Privat boliglånsforsikring (PMI) er en spesiell type forsikring, som tilbys av private forsikringsselskaper, for å beskytte en utlåner mot tap hvis en låner standardiserer. De fleste långivere krever PMI når en homebuyer gjør en forskuddsbetaling på mindre enn 20% av boligens kjøpesum - eller i boliglånspraksis er boliglånets lån til verdi (LTV) over 80% (jo høyere LTV-forholdet , jo høyere er risikoprofilen for boliglånet). PMI tillater låntakere å skaffe finansiering hvis de bare har råd til (eller foretrekker) å legge ned bare 5% til 19. 99% av boligens kostnad, men det kommer med ekstra månedlige kostnader. Låntakere betaler sine PMI hver måned til de har akkumulert nok egenkapital i hjemmet at utlåner ikke lenger anser dem høyrisiko.

PMI-kostnadene kan variere 0. 25% til 2% (men vanligvis kjøre ca. 0,5 til 1%) av lånebalansen per år, avhengig av størrelsen på forskuddsbetaling og boliglån, lånetiden og kredittpoengene dine. Jo større risikofaktorene er, desto høyere er prisen du betaler. Også fordi PMI er en prosentandel av lånebeløpet, jo mer du låner, jo mer PMI betaler du. Det er seks store PMI-selskaper i USA. De belaster lignende priser, som justeres årlig.

Hvor lenge bruker du PMI?

Når boliglånets LTV faller til 78% - noe som betyr at du har betalt, pluss lånets hovedstol du har betalt, tilsvarer 22% av hjemmetes kjøpesum - Låneren må automatisk kansellere PMI slik det kreves av den føderale boligenes beskyttelsesloven , selv om ditt hjems markedsverdi har gått ned (så lenge du er nåværende på boliglånet ditt).

Ellers avhenger hvor lenge du må bære PMI, hvilken type PMI du velger.

Typer av PMI

Det finnes tre ulike typer privat kredittforsikring:

• Låntaker-Betalt PMI (BPMI): Du betaler en premie hver måned til PMI er enten avsluttet (når LTV-balansen din er beregnet til å oppnå 78% av den opprinnelige verdien av hjemmet ditt), eller når den blir kansellert på forespørsel. Når en låner har oppnådd 20% egenkapital i hjemmet, kan han skriftlig gi utlåner beskjed om at det er på tide å avslutte PMI premiene. Långivere er påkrevd, gi kjøperen en skriftlig erklæring ved avsluttende melding om hvor mange år og måneder det vil ta for dem å betale 20% av boliglånsansvarlig, men det kan skje før, på grunn av prisøkning (verifisert av en vurdering) eller fordi du har gjort flere hovedstoler. Långiveren bør overholde så lenge hjemets verdi ikke har gått ned, du har en historie om betalingen på tid og du bekrefter at du ikke har et andre boliglån eller underordnet lån på eiendommen.Du kan også kreve avbestilling eller når du når midtpunktet i avskrivningsperioden (et 30-årig lån vil for eksempel nå midtpunktet etter 15 år).
• Single Premium PMI : Du betaler premieforsikringspremien på forhånd i en enkelt beløp, og eliminerer behovet for månedlig PMI-betaling. Enkeltpremien kan betales i sin helhet ved avslutning eller finansiering til boliglånet. Mens det krever mer av et forhåndsbeløp, kan dette alternativet spare penger for langsiktige huseiere.
• Låner-Betalt PMI (LPMI) : Långiveren betaler den private låneforsikringen på vegne av låntakeren. Dette kan gi en lavere månedlig boliglånsbetaling, men du kan ende opp med å betale mer i renter over lånets levetid, spesielt siden prisene vanligvis er høyere for denne typen PMI (siden kostnaden er inkludert i boliglånsrenten for lånets levetid). I motsetning til BPMI, kan du ikke avbryte LPMI, fordi det er en fast del av lånet.

