Fra den første beslutningen om å investere i fast eiendom for å faktisk kjøpe din første utleie eiendom, er det mye arbeid å gjøre. Denne oppgaven kan være skremmende for første gangs investor. Å eie eiendom er en tøff bedrift, og feltet er peppered med landminer som kan utrydde avkastningen. Her tar vi en titt på de 10 beste tingene du bør vurdere når du handler for en inntektsegenskap.

- 9 ->

Starte ditt søk

Selv om du kanskje vil ha en eiendomsmegler som hjelper deg med å fullføre kjøpet av en leiebolig, bør du begynne å søke etter din investering alene. Å ha en agent kan føre til unødvendig press for å kjøpe før du har funnet en eiendom som passer deg. Det viktigste er å ta en upartisk tilnærming til alle eiendommer og nabolag innenfor ditt investeringsområde.

Investeringsområdet ditt vil bli begrenset av om du har tenkt å aktivt forvalte eiendommen (være utleier) eller ansette noen andre til å administrere den. Hvis du har tenkt å styre aktivt, bør du ikke få en eiendom som er for langt unna hvor du bor. Hvis du skal få et eiendomsforvaltningsselskap for å ta vare på det for deg, vil din nærhet til eiendommen være mindre av et problem.

La oss ta en titt på de 10 beste tingene du bør vurdere når du søker etter riktig utleie eiendom.

1. Nabolag: Kvaliteten på nabolaget du kjøper vil påvirke begge typer leietakere du tiltrekker seg og hvor ofte du står overfor ledige stillinger. For eksempel, hvis du kjøper i et nabolag i nærheten av et universitet, er sjansene at bassenget ditt av potensielle leietakere hovedsakelig består av studenter og at du vil møte ledige stillinger på en jevnlig basis (om sommeren når studentene pleier å returnere tilbake hjem).
2. Eiendomsskatt: Eiendomsskatt er ikke standard over hele linjen, og som investor som planlegger å tjene penger på leie, vil du være klar over hvor mye du vil miste til skatt. Høye eiendomsskatter kan ikke alltid være dårlige hvis nabolaget er et utmerket sted for langsiktige leietakere, men de to går ikke nødvendigvis sammen. Byens vurderingskontor vil ha all skatteinformasjon på filen, eller du kan snakke med huseiere i samfunnet.
3. Skoler: Leietakere kan ha eller planlegger å få barn, så de trenger et sted nær en anstendig skole. Når du har funnet en god eiendom i nærheten av en skole, vil du kontrollere kvaliteten på skolen, da dette kan påvirke verdien av investeringen. Hvis skolen har dårlig rykte, vil prisene gjenspeile eiendommens verdi dårlig. Selv om du vil være mest opptatt av den månedlige kontantstrømmen, kommer den totale verdien av utleien din til å spille når du til slutt selger den.
4. Kriminalitet: Ingen ønsker å leve naboen til et sted for kriminell aktivitet. Gå til politiet eller folkebiblioteket for nøyaktig kriminalstatistikk for ulike nabolag, i stedet for å spørre boligeier som håper å selge huset til deg. Elementer å se etter er hærverk, alvorlige forbrytelser, småbrudd og nyere aktivitet (vekst eller sakte nedgang). Du vil kanskje også spørre om frekvensen av politiet tilstedeværelse i ditt nabolag.
5. Jobbmarkedet: Steder med økende sysselsettingsmuligheter har en tendens til å tiltrekke seg flere mennesker - noe som betyr flere leietakere. For å finne ut hvordan et bestemt område priser, gå direkte til U.S.A. Bureau of Labor Statistics eller til ditt lokale bibliotek. Hvis du legger merke til en kunngjøring for et nytt større selskap som flytter til området, kan du være trygg på at arbeidstakere vil flocke til området. Dette kan imidlertid føre til at boligprisene reagerer (enten negativt eller positivt) avhengig av at bedriften går inn. Fallbackpunktet her er at hvis du vil ha det nye selskapet i hagen din, vil leietakerne trolig også.
6. Fasiliteter: Sjekk potensielle nabolag for nåværende eller projiserte parker, kjøpesentre, treningsstudioer, kinoer, kollektivtransporthubs og alle de andre fordelene som tiltrekker seg leietakere. Byer, og noen ganger til og med bestemte områder i en by, har massevis av reklamelitteratur som gir deg en ide om hvor den beste blanding av offentlige fasiliteter og privat eiendom kan bli funnet.
7. Byggetillatelser og fremtidig utvikling: Kommunalplanleggingsavdelingen vil ha informasjon om all den nye utviklingen som kommer eller er satt inn i området. Hvis det er mange nye condos, forretninger parker eller kjøpesentre går opp i ditt område, er det sannsynligvis et godt vekstområde. Vær imidlertid oppmerksom på nye utbygginger som kan skade prisen på omgivende egenskaper ved for eksempel å forårsake tap av en aktivitetsvennlig grønn plass. De ekstra condos og / eller nye boliger kan også gi konkurranse for leietakere, så vær oppmerksom på muligheten.
8. Antall annonser og Ledige stillinger: Hvis det finnes et uvanlig høyt antall oppføringer for et bestemt nabolag, kan dette enten signere en sesongmessig syklus eller et nabolag som har "gått dårlig". Pass på at du finner ut hvilken som er før du kjøper inn. Du bør også avgjøre om du kan dekke for sesongmessige svingninger i ledige stillinger. I likhet med oppføringer vil ledigheten gi deg en ide om hvor vellykket du vil være på å tiltrekke leietakere. Høye ledige stillinger tvinge utleiere til å redusere husleie for å fange opp leietakere. Lav ledighet gir utleiere mulighet til å heve leiepriser.
9. Leieavtaler: Leieinntekt vil være brød og smør av leieboligen din, så du må vite hva gjennomsnittlig leie i området er. Hvis lading gjennomsnittlig leie ikke kommer til å være nok til å dekke boliglånsbetaling, skatter og andre utgifter, må du fortsette å lete. Sørg for å undersøke området godt nok til å måle hvor området skal ledes de neste fem årene.Hvis du har råd til området nå, men store forbedringer er i butikk og eiendomsskatt forventes å øke, så hva som kan være rimelig nå kan bety konkurs senere.
10. Naturkatastrofer: Forsikring er en annen utgift som du må trekke fra avkastningen, så det er godt å vite hvor mye du må bære. Hvis et område er utsatt for jordskjelv eller flom, kan du betale for den ekstra forsikringen din i din leieinntekter.

