I 2011 diskuterte Warren Buffett fordelene ved å investere i hele verdens gullforsyning kube av gull som veier ca 170 000 tonn med sider på 68 fot, sitter komfortabelt i infielden til en mindre liga-ballpark) i motsetning til å investere i alle amerikanske cropland pluss 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 56-0 . 23% Laget med Highstock 4. 2. 6 ). Etter hvert som tiden går, hevder Buffett, at cropland og Exxon Mobils vil fortsette å levere svimlende mengder produksjon i form av mais, hvete, bomull og trillioner dollar av utbytte, mens kuben av gull vil være uendret, fortsatt sitte i baseball infield, fortsatt ikke i stand til å produsere noe. "Du kan kaste kuben, men det vil ikke svare," skrev han i sin 2011 brev til Berkshire Hathaway (BRK. B) aksjonærer.

AD:

Buffett ville dermed velge produktive eiendeler av bunke B, cropland og Exxon Mobils, over kuben av gull. Produktive eiendeler, forteller han oss, kan være i form av en bedrift, enten gjennom kjøp eller direkte eierskap, gårder og eiendom. "Ideelt sett er disse eiendeler bør ha evne til å levere produksjon som vil beholde sin innkjøpsverdi, mens det krever minimum ny kapitalinvestering. Farmasjer, fast eiendom og mange bedrifter som Coca-Cola (KO KOCoca Cola Co45 . 45-0. 04% Laget med Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) og vår egen See's Candy, møter den dobbelte testen, skrev han i brevet.

AD:

Disse eiendelene kan omdannes til økonomiske ekvivalenter ved hjelp av riktig verdsettelsesteknikk. En prislapp kan etableres og en avkastning kan bestemmes. Til slutt, ved å være i riktig skog (produktive eiendeler) og ved å korrekt vurdere disse eiendelene, kan investorene oppnå høyere avkastning.

Beregning og produktivitet gjennom tradisjonelle verdsettelsesmetoder

Berkshire og Buffett foretrekker å kjøpe bedrifter direkte, men når de ikke kan, vil de kjøpe store deler av virksomheter gjennom aksjekjøp i selskaper som IBM, American Express (AXP

AXPAmerican Express Co96. 20-0. 09% Laget med Highstock 4. 2. 6 ) og Coca-Cola. I Buffett og Benjamin Grahams verden, faren for verdiskaping, er investeringen mest intelligent når den er mest forretningsmessig, og investor bør behandle et aksjekjøp som om det representerte hele virksomheten.

AD:

Tradisjonelle, høyverdige verdivurderingsstatistikker inkluderer pris-til-inntjening og pris-til-bok-verdiforhold. Alt annet lik, en aksje med en P / E på 10 gir mer verdi enn en aksje med et P / E på 20.

Virksomheter

Typiske verdsettelsesmålere for kjøp av virksomhet inkluderer bokført verdi (verdien av alle eiendeler minus alle gjeld), sammenlignbar markedsverdi (ved bruk av nylige salgsdata for ekvivalente virksomheter for å etablere en pris, som ligner sammenlignbar markedsanalyse utført for boligeiendommer) og en verdivurdering som tar opptjeningen til virksomheten, enten det siste året eller et gjennomsnitt av et gitt antall foregående år, og deler dem med en kapitaliseringsfrekvens.Kapitaliseringsrenten er basert på risiko og forventet avkastning. For eksempel, hvis en barberbutikk har en gjennomsnittlig inntekt på $ 20 000 i løpet av de siste fem årene, og det er fastslått at kapitaliseringsfrekvensen skal være 20%, vil verdien av virksomheten være $ 20 000/0. 20 eller $ 100 000.

Kontantstrøm for utleieeiendom

For utleieeiendom inkluderer de typiske verdivurderingsverdiene en sammenlignbar markedsanalyse (bolig er normalt verdsatt ved hjelp av denne metoden, og det viser seg ganske ubrukelig for utleieeiendom fordi det står ikke for inntekt); reproduksjonsverdi, eller kostnaden for å erstatte bygningen; en inntjeningskapitaliseringsmetode (det samme som kapasitetsberegningen for en bedrift); en brutto leie multiplikator beregning og en månedlig kontantstrømoppstilling analyse.