Avbryter PMI

Med BPMI er det viktig å holde oversikt over boliglånsutbetalinger og egenkapitaloppkjøp. Den 78% terskelen for automatisk oppsigelse er basert på datoen at LTV er planlagt for å oppnå 78%, i henhold til avskrivningsplanen, ikke på dine faktiske utbetalinger. Det betyr at hvis du har gjort ekstra utbetalinger og nådd terskelen på 78% i forkant av tidsplanen, må utlåner ikke terminere PMI til opprinnelig planlagt dato, noe som kan føre til at du gjør måneder - eller til og med år - av unødvendige PMI-betalinger. (Etter loven må långivere informere deg om din generelle rett til å kansellere PMI, men ikke når du spesielt kan.)

Du bør heller ikke regne med at utlåner er oppmerksom på at egenkapitalen i eiendommen har nådd 20% av den opprinnelige kjøpesummen eller dagens verdsettede verdi. Hvis den har, så er det på deg å be om kansellering. For å be om avbestilling må du være gjeldende på boliglånsbetalinger og ha en god betalingsoppgave; spesielt at du har:

• ikke gjort en betaling som var 60 dager eller mer forfalt innen de første 12 månedene av de to siste årene før avbestillingsdatoen (eller datoen du ber om kanselleringen, hvilken som helst senere) ; eller
• ikke gjort en betaling som var 30 dager eller mer forfalt innen 12 måneder før avbestillingsdatoen (eller datoen du ber om kanselleringen, hvilken som helst senere).

Å betale ned boliglånet ditt er ikke den eneste måten å bygge egenkapitalen som tillater deg å kreve avbestilling. Å gjøre forbedringer som legger til nok verdi til ditt hjem, kan også gi deg det nødvendige minimumet. Hvis du gjør en stor oppussing - for eksempel en betydelig oppussing av kjøkkenet - se på tallene for å se om du nå kvalifiserer for en skriftlig PMI-kanselleringsforespørsel.

Når PMI er kansellert, kan utlåner ikke kreve ytterligere PMI-betalinger mer enn 30 dager etter datoen din skriftlige forespørsel ble mottatt, eller datoen du tilfredsstilte bevis- og sertifiseringskravene, hvilken som helst senere.

PMI vs MIP: Forskjellen mellom Private Mortgage Insurance og Mortgage Insurance Premium

Teknisk gjelder PMI kun for konvensjonelle lån.Federal Housing Administration lån har egen kredittforsikring med ulike krav.

FHA-lån ligner PMI-lån ved at de krever boliglånsforsikring som skal betales av låntakeren, på toppen av de vanlige boliglånsbetalingene. Men denne forsikringen, kjent som boliglånsforsikringspremien (MIP), krever en oppkjøpsavgift ved avslutning, samt en månedlig premie, i et bestemt antall år; Det betales direkte til U. S. Institutt for boliger og byutvikling (HUD). FHA-lån er også forskjellige fordi de er tilgjengelige for låntakere med mindre enn perfekt kreditt, tillater nedbetalinger på så lite som 3,5% av et boligkjøpspris, og kan ikke brukes til investeringer eller sekundære boliger.

MIPs blir ofte avbrutt under de samme forhold som PMI. Låneren din kan imidlertid være lovlig å fortsette å kreve det på ditt FHA-lån under flere omstendigheter:

• Når du betalte over 30 dager sent innen forrige år og over 60 dager sent i løpet av de siste to årene, kan utlåner fortsette å vurdere deg en høyrisiko låner. Din utlåner kan komme til samme konklusjon når din nåværende kreditt score er svært lav.
• Hvis du har et andre boliglån, for eksempel et boliglån, på eiendommen din. Tanken er at hvis du har en høyere gjeldsgrad, er du mer sannsynlig å standardisere dine forpliktelser.
• Verdien av ditt hjem har falt dramatisk fra når FHA-lånet ble utstedt, slik at din LTV forblir 80% eller høyere ved å bruke den nåværende markedsverdien.

Hva påvirker PMI-priser?

Din rente vil avhenge av flere faktorer, inkludert:

• Størrelsen på din forskuddsbetaling. PMI vil koste mindre hvis du har en større forskuddsbetaling (og omvendt).
• Din kreditt score. Jo høyere kredittpoeng, jo lavere er PMI-premien.
• Mulighet for eiendomsøkning. Hvis du bor i et marked med fallende eiendomsverdier, kan PMI premien din være høyere.
• Låntype. Justerbar rente boliglån (ARM) krever høyere PMI utbetalinger enn fastrentede boliglån.
• Låntakere belegg. Hvis den finansierte eiendommen vil være eier-okkupert (du vil bo der), vil PMI-premien være lavere enn om det er en utleie- eller investeringseiendom.

Anta at du har et 30-årig 4,5% fastforrentet boliglån for $ 200.000. Din månedlige boliglånsbetaling (hovedstol plus renter) vil være $ 1, 013. Hvis PMI koster 0. 5%, vil du betale en ekstra $ 1 000 per år, eller $ 83. 33 hver måned, og medfører månedlig boligbetaling på opptil $ 1, 096. 70.

I mange tilfeller er premie PMI det rimeligste alternativet så lenge du planlegger å bo i hjemmet i minst tre år. For det samme $ 200 000-lånet kan du betale ca. 1, 4% på forhånd, eller $ 2, 800 (sammenlignet med rundt $ 3 000 etter tre år med månedlige PMI-betalinger).

Hvordan unngå privat boligforsikring

Uansett hvilken type du velger, er PMI ikke billig. (Og ikke forveksle det med boliglånsforsikring, som går til deg eller dine arvinger, for å betale boliglånet ditt dersom du blir deaktivert eller dør.Utlåner er den eneste mottakeren av PMI.) Men måter å unngå det finnes.

Et alternativ til å betale PMI er å bruke et andre boliglån eller piggybacklån. I den forbindelse tar låntakeren et første boliglån med et beløp som tilsvarer 80% av boligverdien, og dermed unngår PMI, og tar deretter et nytt boliglån med et beløp som tilsvarer salgsprisen på boligen minus beløpet av forskuddsbetalingen og beløpet på det første boliglånet. Med en "80-10-10" piggyback boliglån, for eksempel, er 80% av kjøpesummen dekket av det første boliglånet, 10% er dekket av det andre lånet, og de siste 10% er dekket av din forskuddsbetaling. Dette senker utlånsverdi (LTV) av det første boliglånet til under 80%, og eliminerer behovet for PMI. For eksempel, hvis ditt nye hjem koster $ 180 000, vil ditt første boliglån være $ 144 000, det andre boliglånet vil være $ 18 000, og din forskuddsbetaling vil være $ 18 000.

Det er selvfølgelig en ulempe : Et annet boliglån vil i de fleste tilfeller ha en høyere rente enn det første boliglånet.

PMI Strategies

Hvordan velge mellom disse to grunnleggende alternativene - å bruke en "frittstående" første boliglån og betale PMI eller bruke et andre boliglån? Det er flere variabler som kan spille inn i denne avgjørelsen, inkludert:

• De månedlige tallene: Er de samlede utbetalinger av første og andre boliglån mindre enn betalingen av det første boliglånet plus PMI?
• Skattebesparelsene knyttet til betalingen av PMI verserer skattebesparelsene forbundet med å betale renter på et andre boliglån. Skattelov i USA tillater kun fradrag for PMI for spesifikke inntektsnivåer, for eksempel familier som tjener mindre enn $ 100 000. Derimot er det vanligvis ingen restriksjoner på å fratre vanlig boliglånsrente.
• De ulike satsene på hovedreduksjon av de to alternativene.
• Tidsverdien av penger.

Den viktigste variabelen i avgjørelsen er imidlertid:

• Forventet prisvekst på boligprisen

For eksempel, hvis låntakeren velger å bruke et frittstående første boliglån og betale PMI mot et annet lån For å eliminere PMI, hvor raskt kan hjemmet verdsette i verdi til det punktet hvor LTV er 78% og PMI kan elimineres? Dette er den overordnede avgjørende faktoren.