Få informasjon

Snakk med leietakere så vel som huseiere i nabolaget. Leietakere vil være langt mer ærlige om de negative aspektene i området fordi de ikke har noen investering i det. Hvis du er satt på et bestemt nabolag, kan du prøve å besøke det på forskjellige tidspunkter på forskjellige dager i uken for å se dine fremtidige naboer i gang.

Den fysiske eiendommen

Generelt er den beste investeringseiendommen til nybegynnere en bolig, enebolig eller et condominium. Condos er lite vedlikehold fordi leilighetsforeningen er der for å hjelpe med mange av de eksterne reparasjonene, og lar deg bekymre deg for interiøret. Fordi condos ikke er egentlig uavhengige boliger, har de en tendens til å oppnå lavere leiepriser og setter pris på langsommere enn eneboliger.

Engangsboliger har en tendens til å tiltrekke seg langsiktige leietakere i form av familier og par. Grunnen til at familier, eller to voksne i et forhold, er generelt bedre leietakere enn en person, er fordi de er mer sannsynlig å være økonomisk stabile og betaler leien regelmessig. Dette skyldes det enkle faktum at to kan leve nesten like billig som en (så langt som mat, leie og verktøy går) mens du fortsatt nyter dobbel inntekt. Som utleier vil du finne en eiendom og et nabolag som kommer til å tiltrekke seg den typen demografiske.

Når du har nabolaget innsnevret, se etter en eiendom som har verdsettelsespotensial og en god forventet kontantstrøm. Sjekk ut eiendommer som er dyrere enn du har råd til, så vel som de som er innenfor rekkevidde - eiendommer kan ofte selge under noteringsprisen. Se oppføringsprisene på andre eiendommer og spør kjøpere om sluttprisen for å få en ide om hva markedsverdien egentlig er i nabolaget. For verdsettelsespotensial, leter du etter en eiendom som med noen kosmetiske endringer og noen renoveringer vil tiltrekke seg leietakere som er villige til å betale ut høyere leieavtaler. Dette vil også tjene deg godt ved å heve verdien av huset hvis du velger å selge det etter noen år.

Når det gjelder kontantstrøm, må du gjøre et informert gjetning. Ta gjennomsnittlig leie for nabolaget og trekk din forventede månedlige boliglånsbetaling, eiendomsskatt (delt med 12 måneder), forsikringskostnader (også delt med 12) og en generøs godtgjørelse for vedlikehold og reparasjoner. Ikke lyver for deg selv og undervurderer kostnadene ved vedlikehold og reparasjoner, eller du betaler for det når avtalen er ferdig. Hvis alle disse tallene kommer ut selv, eller enda bedre, med litt igjen, kan du nå få din eiendomsmegler til å sende inn et tilbud, og hvis alt går bra, bestiller visittkort med Utleier emblazoned over toppen.

Klar til å gjøre bevegelsen?

Pass på at du får den beste boliglånsraten hvis du ønsker å investere i en leiebolig.

Bunnlinjen

Hver stat har gode byer, hver by har gode nabolag og hvert nabolag har gode egenskaper, men det krever mye fotarbeid og forskning for å stille opp alle tre. Når du finner din ideelle utleie eiendom, hold dine forventninger realistiske og sørg for at din egen økonomi er i en sunn nok stat at du kan vente på eiendommen å begynne å produsere kontantstrøm fremfor å trenge det desperat. Eiendomsinvesteringer starter ikke med å kjøpe en utleie eiendom - det begynner med å skape den økonomiske situasjonen der du kan kjøpe en utleie eiendom.