Brutto leiemultiplikatoren er rett og slett brutto årlige leie av en eiendom multiplisert med en faktor som representerer potensialet for "kontantstrøm. "Tommelfingerregelen er at en eiendom vil produsere en kontantstrøm på et flertall av syv; en eiendom med brutto årlige leie på $ 20 000 vil mest sannsynlig gi en kontantstrøm til en pris på $ 140 000 ($ 20 000 x 7). Denne beregningen er nyttig ved å filtrere ut eiendommer for videre analyse, men helhetlig er den veldig stump, og en mer detaljert prognostisert resultatregnskap er typisk utviklet. Denne detaljerte resultatregnskapet står for leieinntekter, ledighet, eiendomsforvaltningsavgifter, reparasjoner og vedlikehold, verftarbeid, diverse, reserver, lånebetaling, forsikrings- og eiendomsskatt. Den resulterende inntjeningen, eller "kontantstrøm", deles deretter av forskuddsbetalingen for å bestemme kontant på avkastning på investering.

To viktige fordeler med å investere i eiendom inkluderer bruk av økt avkastning gjennom innflytelse og "phantom" kontantstrømtilskudd i form av ikke-kontanter avskrivninger. Avkastning på investert kapital er en mer nyttig beregning ved sammenligning av utleieeiendom til aksjeinvesteringer.

Productive Farmland

Farmland er vanligvis verdsatt ved hjelp av en leiekapitalberegning siden ifølge Croplife. com, "mer enn 50% av jordbruksmark i Midtvesten er for tiden leid ut. "Så en pakke av jordbruksmark som leier for $ 500 en acre vil bli verdsatt til $ 12, 500 en acre hvis kapitaliseringsfrekvensen er 4%. ($ 500/0, 04). Denne kapitaliseringsrenten er basert på langsiktige renter.

Opprette økonomiske ekvivalenter ved hjelp av den reduserte kontantstrømsmodellen

Den virkelige egenverdien av et produktivt aktiv som beskrevet i Buffetts brev fra 1992 til Berkshire Hathaway-aksjonærer ble fremsatt av John Burr Williams for over 50 år siden i

The Theory of Investment Value. "Verdien av aksjer, obligasjoner eller virksomheter i dag er bestemt av kontantstrømmen og utløpet-diskontert med en passende rente-som kan forventes å skje i løpet av gjenværende levetid," skriver Williams. Denne egenverdien kan beregnes ved å bruke den diskonterte kontantstrømsmodellen som vil resultere i en enkelt dollarverdi som i sin tur kan sammenlignes med aktivets nåværende pris for å komme frem til en avkastning.Denne avkastningen gjør alle våre aktivaklasser til økonomiske ekvivalenter. Eierinntekt og vekstpriser

Så, hvordan bestemmer man alle innstrømmene og utgangene som forventes å skje i løpet av aktivets gjenværende levetid? Enkelt: Du bestemmer først verdien av inntektsgrunnlaget (i Buffettverdenen, det ville være eierinntekter, som er netto inntekt pluss avskrivninger og avskrivninger minus investeringsutgifter) og deretter øke denne verdien med en rimelig vekstmengde. Vekstraten er segmentert i et første trinn og et andre trinn hvor første fase er vekstraten som forventes å fortsette i løpet av de neste fem til ti årene, og den andre fasen er en restrate som forventes å oppstå etter vekst klemmer seg til et moderat nivå.

For første fase kan vekstraten være den historiske 10-årige inntjeningsveksten for det aktuelle aktivet. For å bestemme historisk inntjeningsvekst for en hvilken som helst eiendel, bruk bare tidsverdien av pengerberegning for rente, eller I / Y, ved å bruke inntektene fra 10 år siden som nåverdi, det siste års inntjening for fremtidig verdi og 10 for antall år. Hvis du er sikker på at inntjeningen vil fortsette på denne banen for de neste fem til ti årene, bruk så denne kursen for veksten i første etasje.

For den andre etappen er restverdien, en felles tilnærming, å bruke "den langsiktige nominelle veksten i den generelle økonomien til selskapets hjemland", ifølge Robert Hagstrom, forfatter av

The Warren Buffett Way . For eksempel er den langsiktige økonomiske veksten i USA 5%. Forutsigbarhet er nøkkelen til å bruke den diskonterte kontantstrømsmodellen. Det aktuelle aktivet må ha en konsekvent rekord av inntekter for å projisere fremtidig inntjening med noen grad av selvtillit. I tillegg er variablene i modellen som knapper på Hubble-romteleskopet: juster dem, men litt, og du ser på et helt annet univers.

Rabatt Rate

Diskonteringsrenten er den prisen som brukes til å redusere alle fremtidige inntekter tilbake til en nåverdi. Tenk på det som muligheten til å investere i aktivet ved hånden, i stedet for å kjøpe jordbruksmark, kan du kjøpe en statsskatt. Verdien som Buffett bruker, er risikofri rente, som er 30-årsobligasjonsraten, nå på 3%. Andre legger til dette kurset en egenkapitalrisikopremie som står for risiko. Denne verdien finnes på nettsiden til Aswath Damodaran, professor i økonomi ved New York University. Prisen står nå på 6. 12%. Dermed vil den totale diskonteringsrenten være 9. 12%.

