De tradisjonelle kanalene for å søke eiendomsoppføringer og arbeide med eiendomsmeglere er ikke den eneste måten å skaffe en eiendom på. Erfarne eiendomsinvestorer kjøper ofte eiendommer på auksjoner. Men auksjoner er ikke begrenset til fagfolk - nybegynnere har kjøpt sine hjem på auksjoner også.

Denne artikkelen vil forklare det grunnleggende om boligobjekter, slik at du kan bestemme om dette alternativet kan fungere for deg, om du vil bo i eiendommen eller bare investere i den. (Utelukket hjem kan være økonomisk tiltalende, men det er mange hindringer å vurdere før du kjøper. Se Foreclose On High Housing Prices .)

I BILDER: 10 vaner på vellykkede eiendomsinvesteringer

Hvordan går eiendommene til slutt på auksjon?

De to hovedtyper av eiendom auksjoner er foreclosure auksjoner og skatt lien auksjoner. Før en eiendom når auksjon, må det skje flere ting.

For det første betaler huseieren ikke boliglånet i flere måneder. Deretter sender banken en misligholdsbevis med fylkesopptakeren. Hvis husseieren ikke betaler balansen skyldig eller gjenforhandler lånet med utlåner, kan boligen bli satt opp til auksjon. Hvor mye tid det tar fra når villaeieren slutter å betale boliglånet når hjemmet kommer opp på auksjonen, varierer, men kan være alt fra noen få måneder til et år eller mer.

Den andre viktigste måten et hjem ender opp på auksjon er når eieren ikke betaler eiendomsskatt eller blir alvorlig krenkende på statlig eller lokal inntektsskatt. I disse tilfellene er det den ubetalte skattemyndigheten (ikke banken) som griper eiendommen.

Slik fungerer auksjoner på auksjoner

Auksjoner finner sted på offentlige myndigheter og andre steder valgt av auksjonsselskaper, som for eksempel hotell konferanserom. Boliger er også auksjonert på nettet. Foreclosure auksjoner holdes av bankinnskrevne trustees. Skatt lien auksjoner utføres av lokale sheriffs.

Det finnes to typer eiendom auksjoner. I et emne til utlånsbekreftelses auksjon, må utlåner ikke godta tilbudet ditt selv om du er høyestbydende. I en absolutt auksjon blir det vinnende budet eiendommen.

Utgangsprisen på auksjonen kan være gjenværende saldo på boliglånet, eller det kan være et lavere beløp som er utformet for å anspore budgivning. I tilfelle av en foreclosure auksjon, er utlåner ikke lov til å tjene på auksjonen. Ofte selges disse eiendommene med tap, men hvis det er fortjeneste, skal det gå til boligen etter boliglånet, og eventuelle andre pantelommer betales.

Hva kan potensielle budgivere lære om auksjonsegenskaper før budgivning? Noen auksjonsselskaper har åpne hus, slik at potensielle tilbudsgivere kan gå gjennom eiendommene på forhånd.Oppføringer som beskriver egenskapene som skal auksjoneres, er også tilgjengelige. Disse tillater folk å bestemme på forhånd hvilke egenskaper de ønsker å by på og den maksimale prisen de er villige til å betale. Andre ganger er det bare mulig å kjøre og se utsiden. For å oppdage eiendommer som vil bli auksjonert, kan potensielle kjøpere sjekke fylkesopptaker nettsteder og foreclosure noteringstjenester.

Når det gjelder betaling, bør budgivere bringe til auksjonen en kasserers sjekk for hvor mye penger kreves av auksjoninnehaveren. Vinnende tilbudsgivere betaler noen auksjonsgebyrer og / eller budsavgifter og legger inn et stort innskudd på eiendommen de kjøper før de forlater auksjonsstedet. Vinnerne går da gjennom escrow og lukkes akkurat som med ethvert annet kjøp. Budgivere på eiendomsauksjoner er ofte eiendomsinvestorer som har råd til å betale kontant, men for auksjoner som tillater finansiering, er det best å få prequalified på forhånd. Noen auksjonshus foretrekker at du jobber med deres tilknyttede långivere og vil ha disse långivere på stedet på auksjonen. Gjør imidlertid forskningen på forhånd ved hjelp av et verktøy som en boligkalkulator for å bestemme rentene som er tilgjengelige fra konkurrerende långivere. Dette kan gi deg litt innflytelse når du arbeider med budgiverens långivere.

Fordeler

Hvorfor ville noen være interessert i å kjøpe en eiendom på auksjon? Auksjoner gir en første sjanse til å snap opp visse egenskaper, så i teorien blir noen av de beste egenskapene kjøpt på auksjoner. Også på grunn av den ekstra risikoen som er involvert, og fordi færre mennesker kan være interessert i eiendommen enn om den var tilgjengelig gjennom tradisjonelle kanaler, kan prisene være lavere. Auksjonsegenskaper er ikke alltid gode tilbud, men potensialet til å få en god del er så stor tegning at det for mange mennesker kompenserer for de mange potensielle ulempene ved å kjøpe en auksjons eiendom.

Ulemper

Egenskaper som blir auksjonert er ikke nødvendigvis skjulte perler. Hvis en eiendom vindes opp på auksjon, betyr det at eieren hadde økonomiske problemer, slik at huset kan ha utsatt vedlikeholdsproblemer. Det kan til og med være helt søppel. På grunn av den økonomiske situasjonen som den forrige eieren var inne i, kan det også være andre rettigheter mot hjemmet, som skattepenger, entreprenørrett, eller et annet boliglån. Budgivere kan unngå dette problemet ved å jobbe med et auksjonshus for å sikre at eiendommen har klare titler.

Kjøper eiendom på auksjon krever ofte mye penger. Hvert auksjonsselskap / fylkeskommune har sine egne krav til betaling. Du trenger litt penger, uansett hva som bare for å sikre budet ditt. For eksempel kan det hende du trenger en kasserer for å sjekke minimumsbudsjettet for eiendommen du er interessert i. Nedbetalingsbeløp og innkjøpsmetoder er ofte avhengig av eiendommen og auksjonshuset. Flere eller bedre finansieringsmuligheter kan være tilgjengelige ved å kjøpe en bank-eid eiendom på den tradisjonelle måten, i stedet for på en auksjon.

Selv om du vinner auksjonen, vil du i enkelte tilfeller ikke få lov til å kjøpe eiendommen.Banken trenger ikke å godta det vinnende budet i henhold til utlånsbekreftelse foreclosure auksjon. På samme måte kan auksjonen ha en skjult reservepris som setter grensen på minimum akseptabel pris. Bli kjent med auksjonsbetingelsene forut for å unngå ubehagelige overraskelser.

Auksjonseiendommer tillater ikkje ikke en hjemmeinspeksjon eller gir deg en oversikt over innsiden før auksjonen. Hvis du ikke har råd til risikoen for å kjøpe en eiendom i dårlig stand, hold deg i auksjoner som lar deg inspisere eiendommen før du bytter. Uten denne informasjonen kan det være vanskelig å vite hva du får inn i, hva en eiendom reparasjonskostnader vil være, eller den sanne verdien av eiendommen til du har blitt den nye eieren.

Også i noen tilfeller vil den (tidligere) eieren eller en plikter okkupert eiendommen, noe som betyr at du må sette dem ut - en prosess som kan være ubehagelig i beste fall, og lang og dyrt i verste fall. (Ikke la et sakte eiendomsmarkedet dra deg ned - unngå disse fallgruvene. Les 5 feil Eiendomsinvesteringer bør unngå .)

Bunnlinjen

Hvis du er interessert i forsøk på å hente en god handel på auksjon, er det mye å lære. Auksjoner kan være en mer risikofylt måte å kjøpe en eiendom enn å kjøpe en eiendom gjennom en eiendomsmegler, så det er viktig å være svært godt utdannet om prosessen og om egenskapene du er interessert i å by på. Også bare fordi et hjem er til salgs på auksjon betyr det ikke at du får det til en god pris (eller at hjemmet er en god avtale til enhver pris - det kan være en pengepit!). Men for kunnskapsrike, intelligente og motiverte individer er eiendomsauksjoner verdt å utforske som en måte å hente et hjem eller en investeringseiendom på billig.