Hver klient har et mål når han investerer med en leder. For en institusjonell klient, si et pensjonsfond, kan målet være å møte en forventet avkastning slik at pensjonen vil kunne gjøre alle utbetalinger til pensjonister uten å trekke fra et eget budsjett. For den enkelte klienten kan målet være å betale for et nytt hus eller spare for pensjonering. Assetforvalterens jobb er forståelig og bidrar til å møte kundens mål. Kapitalforvaltere holder kundene jevnlig informert om ytelses- og verdsettelsesdata. Samarbeider kan eiendomsforvalter og klient deretter diskutere og gjøre endringer i kundeporteføljer for å sikre at klienten fortsetter å oppfylle mål.

Verdsettelse kan være en vanskelig bedrift

Derfor er verdsettelse en så viktig del av å være en eiendomsforvalter. Tenk deg om eiendomsforvalteren presenterte en portefølje til klienten som ikke er nøyaktig. For eksempel eier lederen en eiendomsmegling i kundeporteføljen og bestemmer seg for å verdsette eiendommen tilfeldig ved å velge et nummer basert på en hunch eller ved å bruke sammenlignbare salgsdata fra en tidligere eiendomsboom. Hva påvirker klienten når eiendomsmegling viser seg å være verdt drastisk mindre? Klienten må plutselig avgjøre hvordan denne endringen påvirker sitt mål.

Unikke og vanskelige eiendeler

Samtidig må kundene være oppmerksomme på at det er nyanser med verdsettelse og ytelse som kan påvirke nøyaktighetsnivået. Spesielt har enkelte eiendeler, som kontanter, verdipapirer, varer eller obligasjoner, verdier som er kjent på et gitt tidspunkt, fordi markedet bestemmer verdien. Verdien av andre eiendeler kan imidlertid ikke være like lett tilgjengelig eller så presis. Disse er kjent som unike og verdifulle eiendeler. Et godt eksempel på en vanskelig eiendel er en illikvide eiendel som eiendom. I henhold til kontoret for valutakontrollanten, en del av statens finansdepartement, "Unike eiendeler inkluderer eiendomsmegling, nært holdte virksomheter, mineralinteresser, lån og noter, livsforsikring, materielle eiendeler og samleobjekter. “

Til tross for manglende markedsmekanisme eller handelsdata for enkelte eiendeler, må eiendomsforvalter engasjere seg i en verdsettelsesprosess som er rimelig, konsistent og har et solid grunnlag. Med andre ord må verdsettelsesprosessen ha en underliggende begrunnelse som er i tråd med allment aksepterte verdsettelsesmetoder og -teknikker. Tvetydigheten i forbindelse med verdsettelse av visse eiendeler, sammen med det høye viktigheten av å fastslå en nær nøyaktig verdsettelse, innebærer at både kunder og kapitalforvaltere skal forstå og bli enige om hvordan disse beregningene blir beregnet og presentert.Fordi selv om det er regnskapsregler som styrer hvordan man skal regne ut noen eiendeler som disse, er de ikke alltid svart og hvitt, og eiendomsforvalteren har litt wiggle-rom for å bestemme papirverdien av eiendelen.

Retningslinjer for standard ytelse og verdivurdering

Kapitalforvaltere har utarbeidet ulike prosedyrer og bestilt en rekke teknologiløsninger for å bestemme verdsettelses- og beregningsprestasjoner. CFA Institute, en profesjonell organisasjon for investorer, ga retningslinjer for direkte forvaltere overfor velbegrunnede ytelses- og verdsettelsesprosedyrer. De to retningslinjene, diskutert nedenfor, er utformet for å sikre at klienten får full avsløring, og beregningsmetodene er rettferdige og nøyaktige.

en. Lederen må gi ytelse som er korrekt og rettidig.

