boliglån tatt ut før 4. august 2014, er fortsatt i fare for å miste hjemmet hvis hans / hennes lånefelle går bort først.

Men pantbrevet gir også tilbakebetalt boliglån långivere et alternativ til å ringe omvendt boliglån på grunn (med andre ord krevende umiddelbar tilbakebetaling, med risiko for foreclosure på seks måneder). Omvendt boliglån långivere har et alternativ kalt "mortgagee valgfritt valg (MOE) oppdrag" som lar dem overføre eierskap av det omvendte boliglånet til HUD. Långiveren vil sende et krav med HUD for å hente summen det ville ha blitt ved å selge huset.

Overføring av boliglånet skaper hva HUD kaller en "utsatt periode" som tillater en kvalifisert, overlevende ektefelle å forbli hjemme, så lenge han eller hun fortsetter å oppfylle de grunnleggende kravene i det omvendte boliglånet, for eksempel å holde eiendomsskatt gjeldende , holde opp huseiere forsikringsutbetalinger og vedlikeholde eiendommen i god reparasjon. Ektemannen må være en juridisk eier av hjemmet og fortsette å okkupere det som hans eller hennes primære bosted. Han eller hun må også ha vært lovlig gift med den låneforeldre på det tidspunktet lånet ble stengt og har vært gift før opptjeningens ektefelle død. Forsatte par av samme kjønn som ikke lovlig fikk lov til å gifte seg når det omvendte boliglånet ble oppnådd, men som giftet seg før låntakeren døde, har de samme rettighetene.

Språket viser at overføring av eierskap er et alternativ, ikke et krav for utlåner. Med andre ord eksisterer dette såkalte "yngre ektefelleproblemet" fortsatt for huseiere som tok ut en HECM før 4. august 2014. Overlevende ektefeller i denne situasjonen vil kanskje konsultere en eiendomsmegler for å utforske alternativer.

På eller etter 4. august 2014

Hvorfor satte par bare en ektefelles navn på omvendt boliglån i utgangspunktet? Ofte var det å øke omvendt boliglån, siden betalingenes størrelse er knyttet til lånerens alder. Nå er det imidlertid ikke lenger noen fordel for den strategien. Låninntektene med dagens boliglån må baseres på den yngre ektefellens alder, selv om den ektefellen er yngre enn 62 år og dermed ikke gammel nok til å være en medlåner på det omvendte boliglånet. I henhold til dagens regler, hvis den kvalifiserte ikke-lånte ektefellen er yngre enn 62 år, vil han eller hun bli beskyttet så lenge de oppfyller de samme fristene for utsettelse som beskrevet ovenfor.

Hvis du tar ut et omvendt boliglån mens du er gift med en yngre, ikke-låne ektefelle, vil han eller hun bli formelt dokumentert ved lukning som enten en kvalifisert ikke-låne ektefelle eller en ikke-kvalifisert ikke-lånende ektefelle. En kvalifisert, ikke-lånende ektefelle bor sammen med den lånende ektefellen i primærboligen; En ikke-støtteberettigende ikke-lånende ektefelle bor et annet sted som sin primære bolig. Utsettelse gjelder ikke den ikke-lånte ektefellen hvis paret skiller seg etter at han har tatt ut HECM. Det gjelder heller ikke for en ny ektefelle en omvendt boliglåntaker gifter seg etter å ha tatt lånet ut. De samme forskriftene gjelder for engasjerte par av samme kjønn som ikke lovlig kunne gifta seg da det omvendte boliglånet ble oppnådd, men som giftet seg før låntakeren døde, fordi disse partnerne faller under HUDs definisjon av "berettiget overlevende ikke-lånende ektefelle. "

The Bottom Line

Til tross for de siste reformene, er det fortsatt situasjoner når enke eller enke kan miste hjemmet etter hans eller hennes ektefelles død. Hvis du eller din ektefelle allerede har tatt ut et omvendt boliglån, må du sørge for at du forstår hvilket sett av regler som gjelder din situasjon. Du vil kanskje møte en eiendomsadvokat eller finansiell planlegger for å komme opp med en løsning hvis du er i fare.

Når datoen for ditt omvendte boliglån er, bare vær oppmerksom på at den overlevende, ikke-lånende ektefellen ikke har lov til å motta mer inntekt etter at lånefellen dør. Dette vil ikke være et problem hvis låneoppkjøpet hadde blitt oppnådd som en engangsbeløp, men det kan være et problem hvis de omvendte boliglånsmedlemmene hadde blitt levert som en strøm av månedlige utbetalinger eller som en kredittlinje. Hvis du tar ut et omvendt boliglån i dag, spesielt hvis bare en ektefelle blir oppført som låner, bør du vurdere om klumpsummen kan gi størst økonomisk sikkerhet.

(For å lære mer om omvendt boliglån, les En veiledning til skatter og omvendt boliglån og Velge den riktige omvendte boliglånslåneren .)

Merk: Reglene som er beskrevet her bare gjelder for boligkapital konverteringslån (HECM). Disse er de vanligste av de tre typer omvendt boliglån langt og de eneste som er forsikret av FHA. Hvis du er en av om lag 5% av omvendte boliglåntakere som har en enkeltformidet omvendt boliglån eller et proprietært omvendt boliglån, må du se gjennom lånepapirene dine for å se om problemene beskrevet i denne artikkelen gjelder for din situasjon.