Beregn Intrinsic Value

De forrige inngangene er alle inngått i en diskontert kontantstrømsmodell, og nåverdien av alle fremtidige kontantstrømmer beregnes. Denne nåverdien er eiendelens egenkapital, og den kan sammenlignes med salgsprisen - enten det er aksjekurs, prislapp for virksomheten, prislapp på bygningen eller prisen per acre-for å bestemme en sikkerhetsmargin.

Sikkerhetsmargin

Som definert av Buffetts veileder, Benjamin Graham, er sikkerhetsmarginen forskjellen mellom aktivens nåværende pris og den beregnede egenverdien av eiendelen. Sikkerhetsmargin kan tenkes på denne måten: Hvis du trenger å bygge en bro som skal brukes av lastebiler som veier 50 000 tonn, skal du bygge en bro som holder lastebiler på 100 000 tonn. En stor sikkerhetsmargin gir et sikkerhetsnett for feil og avvik i egenverdien. Ifølge Buffett er de tre viktigste ordene i investering sikkerhetsmargin.

Sikkerhetsmargin kan bli funnet ved å dividere aktivets beregnede egenkapital til prisen på eiendelen og subtrahere 1. Alt annet lik, et aktiv med en sikkerhetsmargin på 75% har et mye bredere sikkerhetsnett enn en eiendel med en sikkerhetsmargin på 25%.

Landet av økonomiske ekvivalenter-avkastningsgrad

For å bestemme eiendelens avkastning, endrer du bare diskonteringsrenten i rabattkjøpsflytsmodellen til den beregnede egenverdien er lik salgsprisen på aktiva. For eksempel, hvis American Express 'egenverdi er beregnet til $ 172. 08 per aksje med en diskonteringsrente på 9,12% og dagens pris er $ 71. 73, og deretter justering av diskonteringsrenten til 14 6% vil resultere i en egenverdi på $ 71. 73 som er det samme som salgsprisen. Dette betyr at basert på modellen bygget at American Express investor kan forvente en årlig avkastning på 14,6%. Denne avkastningen gjør det enkelt å sammenligne over aktivaklasser og forenkler effektiv distribusjon av kapital. Således, om produksjonen er Coca-Cola, sjokolade, boareal eller bomull, reduserer den diskonterte kontantstrømsmodellen ulike eiendeler til ekvivalenter.

En fugl i hånden

Ifølge Buffett i 2000 års brev til aksjonærene, ble formelen for verdsettelse av alle eiendeler som John Burr Williams fastsatt i

Theory of Investment Value , korrekt identifisert av Aesop i 600 B. C- "En fugl i hånden er verdt to i bushen. "At aksiomet må endres med fire spørsmål: Hvor sikker er du at fuglene er i busken, når kommer de fram, hvor mange vil det være og hva er den risikofrie renten? (Utbyttet på langsiktige amerikanske sedler.) Alle disse variablene er tatt i rabattkjøpsflytsmodellen. "Hvis du kan svare på disse tre spørsmålene, vil du vite maksimalverdien av busken og det maksimale antall fuglene du nå har som skal tilbys for det. Og, selvfølgelig, tror ikke bokstavelig talt fugler. Tenk dollar ", skrev Buffett i aksjonærbrevet. Denne loven ifølge Buffett er uendelig. Den gjelder" utgifter for gårder, oljebyråer, obligasjoner, aksjer, lotteri-billetter og produksjonsanlegg …. Bare sett inn riktig tall, og du kan rangere attraktiviteten til alle mulige bruksområder av kapital i hele universet, "skrev Buffett.

Bunnlinjen

"Om valutaen et århundre fra nå er basert på gull, skjell, haj tenner eller et stykke papir (som i dag), vil folk være villige til å bytte et par minutter av deres daglige Arbeid for en Coca-Cola eller noen se peanutskjørt.I fremtiden vil USAs befolkning flytte mer gods, forbruke mer mat og kreve mer boligareal enn det gjør nå. Folk vil for alltid utveksle det de produserer for det andre produserer, "skrev Buffett i sin aksjonærbrev fra 2011. Når det gjelder den enkelte investor, identifiserer disse produktive eiendelene over en kube av gull og mestrer modellen som forvandler dem til økonomiske ekvivalenter, til egen verdi. Det fører til en sikkerhetsmargin som fører til høyere avkastning.

AD: