Forestar Group (FOR) er en av de mest interessante samlingen av eiendeler tilgjengelig for investorer i dag. Dette selskapet eier 111 000 hektar lavbasert eiendomsmegling i 11 stater og 14 markeder, 7 betydelige kommersielle og inntektsgivende eiendeler, og ca 590 000 netto mineralhektar, hovedsakelig i Texas, Louisiana, Alabama og Georgia. Forestar driver også rundt 100 000 hektar land i USA som timberland, og genererer fibervekst og salg. De har også ca 1. 5 millioner hektar med vanninteresser i Texas, Louisiana, Alabama og Georgia. Selskapet fungerer som en fast eiendom utvikler av single-familie og blandet bruk master plan samfunn, samt multifamily leilighetskomplekser. Dette segmentet av virksomheten selger også uutviklet land og delvis utviklede kommersielle eiendomsprosjekter.

Til tross for denne utrolig verdifulle samlingen av eiendeler, har aksjekursen falt med mer enn 30% de siste 5 årene, selv om markedet har rallied. Sammenlignbare eiendomsaktier har økt mer enn 100% i samme tidsperiode. (Se også: Økonomiske rapporter som påvirker eiendomsbeholdninger.) Verdien av eiendomsvirksomheten, samt av tømmer-, mineral- og vanndivisjonene har blitt overskygget av selskapets beslutning i 2012 for å kjøpe Credo Petroleum Corporation for $ 146 million. Å si at det å kjøpe det innenlandske oljeselskapet med operasjoner i Bakken Shale-feltet var en feil ville være underdrivelse. Forestar har til nå brukt mer enn $ 300 millioner på dette selskapet, og det mister fortsatt penger. I andre kvartal i år alene de tok 57 millioner dollar av nedskrivninger som følge av lavere olje og gass priser.

Tiltrekke aktivistens oppmerksomhet

Det var bare et spørsmål om tid før denne situasjonen fanget oppmerksomheten til aktivistiske investorer. Med eiendomsforbedring og multifamily som den hotteste sektoren i eiendomsmarkedet viste det seg at svakheten i olje og gass overskygget en potensielt lønnsom og verdifull eiendomsvirksomhet. I november 2014 arkiverte to aktivister, SpringOwl og Cove Street en 13D med SEC, og annonserte at de hadde sluttet seg til å kjøpe 6,2% av selskapet. I filingen sa de aktivistiske investorene at de hadde kjøpt aksjene fordi de følte at selskapet var undervurdert og hadde hatt samtaler med ledelsen om hvordan man kan forbedre aksjonærverdien.

I januar arkiverte de en annen 13D, og ​​annonserte at de hadde økt sitt eierskap til over 7% og utgitt et brev til ledelsen som redegjorde for hva de trodde Forestar-ledelsen trengte å gjøre for å forbedre ytelsen til aksjekursen. De uttrykte bekymringer over det nåværende styret og foreslo at ledelsen fokuserer på kjernevirksomheten, leier mineralarealet til "mer dyktige parter, og utvider olje- og gassvirksomheten."I februar nådde Forestar en avtale med de to aktivistfondene og utnevnte to av deres representanter til styret.

Endring av retning

Som et resultat av aktivistvirksomhet, annonserte selskapet i mai at de hadde vurdert deres strategi og bestemte seg for å fokusere på eiendomsvirksomheten. De drastisk reduserte kapitalutgifter i olje- og gassvirksomheten, slik at de kunne høste kontantstrømmer fra eksisterende operasjoner. De sa også at de ville overføre 70 000 hektar timberland til ekte eiendomsutvikling land på skatteeffektiv basis. På den tiden fortalte konsernsjef Jim DeCosmo investorer: "Dagens kunngjøring av vår plan gjenspeiler det sterke engasjementet i styret og ledelsen for å maksimere langsiktig aksjonærverdi ved å bygge en best av -klasse eiendomsvirksomhet og økende nettoværdi. "

Ledelsesendringer

I den siste utviklingen har Mr. DeCosmo gått ned fra konsernsjefens stilling og ble erstattet b y Phillip J. Weber, som hadde vært leder av selskapets eiendomsinvesteringsutvalg. Noen få dager senere gikk CFO Christopher Hines ned og ble erstattet av Charles D. Jehl, tidligere direktør for olje- og gassdivisjonen. Det ble også gjort endringer i styret for å få medlemmer med mer eiendomserfaring.

Andrew M. Wallach, medadministrerende direktør i SpringOwl, komplimenterte selskapet for de ledende endringene og endringen av fokus. Han utgitt en pressemelding som sier: "Vi ber Forestar-styret om denne tidenes overgang og de siste skrittene for å fokusere virksomheten primært på eiendomsutvikling. Vi gleder oss til å samarbeide med den nye styret og ledelsen for å fortsette å maksimere aksjonærverdien . "

Potensiell verdi

Olje- og gassproblemer skjuler en potensielt verdifull eiendomsutvikling. Når du er kvitt olje- og gassutslippene og konverterer breakeven mineraloperasjonen til fast eiendom, kan dette selskapet være verdt en mye mer enn dagens markedskapital på 475 millioner dollar. Hvis du årliggjør eiendomsfortjenesten på 15 millioner dollar, vil du ha en årlig inntekt på ca 62 millioner dollar. Hvis selskapet handlet med en inntekt på mellom 15 og 20 som andre sammenlignbare eiendommer Utviklere handler for, selskapet vil være verdt et sted mellom $ 930 millioner og $ 1. 24 milliarder. Når du kjører tallene, er det lett å se hva som tiltrak aktivist investorer til selskapet.

SpringOwl og Cove Street vil ha noe selskap som aktivist investorer på Forestar fremover. Den 29. september sendte den aktivistiske investoren James Pappas inn en ny 13D, og ​​annonserte at hans firma JCP Investment Partnership, LP, hadde kjøpt ca 6,5% av selskapet og hadde vært aktive kjøpere av aksjen de siste 60 dagene. Mr. Pappas har vært involvert i flere aktivistkampanjer under sin karriere.

The Bottom Line

Forestar har en verdifull samling av eiendeler, særlig eiendoms- og utviklingsvirksomheten. Hvis aktivister kan tvinge styret til å fullstendig gå ut av olje- og gassvirksomheten, kan aksjene ha potensial for store gevinster for pasientaksjonærer.