Den store "hemmeligheten" om boliglån, fra långiverens synspunkt, er at det handler om konkurranse og risiko. Konkurranse begrenser hva en bank kan belaste fordi låntakere vil se etter den beste avtalen. Men konkurransen er temperert av risiko. Personer med god kreditt score - bevis for at de vanligvis betaler sine regninger i tide - er bedre risiko enn folk som ikke, uansett årsakene, slik at de vanligvis får bedre priser. (For mer, se Ditt kreditt score og din boliglånsbetaling: Det gjelder .) Uansett din situasjon, er det noen ting du kanskje ikke vet - men trenger - når du får et boliglån. Husk å holde dem i tankene.

en. Du kan spare store penger med et kortere lån.

De vanligste boliglånene har faste priser og en 15- eller 30-årig periode. Prisene (NY-NJ-CT) i 15 år i slutten av mai 2015 var i nærheten av 3.38% i 15 år og 4. 00% i 30 år, en forskjell på 63 basispoeng (0,63%). Enhver online boliglån kalkulator vil gjøre matte og vise deg at til disse prisene, vil en $ 200 000 boliglån i 30 år koste deg ca $ 955 per måned i hovedstol og interesse. Rentebetaling over 30 år vil gi opp til $ 144 000. Den 15-årige noten vil koste $ 1, 418 per måned, men den akkumulerende interessen vil bare være ca $ 53 000, en besparelse på $ 89 000. Det vil gjøre en pute i din undervisning regninger nedover veien! Hvis din kontantstrøm kan stå høyere månedlig betaling, er en 15-årig boliglån en god avtale. (Se også: Fordeler ved å betale ut boliglånet ditt og Sammenligning av en 30-årig mot et 15-årig boliglån. )

2. Du kan spare hvis du betaler på en ukentlig plan.

Noen banker tillater eller til og med oppfordrer to ukentlig betalinger som et alternativ til månedlige utbetalinger, i hovedsak at du betaler halvparten av det månedlige beløpet 26 ganger per år eller tilsvarende for en ekstra full måned per år. I det 30-årige eksemplet ovenfor blir lånetiden forkortet til 49 måneder, og besparelsene er omtrent $ 22 000.

3. Du kan senke de opprinnelige kostnadene med en ARM.

Justerbare boliglån (ARM) starter vanligvis med lavere rentesatser som er løst i fem eller syv år, og deretter tilbakestilles ved 2 til 3 prosentpoeng over LIBOR (London Interbank Offered Rate < ) , for tiden ca 0. 75%. De er beskrevet som "5/1" eller "7/1", noe som betyr at de er løst i 5 eller 7 år og deretter nullstilles årlig i forhold til LIBOR. Risikoen med ARM er at renten, inkludert LIBOR, vil øke kraftig på det tidspunktet lånet skal tilbakestilles. ARM-vilkår inkluderer caps på rentejusteringen, vanligvis uttrykt som "Caps: 5/2/5", noe som betyr at maksimumsbeløpet renten kan økes etter første tidsperiode er 5 prosentpoeng, etter den andre perioden , 2 poeng, og etter tredje periode, ytterligere 5 poeng, for totalt 12 poeng over den opprinnelige frekvensen på kanskje 3.25%. Du vil handle for de laveste kappene du kan finne. Selvfølgelig vil utlåner være begrenset av forhold på den tiden, men hvis vi går inn i en annen periode med ekstreme renter, som opplevd i slutten av 1970-tallet, kunne en ARM bli ganske kostbar.

På et hvilket som helst tidspunkt har du muligheten til å sitte stramt eller refinansiere med et fast rente boliglån eller en annen ARM, avhengig av forholdene på den tiden. ARM-lån er mer risikable enn fastrentelån, men de kan også være billigere. Sørg for at boliglånet ditt kan bli betalt tidlig uten straff. (For mer, se

Fast eller Variabel Rate Mortgage .) 4. Poeng kan fungere til fordel for deg.

Ett poeng er ved egendefinert 1% av boliglånsbeløpet. På vårt $ 200 000 låneksempel over, ville ett poeng være $ 2 000. Det er i hovedsak forskuddsbetalt rente på grunn av sluttidspunktet, og hvis du har råd til kontanter opp, vil det tjene deg til en lavere rente. Om betalingspoeng er fornuftig, avhenger av hvor lenge du planlegger å eie huset ditt, og nok en gang er det elektroniske kalkulatorer som vil hjelpe deg med å finne ut hvor break-even punktet er mellom betalende poeng oppe og lavere samlede kostnader.

Jo lenger du eier huset ditt, desto bedre blir utbetalingen fra å betale poeng oppe foran. Noen långivere foretrekker eller krever at du betaler poeng, andre bryr seg ikke. Nok en gang, jo bedre er kredittpoengsummen, jo mer fleksibilitet vil du ha, siden utlåner kan kreve poeng for å begrense risikoen.

5. Noen ganger er det godt å ha en mellommann.

Mortgage meglere er finansielle tjenester selskaper som vil hjelpe deg å finne et boliglån. De har vanligvis gode relasjoner med flere långivere i et geografisk område, og vet fra dag til dag hva prisene er for hver av de mange typer lån som er tilgjengelige. De vet også hva hver långivers regler gjelder for potensielle låntakere. Det er alltid nyanser, selv i en tungt regulert industri.

En boliglånsmegler vil hjelpe deg med å forstå kravene og hjelpe deg med å fylle ut skjemaene, samle de nødvendige papirene og sende det til en eller flere långivere. Deres fortjeneste kommer fra forskjellen mellom den prisen de kan få fordi banken har mindre arbeid å gjøre for å få deg som boliglånskund, og hva du kan få ved å gjøre alle legworkene dine selv, eller det kommer fra opprinnelsesgebyrer og andre avgifter til du.

Betingelsene varierer, selvfølgelig, men å bruke et boliglån megler bør være et lavt eller ikke-koster alternativ for deg, og hastigheten du får gjennom en megler vil være så god som eller svært nær den beste prisen du kan få deg selv .

Hilsen emptor, imidlertid. Husk å stille spørsmålene om kostnader og gebyrer når du intervjuer meglere. (For ytterligere lesing, se Fordeler og ulemper med å bruke en boliglånsmaker .) Bunnlinjen

Kjøper et hus og tar ut et boliglån er de største økonomiske transaksjonene de fleste av oss noensinne vil påta seg , men det har sjelden i historien vært en bedre tid til å gjøre det - i hvert fall fra et renteperspektiv, og det er her de fleste eierkostnadene er.Prosessen kan være skremmende, men hvis du gjør leksene dine og ikke kjøper mer hus enn du trenger bare fordi rentene er lave, kan du trives.