Hva er en eiendom med kort salg og hvordan virker det?

Hva er en eiendom med kort salg og hvordan virker det?

I fast eiendom betyr en kort salg å selge et hus for mindre enn det utestående boliglånet på det.

Si at Mr. og Mrs. Smith lånte $ 400 000 for å kjøpe et hjem for syv år siden. Hjemmet ble vurdert på $ 400 000 på den tiden det ble kjøpt. Mr. Smith mister jobben sin og paret faller bak på sine boliglånsbetalinger. Etter å ha gjennomgått en sammenlignende markedsanalyse, lærer Smiths at verdien av deres hjem har gått ned, og det er nå verdt bare $ 310 000. Mot $ 385 000 igjen på lånet, foretrekker Smiths å selge sitt hjem, i stedet for å søke statlige refinansieringsalternativer som det føderale hjemmet for rimelige refinansieringsprogram, og spør deres utlåner om tillatelse til å selge den for $ 310 000. Når hjemmet selger, vil banken komme tilbake mindre enn hele beløpet som Smiths lånte; i de fleste tilfeller vil utlåner imidlertid vurdere deres boliglån betalt i sin helhet.

Transaksjonen fordeler banken ved å tillate det å unngå å gjenoppta hjemmet i avskærmning, noe som er dyrt og tidkrevende, og det fordeler selgeren ved å tillate ham eller henne å unngå den negative kredittrammeringen av foreclosure (og konkursen som noen ganger følger med det).

Kort salg og foreclosure er både økonomiske opsjoner tilgjengelig for huseiere som er bekymrede låntakere: bak på boliglånet, har et hjem som er undervanns (det er verdt mindre enn utestående saldo på boliglånet) eller begge deler. Eieren er tvunget til å dele med hjemmet i begge tilfeller, men tidslinjen og andre konsekvenser er forskjellige i hver situasjon.

Det er forskjellige grunner til hvorfor et hus vil velge en kort salg i motsetning til en foreclosure.

Kortsalg

Korttidsleie er vanligvis igangsatt av villaeieren, ofte når verdien av et hjem faller med 20% eller mer. Før prosessen kan begynne, må utlåner som holder boliglånet underskrive avgjørelsen om å utføre en kort salg. I tillegg trenger utlåner, vanligvis en bank, dokumentasjon som forklarer hvorfor en kort salg gir mening; Tross alt kunne utlånsinstitusjonen miste mye penger i prosessen.

Hvis godkjent for kort salg, forhandler forhandleren først med husseieren og søker deretter godkjenning ved kjøp fra banken andre. Det er viktig å merke seg at ingen kort salg kan forekomme uten utlåner godkjenning.

Kortsalg har en tendens til å være lange og papirarbeidskrevende transaksjoner, noe som ofte tar opp til et helt år å behandle. Kort omsetning er imidlertid ikke så skadelig for et boligeiendoms kredittvurdering som foreclosure er. En kort salg ser bedre ut til fremtidige långivere og kreditorer: Det viser at du tok tiltak før banken måtte gjenoppta hjemmet ditt.Et hus som har gått gjennom en kort salg kan til og med, med visse begrensninger, være berettiget til å kjøpe et annet hjem med en gang.

Foreclosure

En foreclosure er loven av utlåner griper hjemmet etter at låner ikke klarer å foreta betalinger. Dette er det siste alternativet for utlåner, siden hjemmet brukes som sikkerhet på notatet. I motsetning til en kort salg, er foreclosures bare initiert av långivere. Långiveren beveger seg mot kriminelle låntakere for å tvinge salget av et hjem, i håp om å gjøre godt på sin første investering i boliglånet. Også, i motsetning til de fleste kortsalg, finner mange foreclosures sted når boligen har forlatt hjemmet. Hvis beboerne ikke har forlatt seg, blir de utsatt av utlåner i foreclosure-prosessen.

Når utlåneren har tilgang til hjemmet, bestiller den sin egen vurdering og fortsetter med å prøve å selge hjemmet. Foreclosures tar normalt ikke så lang tid å fullføre som en kort salg, fordi utlåner er opptatt av å likvidere eiendelen raskt. Utluftede boliger kan også auksjoneres på et "trustee-salg", der kjøpere byder på boliger i en offentlig prosess.

I de fleste tilfeller må huseiere som opplever foreclosure, vente minst fem år for å kjøpe et annet hjem, eller tre år med et FHA-lån. Foreclosure er holdt på en persons kreditt rapport i syv år. Din FICO-poengsum vil falle med over 100 poeng på grunn av foreclosures, ifølge Barry Paperno, forbruksoperasjonssjef hos Fair Isaac (det vil også falle etter en kort salg, sannsynligvis fordi du er i mislighold på boliglånsbetalinger). Dette kan virke som et relativt lite beløp for en standard på en stor ressurs, men det er nok å få kredittkortselskaper til å vurdere renteøkninger og kredittgrenseavtar, og for forsikringsselskaper å øke premie.