Først og fremst må kapitalforvaltere gi nøyaktig ytelse, og sørg for at de ikke misforstår ytelsen på noen måte. For eksempel må lederen ikke misforstå historisk ytelse for å gjøre det mer imponerende eller gi resultatdata for en portefølje som forvaltes av et helt annet team. Assetforvaltere kan i tillegg ikke gi delvise historiske data som bare viser deres positive resultater. De trenger å gi oversikten i sin helhet. Til slutt, hvis data som blir portrettert ikke er faktisk ytelse, men hypotetisk eller testet ytelse, bør ledere rapportere det som sådan. Hensikten med alle disse retningslinjene rundt historiske data er enkel. Fremtidsrettede kunder tar beslutninger om hvilken eiendomsforvalter som skal bruke basert på historisk avkastning. Hvis de historiske dataene ikke er representativt for teamet, prosessen eller firmaet, vil klienten ta en beslutning basert på falsk informasjon.

Mange ledere har vendt seg til resultatrapportering som bruker allment vedtatte standarder, for eksempel Global Investment Performance Standards (GIPS). Denne standarden gir kundene komfort rundt metoden som brukes til å beregne ytelse, og sikrer kundene at informasjonen er rettferdig og fullstendig. Pålideligheten av GIPS-ytelsesdata fører til at kundene føler seg trygg på at informasjonen er troverdig. (For mer, se En guide til globale investeringsprestasjonsstandarder.)

2. Ledere bør følge aksepterte verdsettelsesmetoder.

Når det er en rettferdig markedspris på verdier, bør ledere innføre markedsinnstillingsprismetoden. Men når det ikke er et sammenlignbart marked for en sikkerhet, bør ledere forsøke å finne et uavhengig, tredjeparts markedssedat.

En grunn til at en uavhengig tredjepart skal opprettholde verdsettelsen er å unngå interessekonflikt. I noen tilfeller betales kapitalforvaltere basert på nivået på eiendeler eller avkastning de genererer. Ved utgangen av en periode må de nåværende beholdningene ha en sluttverdi for å beregne en holdingsperiode retur. Denne avkastningen avgjør eiendomsforvalterens avgifter. Hvis eiendomsforvalteren er ansvarlig for å bestemme verdien av en illikvide eiendel eller beholdning som ikke har et sammenlignbart marked, kan den sjefen fristes til å overvurdere eiendelen for å motta en høyere avgift.For å unngå denne interessekonflikten, bør ledere tillate uavhengige ledere eller tredjeparter å verdsette beholdningen.

Kapitalforvaltere oppfordres til å bruke allment aksepterte verdsettelsesmetoder for å verdsette porteføljeinvesteringer. Ledere bør konsekvent anvende disse metodene. Regnskapsretningslinjer og faglige standarder anbefalte at porteføljebeholdninger bør vurderes først basert på markedspriser for identiske eiendeler. Hvis det ikke er identiske eiendeler, kan en tilsvarende eiendel bli brukt som basispris og justert for forskjeller. Det er viktig å merke seg at disse prisene må komme fra likvide markeder. Illikvide markedspriser kan ikke være pålitelige eller nøyaktige fordi de kanskje ikke er gjeldende eller representerer en normal, effektiv transaksjon. Hvis det ikke finnes en identisk eiendel eller en tilsvarende eiendel for verdsettelse, bør eiendomsforvalter vende seg til "allment brukte og aksepterte modeller og verdsettelsesteknikker som inneholder markedsbaserte antagelser, bør brukes", i henhold til CFAs standarder fastsatt Institutt. På dette tidspunktet bør lederen overføre verdsettelsen til en uavhengig tredjepart. Tredjepartsverdien bør omfatte en regelmessig gjennomgang av metodene og forutsetningene som brukes.

Bunnlinjen

Verdsettelse og ytelse er kritisk for alle klienter. Klientene må føle seg sikre på at verdiene i porteføljene er oppdaterte og så nær den faktiske markedsverdien som mulig. Uten høy overbevisning om at verdsettelser er nøyaktige, er det umulig for kapitalforvaltere og kunder å møte økonomiske mål.