Det er ingenting som å leie et sted i New York City. Du lever i - la oss innse det - den globale hovedstaden, og du kan mocke turister. Gjør det her og vite at du vil gjøre det hvor som helst. Skrive den månedlige sjekken til utleier, se mengden av nevnte leie klatre år etter år og etter 20 år eller så ikke ha en jævla ting å vise for det. Ja, du har rett med å leie - det er ikke alle blinkende stjerner og feestøv.

Likevel er byen eiendomsmegling blomstrende, og hele kloden ønsker det, nemlig bare gull eller en sveitsisk bankkonto gjør en tryggere økonomisk innsats. Lav risiko, ja, og med utsikt over sporadiske korte dips i priser, viser historien det bare vil gå opp i verdi. Men hvor begynner du?

Leiligheter kommer i to smaker

Første ting først: Glem å kjøpe en "leilighet. "Du har to valg: Co-op eller Condo. Forskjellen? Ingenting og alt. Generelt er co-ops eldre enn 1980 og hytter er nyere. Co-op-bygninger eies av et selskap, og kjøperen mottar aksjer. Condo-eiere mottar gjerninger til bestemte enheter i eiendommen. Uansett må du fortsatt betale nok for å dekke skatter og driftskostnader på bygningen. Å være eldre, har co-ops vanligvis betalt det underliggende boliglånet og kan ha lavere kostnader, og dermed kan månedlige kostnader også være lavere.

Samarbeidspartner kan være tøffe på hvem som kommer inn i bygningen, noe som betyr at en eiendom kan sitte på markedet litt lenger før den rette personen kommer sammen - si noen med minst 50% nedbetaling. Det er en faktor i likviditeten til investeringen.

Det er også en hybrid leilighetstype kalt en "condop" som vanligvis betyr en co-op i juridisk struktur, men med mer avslappet styrepolitikk på kjøpere og underlister som er mer som de som kan regere med condos. Kjøpere som investerer for inntekt og vekst i stedet for å kjøpe bolig for seg selv, vil være sikre på at de lett kan få leietakere for enheten.

Hvilken for deg?

Livsstil: Noen mennesker vil aldri perfeksjonere Pete Townsend gitar vindmølle, selv om de dedikerer sine netter til å praktisere Vil ikke bli lurt igjen. Andre kan tilbringe sine våkne timer som oversetter Shakespeare til kretiske linjer B. Condo boards favoriserer Townsend fanatikken. Co-ops kan utsette dem og tvinge dem til å selge.

Kostnad: Co-ops er billigere. I andre kvartal på 15 år betalte kjøpere et gjennomsnitt på $ 1, 186 per kvadratmeter, 34% mindre enn $ 1, 589 som leilighetskjøpene forked over. Condos har høyere avsluttende kostnader også: en pant-registrering skatt på 1, 8% for lån under $ 500, 000 og 1. 925% for mer. Du må kjøpe tittelforsikring, på. 5% av kjøpet. Og i nye condos er overføringsskatten 1. 825% for eiendommer over $ 500, 000 og 1.425% under $ 500 K.

Møt styret: Co-op-aksjonærer velger et styre som skaper og håndhever reglene. De kan ikke like faux pels tapet, bueskyting konkurranser på taket, smarttelefoner i lobbyen, og Cujo kan være ute av spørsmålet, selv i bånd. Noen samarbeidsfora er onde og kraftige. Andre er laget av frivillige med barn og jobber. Condos har brett også, og de bryr seg ikke så mye om å dekorere, telefoner og hunder. Spiller ingen rolle. Intervjuet er ikke så fryktelig som du tror det er. (Med mindre du er en forbryter eller en rockestjerne hvis fans og paparazzi vil tette lobbyen og knytte dørvakten.)

Månedlige kostnader

Samarbeidspartnere betaler vedlikehold, noe som øker 3 til 7% årlig og med alarmerende frekvens. Det dekker ikke bare kostnadene ved byggebransjen, men betaler også eiendomsskatt. De har nesten de samme kostnadene i condos, kalt felles avgifter. Eiendomsskatt er ikke inkludert. For de store greiene, som å erstatte en heis eller fortau, vurderer begge avgifter. Eiere kan spre utbetalinger ut over tid.

Minimum nedbetalingstillatelser

Co-ops som kjøperen legger ned 20 til 25% av prisen - og noen elitebygninger insisterer på 50% eller (sjelden) selv 75% - pluss bevis på at kjøperen har nok å betale boliglån og vedlikehold i ytterligere to år. Men condos har mindre strenge finansieringsgrenser, vanligvis, selv om noen elite bygninger nå krever en co-op-verdig forskuddsbetaling, og nok i escrow for ett til to års vanlige kostnader.

Subletter er stiftbarnene i samarbeidet. Generelt foretrekker slike bygninger eierne, slik at hvis det er et problem, er det ikke vanskelig å finne, om det er et burst-rør eller bare en ferie-eggnogfest i lobbyen. Ikke alle bygninger tillater pieds-a-terre, hvor eieren har en primærbolig andre steder. Eiere kan være i stand til å sublet for bare et år eller to ut av en periode på fem til syv år. Styret må godkjenne og belaste et gebyr for subletting som dekker kostnaden ved å vette den potensielle underskriften. Selv om condos kan ha regler mot kortsiktige sublets (mindre enn 6 måneder, si), er det ingen for lengre underleier, og leilighetsstyret har heller ikke godkjenning.

The Bottom Line

Å eie et fast eiendom i verdens største by og vite at du lager en investering når du skriver den sjekken hver måned føles veldig bra. (Du vil kanskje også lese hvordan dyrt er New York City - egentlig? )