Slik kjøper du en kort salgs eiendom

Den korte salgsprosessen varierer fra stat til stat, men trinnene inkluderer vanligvis:

Kort salgspakke -

En finanspakke sendes av selger til utlåner. Dette inkluderer regnskap, et brev som beskriver selgerens motgang og kopier av finansielle poster.

  • Kort salgsbud - Hvis selgeren aksepterer tilbudet fra en interessert kjøper, sender noteringsagenten utlånsavtalen, et kjøpt tilbud, kjøperens forhåndsgodkjennelse og en kopi av den alvorlige pengekontrollen, og Selgerens korte salgspakke.
  • Bankbehandling - Banken gjennomgår tilbudet og godkjenner eller nekter kort salg. Dette kan ta flere uker til måneder.
  • På en eller annen måte er det å kjøpe en short-selling eiendom som et tradisjonelt kjøp. Det er imidlertid et par måter der kjøpsavtalen du og din eiendomsmegler utarbeider, er forskjellige. Kontrakten vil spesifisere at vilkårene er underlagt hypotekslånets godkjenning. I en normal transaksjon er den eneste parten som trenger å godkjenne salget selgeren. Kontrakten skal også angi at eiendommen kjøpes "som-er."Selv om det er akseptabelt å inkludere språk som gir deg mulighet til å gå tilbake til en avtale hvis en inspeksjon viser betydelige problemer, bør du ikke forvente å kunne forhandle en lavere pris på grunn av dem. Banken er heller ikke sannsynlig å foreta reparasjoner, og selgeren, som er strapped for cash, er sannsynligvis enda mindre sannsynlig å hjelpe. I lys av situasjonen vil du sannsynligvis også ha nok penger til å lukke kostnadene. (Fortsett å lese om sluttprosessen i

Forstå Escrow Prosess

.) I motsetning til foreclosure eier utlånsinstitusjonen ikke eiendommen i en kort salg. Men fordi den må godkjenne salget (fordi det er utlåner, ikke selger, hvem vil ta tap på eiendommen), og vil motta inntektene, vil det virke som om du kjøper eiendommen fra banken. Et ventende spill

Korte transaksjoner kan være mye mer tidkrevende og tålmodighetstesting enn vanlig ekte -State transaksjoner. (Fortsett å lese om dette i

Sh ort Selg ditt hjem for å unngå foreclosure

.) Hvis du gjør et tilbud på en kort salgs eiendom, vær forberedt på å vente. Bankene er beryktede for å ta så lang tid som flere måneder for å svare på korte tilbud. Noen eksperter anbefaler at du gir utlåner en frist for å redusere ventetiden. selv om det er vanskelig å si om denne strategien virkelig vil anspore banken til handling. Men hvis banken ikke har godkjent kortsalg ennå på tidspunktet for ditt tilbud, vil det være ubrukelig å implementere en frist, da det kan ta flere måneder bare for selgeren å nå en kort salgsavtale med utlåner. Selgeren må være i offisiell standard Av den grunn må du sørge for at kortsalg allerede er utlånsgodkjent. Hvis selgeren ikke faktisk har gått i mislighold, kan banken ikke være interessert i å gjøre en kort salg. Det tar mye tid og overbevisende å få en bank til å godta en kort salg, så hvis det ikke er avtalt allerede, ikke kast bort tiden din. Mange boliger er oppført som en kort salg, men det er ingen garanti for at transaksjonen vil bli fullført som sådan.

Banken kan heller ikke være interessert i en kort salg hvis den mener det kan få mer penger ved å gå inn i foreclosure. Og hvis du søker finansiering for kjøpet, må du forsikre deg om at boliglåneren din ikke har noen problemer med en short-selling eiendom.

Erfarne agenter

På grunn av kompleksiteten til denne type transaksjon, må du forsikre deg om at agent eller eiendomsmegler har erfaring med kortsalg og er villig til å jobbe med deg på en. Enkelte eiendomsmeglere spesialiserer seg på kortsalg, og kan ha en SFR-sertifisering (Short Sales and Foreclosure Resource), en betegnelse som tilbys av National Association of Realtors. Indehavere av denne sertifiseringen har fått spesialisert opplæring.

Ikke bare er kortsalg mer arbeid for agenter, de tilbyr noen ganger mindre kompensasjon: Banken er kanskje ikke villig til å betale noteringsagenten den vanlige 5-6% provisjonen fordi den allerede tar et tap, og fordi kjøperens agent får en prosentandel av den prosentdelen, vil han eller hun se enda færre penger.

I tillegg forsøker du å finne ut om selgerens noteringsagent har erfaring med kortsalg. Selv om banken i siste instans er i kontroll, kan en noteringsagent som kjenner tauene, være i stand til å lette eller fremskynde transaksjonen.

