En beachfront condominium tilbyr sannsynligvis den rimeligste måten å få din egen del av morsom California-livsstilen på. Rimelig er en relativ sikt når du kjøper en grunnleggende leilighet kun få skritt fra sanden; det krever et startbudsjett på over $ 1 million. Denne $ 1 million kjøper deg en leilighet med under 1 000 kvadratmeter, som kanskje ikke engang har to soverom, i et condominium kompleks med få fasiliteter.

Det er to hovedtyper av kjøpere for strandleiligheter: de som vil bo på stranden og nyte avslappet livsstil og de som ønsker å tjene penger fra den sterke turisthandelen mens de har en ferie hjemme for å besøke et par uker i året. Vennen eller fienden til enten innbyggere eller investorer er de pakter, betingelser og restriksjoner (CC & R) av condominium komplekset.

Hvorfor CC & R er viktige

CC & Rs fastsetter reglene for condominium komplekset. De dekker alt fra parkering til hvilken farge din inngangsdør kan males. Reglene gjelder generelt for fellesarealer og offentlige rom, men kan regulere andre aspekter av eierskap som for eksempel å drive hjemvirksomhet eller om leiligheten kan leies ut. Innbyggere og investorer er ofte på motsatt side av debatten om leiebegrensninger.

Heltidsboere ønsker et sterkt samfunn, noe som betyr færre leietakere og ingen kortsiktige ferieboliger i komplekset. Foruten de åpenbare fordelene med det daglige livmiljøet, er det økonomiske praktiske egenskaper. Mange långivere gir ikke eierobjekter til kjøpere av en enhet i et kompleks som tillater ferieutleier eller som overstiger en viss prosentandel av leide enheter innenfor komplekset. Långivere kan kreve at alle kjøpere skal ta ut lån som investorer. Eiendomsinvesteringslån har høyere rente og krever ofte større nedbetalinger.

Investorer som tror de kan kjøpe en enhet og gjøre det de vil ha fordi de har eiendomsrett vil bli skuffet. Når en enhet er kjøpt, må kjøperen bekrefte mottak og aksept av CC & R.

Gode nyheter for investorer

Heldigvis for investorer gjelder kun CC & Rs for komplekset som de er skrevet for. Ved siden av komplekset med regler som sterkt favoriserer fulltidsboere, kan det være et annet kompleks som har et veldig investor-vennlig sett med CC & Rs. Mange kystkomplekser i California omfavner det faktum at eiere er investorer som ønsker å leie ut enheter til svært lønnsomme kortsiktige priser. Disse kompleksene har ingen begrensninger på hvor mange enheter som kan leies eller lengden på leiebetingelsene. Investorer bør sjekke lokale forskrifter, som kan være mer restriktive enn de enkelte CC & Rs komplekser.

Noen komplekser har til og med forvaltningsselskaper som håndterer utleie, husholdning, utleie av strandutstyr og concierge-tjenester. Noen krever at alle utleie behandles av forvaltningsselskapet, og noen tillater eiere å håndtere utleie selv eller bruke tjenester fra bedrifter som Airbnb.

Andre hensyn

Samme herlige havbris og saltspray som gjør at du bor på stranden, så lokkende og korroderer hver overflate de kontakter. Resultatet er huseiereforeninger (HOA) av strandkomplekser som har høye månedlige gebyrer for å dekke nåværende og fremtidige vedlikeholdskostnader. Forventede condoeiere bør studere HOAs økonomi nøye for å sikre at månedlige avgifter dekker ikke bare dagens behov, men også at reservefondet er stort nok til å negere muligheten for spesiell vurdering for større prosjekter.

Bottom Line

Potensielle innbyggere eller investorer må nærme seg et kjøp utarbeidet for det arbeidet som er nødvendig for å negere alle potensielle fallgruver. En strand leilighet kjøperen trenger å intervjue eiendomsmeglere for å finne en erfaren i condo salg og kunnskapsrik om lokale bestemmelser. Kjøperen bør beholde en advokat som spesialiserer seg på gjennomgang av CC & R og andre HOA-dokumenter. Et par hundre dollar investert nå kan spare tusenvis av dollar i fremtiden. Belønningen for denne innsatsen er et stykke av California Dream.