Vurdering: Nøkkelen til beslutningstaking

Nøkkelen til beslutningen er at når PMI er eliminert fra det frittstående første boliglånet, vil den månedlige betalingen være mindre enn de samlede betalingene på første og andre boliglån. Så vi stiller spørsmålene: "Hvor lenge vil det være før PMI kan elimineres?" og "Hva er besparelsene knyttet til hvert alternativ?"

Nedenfor er to eksempler basert på ulike estimater av prisen på boligprisøkning.

Eksempel 1: En lav pris på hjemmepris Vurdering
Tabellene nedenfor sammenligner månedlige utbetalinger av et frittstående 30-årig fastforrentet boliglån med PMI mot en 30-årig fast rente første boliglånskombinasjon med en 30-årig / på grunn av-i-15-årers andre boliglån.

Boliglånene har følgende egenskaper:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Figur 1

I figur 2 er de årlige prisene på boligprisøkning estimert.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 2

Legg merke til at $ 120 PMI-betalingen blir tapt fra den totale månedlige betalingen av det frittstående første boliglånet i måned 60, som vist på figur 3 når LTV når 78% gjennom en kombinasjon av rektor reduksjon og boligprisøkning.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 3

Tabellen i Figur 4 viser de samlede månedlige utbetalinger av første og andre boliglån. Legg merke til at den månedlige betalingen er konstant. Renten er et veid gjennomsnitt. LTV er bare det første lånet.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 4

Ved hjelp av første og andre boliglån kan $ 85 dollar lagres per måned i de første 60 månedene. Dette tilsvarer en total besparelse på $ 5, 100. Fra og med måned 61, får det frittstående første boliglån en fordel på $ 35 per måned for de resterende vilkårene for boliglån. Hvis vi deler $ 5, 100 med $ 35, får vi 145. Med andre ord, i dette scenariet med sakte boligprisøkning, som begynner i måned 61, vil det ta ytterligere 145 måneder før betalingsfordelen til det frittstående første boliglånet uten PMI kunne få tilbake den første fordelen av det kombinerte første og andre boliglån. (Denne perioden vil bli forlenget dersom tidsverdien av penger ble vurdert.)

Eksempel 2: En rask prisfastsetting av hjemmepris
Eksempelet nedenfor er basert på de samme boliglånene som vist ovenfor. Imidlertid benyttes følgende estimater for boligprisvurdering.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 5

I dette eksemplet viser vi bare et enkelt bord med månedlige innbetalinger for de to alternativene (se figur 6). Legg merke til at PMI er tapt i dette tilfellet i måned 13 på grunn av den raske boligprisøkningen, som raskt senker LTV til 78%.

Figur 6

Med rask hjemmeprisøkning kan PMI elimineres relativt raskt. De kombinerte boliglånene har bare en betalingsfordel på $ 85 i 12 måneder. Dette tilsvarer en total besparelse på $ 1, 020. Fra og med måned 13, har det frittstående boliglån en fordel på $ 35. Hvis vi deler $ 1, 020 med 35, kan vi avgjøre at det vil ta 29 måneder å utgjøre de første besparelsene på det kombinerte første og andre boliglån. Med andre ord, med start i måned 41, vil låntakeren være økonomisk bedre ved å velge det frittstående første boliglånet med PMI. (Denne tidsperioden vil bli forlenget dersom tidsverdien av penger ble vurdert.)

En mer mulighet: Refinansiering

Etter noen år kan huseiere ha et annet alternativ for å kvitte seg med PMI: refinansiering. Hvis du tror ditt hjem verdi har verdsatt, kan et nytt lån utgjøre mindre enn 80% av hjemmet verdi, noe som betyr at du ikke trenger å betale PMI. Selv om dette kan hjelpe huseiere, er det viktig å gjøre noe nummer som knuses på forhånd for å sikre at refinansiering gir økonomisk mening. Renten kan ha økt vesentlig siden kjøpet, for eksempel.Generelt, hvis du kan refinansiere til en gunstig lavere rente og bli kvitt PMI samtidig, kan det være et godt trekk.