Haggling Over Prices

Vær forberedt på å heve tilbudsprisen. For selgeren å øke oddsen for banken gjennomgår med kortsalg, kan han eller hun prøve å overbevise deg om å oppkjøpe prisen. Til slutt har selgeren ingen reell myndighet til å godkjenne salgsprisen, bare banken gjør det, og de kan også motvirke.

På den annen side avviser banken bare tilbudet ditt, spesielt hvis du har skrevet et betydelig lavere tilbud. Eller, i verste fall, kan de kanskje ikke svare i det hele tatt. Noen gang.

Fortsett søkingen

Gitt hvor lenge det vil trolig ta banken for å svare på tilbudet ditt, bør du sannsynligvis fortsette å se på andre hus mens du venter på et svar, og du bør nok fortsette med kjøp av en annen eiendom hvis du finner en lettere kjøp. Få din agent til å skrive kjøpsavtalen for kort salg på en slik måte at du beholder denne fleksibiliteten. Hvis du har en frist for flytting, ikke engang bry deg med en kort salg.

En annen grunn til å fortsette å se: Selv om du gjør det til å sperre, kan banken fortsette å samle tilbud. De fleste ville vurdere dette uetisk fordi den potensielle kjøperen sannsynligvis vil ha avskallet noen få tusen dollar på inspeksjoner, tittelsøk og lignende, på dette punktet. Men husk at banken står overfor en taper transaksjon, så det vil ønske å minimere tapene sine og selge eiendommen så nær markedsverdien som mulig. Å bli droppet fra avtalen så sent i spillet er et stort sløsing med tid og penger for kjøperen, for ikke å nevne enormt frustrerende. Av alle disse grunner må noteringsprisen for en kort salg tas med en sunn dose av skepsis.

Kort salg: Fordeler og ulemper

Eksperter er uenige om kort salg er en god avtale for kjøpere. Forhandlere sier at korte salgseiendommer er priset under markedsverdi, noe som gir mulighet for kjøpere å få en god avtale eller for første gang homebuyers å komme inn i et hjem de ellers kanskje ikke har råd til.

Motstanderne sier at banker ikke har interesse for å gjøre brannforsyning, og vil gjøre en sammenlignbar markedsanalyse før du setter inn eller aksepterer en pris for en eiendom. Videre kan noteringsprisen på en kort salg være et beløp som selgerens agent mener at banken kanskje aksepterer - i stedet for beløpet banken faktisk har avtalt å godta. Banken kan finne prisen for lav, eller selgeren kan liste eiendommen under markedet med det formål å generere en budkrig. I noen stater vil selgeren ha en mangeldom mot ham, noe som forplikter ham til å betale tilbake forskjellen mellom boliglånsbeløpet og salgsprisen på hjemmet, så det er i selgerens interesse å få så mye penger som mulig .

En fordel for både banken og kjøperen er at i motsetning til en bank-eid eiendom, er en kort salgs eiendom mindre sannsynlig å bli søppel eller ransacked. Mens eiendommen kan være utsatt for utsatt vedlikehold på grunn av eierens økonomiske situasjon, er selgeren ikke sannsynlig å ødelegge stedet når han eller hun lever i det. I motsetning huseiere som mister eiendommene deres til foreclosure, tar ofte frustrasjonen deres på huset som en måte å komme seg tilbake til banken.

På samme måter, fordi det ikke er ledige eiendommer for kort salg, vil de ikke ha lidd i hendene på skruppelløse folk som har valgt å kaste seg inn eller vandalisere eiendommen. Vandalisme kan være et vanlig problem med foreclosure egenskaper, spesielt i lavere inntekt nabolag.

Finne Short-Sale Listings

De fleste eiendommer som tilbys som kortsalg, er oppført av eiendomsmeglere, og dette representerer ofte det beste stedet å starte, spesielt hvis det er en eiendomsmegler som spesialiserer seg på dem. Uten en agent kan du enkelt søke i Multiple Listing Service (MLS) fra komforten til din egen datamaskin (eller mobilenhet), men dataene du har tilgang til, kan være begrenset i omfang, utdatert eller til og med unøyaktig.

Mens du kan finne noen næringseiendommer på populære eiendomsmegler nettsteder som Zillow og Trulia, tilbyr andre nettsteder som spesialiserer seg på foreclosures og rabatterte eiendommer en mer omfattende oversikt over short-selling markedet i ditt område. En slik nettside er www. realtystore. com, som har mer enn en million oppføringer av foreclosure-auksjoner, bank-eide eiendommer, statsobligasjoner, skattemessige eiendommer og kortsalg.

Bunnlinjen

En kort salg kan være til nytte for alle involverte parter: Långivere unngår den lange og kostbare avskærmingsprosessen; låntakere beholder foreclosures av sine kredittrapporter; og kjøpere kan kanskje kjøpe eiendommer til reduserte priser. En kjøper bør ikke anta at eiendommen er mye, bare fordi det er en kort salg, men. Gjør din egen sammenlignbare markedsanalyse. Også, hvis du gjør det til å sperre, ikke hopp over en grundig hjemme inspeksjon.