Den føderale regjeringen forstår at boliglån er de største økonomiske byrdene mange amerikanere noensinne vil anta i deres levetid. For å gi en pause (og antagelig å oppmuntre folk til å delta på eiendomsmarkedet), gir Internal Revenue Service (IRS) skattebetalere mulighet til å ta fradrag på renter betalt på deres boliglån.

Men hva om du får et andre boliglån? Det spiller ingen rolle hva du bruker det til? Kan du bare trekke renter på ubestemt tid?

Vi tar en grundig titt på skattemessige konsekvenser av å ta på et andre boliglån, som viser deg hvordan du skal gå om å beregne fradrag på skattene dine, samt fremheve ulike restriksjoner og fallgruver.

Grunnleggende

Først må du forstå hva som er et "kvalifisert hjem" (det som er et rentegodtgjørelse) og hvordan IRS definerer "boliglånsrente" og "boliglånsskuld". >

For det første refererer et "kvalifisert hjem" til enten ditt hovedhjem der du vanligvis bor eller et andre hjem. Mobilhytter, husvogner, leiligheter og båter alle kvalifiserer, så lenge de har "sove, matlaging og toalett", som IRS-publikasjon 936 setter den.

Hvis du har tre eller flere eiendommer, kan du bare kreve to av dem som henholdsvis din primære og andre hjem for et gitt år. Hvis du tilfeldigvis selger et av husene du hevdet i løpet av det året, kan du da anse en annen eiendom ditt primære eller andre hjem for balansen i det året.

Hvis du hevder fradrag på et hjem som dobler som noe annet, for eksempel en utleie eiendom eller et kontor, kommer noen nyanserte regler og beregninger til å spille i forhold til hvor mye tid du bruker lokaler. Du kan referere til spesifikasjoner her, men generelt sett, hvis du leier ut et andre hjem, må du bo der i minst 14 dager eller mer enn 10% av den tid det leies ut over et år (det som er lengre) for å kunne trekke boliglånsrenten på den. (Hvis du ikke bor der i det hele tatt, så er du utleier, og et helt annet sett av regler kommer inn i spill: se

Skattedrag for utleieeiere ). Hypotekrente gjelder bare for renter betalt på lån som bruker hjemmet ditt som sikkerhet. Dette inkluderer:

Første boliglån og andre boliglån

• Lån av kreditt
• Boliglån på egenkapitalen
• IRS skisserer tre kategorier av boliglånsgjeld. Disse varierer avhengig av når du tok ut gjelden og hva provenuet ble brukt til:

Grandfathered debt

• refererer til boliglån som var sikret hjemmefra 13. oktober 1987 (hvoretter gjeldende skatteregler trådte i kraft ). Boliginnkrevd gjeld
• refererer til boliglån tatt ut etter 13. oktober 1987 som ble brukt til å kjøpe, bygge eller forbedre hjemmet ditt (dvs.e …, renovering, reparasjoner, etc.). Hjemlig egenkapitalgjeld eller -lån
• refererer til boliglån tatt ut etter 13. oktober 1987 som ble brukt til andre, ikke-bostedsrelaterte formål, for eksempel å finansiere høyskoleopplæring, ny bil, ferie eller pen mye alt annet som ikke er relatert til å kjøpe, bygge eller forbedre et hjem. Avdragene

Det avhenger av hvilken type gjeld du allerede har - og hvor mye mer du vil anta. Hvis du er gift og fil i fellesskap, kan du bare trekke renter på $ 1 million eller mindre verdt hjemmet gjeld og $ 100 000 eller mindre verdt hjemme egenkapital gjeld samlet. Hvis du er singel, eller gift og arkiverer hverandre, blir grensene dine $ 500, 000 for hjemmeoppkjøpsgodtgjørelse og $ 50 000 hjem egenkapitalgjeld, henholdsvis.

Med andre ord, hvis boliglån eller boliglån er vant til å kjøpe, bygge eller forbedre ditt primære og / eller andre hjem (gjør det til hjemmeoppkjøp) og totalt $ 1 million, kan du trekke alt fra deg har betalt i renter. Hvis du for eksempel har en rente på 4% på hver av to boliglån som sammen legger opp til $ 1 million, kan du trekke alle dine årlige rentebetalinger på $ 40 000.

Men hvis boliglånet ditt er, la oss si $ 2 millioner, da ville du bare kunne trekke halvparten av den totale renten du betalte på $ 2 millioner boliglån i det året. Hvis de samme 4% rentene ble brukt, ville du bare kunne trekke $ 40 000 i stedet for $ 80 000 du antagelig betalte i renter det året. (Dette er noe å vurdere for alle som prøver å finansiere en syv-figur eiendom. Se

Jumbo vs konvensjonelle boliglån: Hvordan de skiller seg fra .)

Selv om denne grensen ikke gjelder grandfathered gjeld, vil du ikke kunne ta ekstra fradrag på nye boliglån dersom din bestefarede gjeld allerede overstiger $ 1 million. Hva om du bare har $ 900 000 i grandfathered gjeld? Da kunne du bare trekke renter for en ekstra $ 100 000 verdt av boligforsikringsgjeld.

Dette er i det minste den generelle regelen. IRS gir et regneark for å fastslå din faktiske fradragsberettigede boliglånsrente.

Papirarbeidet

Så lenge du har betalt minst $ 600 på boliglån, vil du motta et varsel fra boliglåneren eller långiveren (det er vanligvis Form 1098) noen måneder før skattetidspunktet. Sammen med dollarbeløpet på årlige innbetalinger, vil denne låneoppgjøret også vise dine betalte boliglånsforsikringspremier og fradragsberettigede poeng betalt (hvis du kjøpte et hjem det året). Når du har dette dokumentet i hånden, bruker du det for å fullføre selvangivelsen din, på skjema 1040, Schedule A (Itemized Deductions).

Med hjemskjøpsgjeld og egenkapitalgjeld kombinert, kan du teknisk låne $ 1. 1 million mot hjemmet ditt. Men hvis du tilfeldigvis har ytterligere gjeld som overstiger denne grensen, kan du være i stand til å trekke renten dersom disse inntektene ble brukt til en kvalifisert kostnad, for eksempel en investering (også rapportert i Schedule A) eller en virksomhet (Schedule C eller C-EZ).

Refinansiering, poeng og premier

Hvis du refinansierer et boliglån, inkludert ditt andre, kan du kreve det nye lånet som oppkjøpsgodtgjørelse til hovedstolen av det forrige lånet. Alt over det som blir behandlet som egenkapitalgjeld.

I tillegg, hvis du betaler poeng på det nye boliglånet, kan du trekke dem ut over lånets løpetid. Forutsatt at du refinansierer et nytt 30-årig boliglån, kan du trekke 1/30

th ^{av det du betalte i poeng hvert år. Hvis du ikke har trukket alle poengene fra det tidspunktet du selger eller refinansierer huset (igjen), kan du trekke tilbake alle resterende på en gang i det året. Du legger fradraget på skjema A, skjema 1040, linje 12.} Så lenge din justerte bruttoinntekt ikke overstiger $ 109 000 (eller $ 54, 500 hvis du er gift og arkiverer separat), kan du trekke noen eller alle dine boliglån forsikringspremier også. Dette ville falle inn i kategorien "Oppkjøp av gjeld".

Bunnlinjen

Skattereglene er kompliserte, det er ikke nektet det, men hvis du fortsetter ordentlig, kan bestemmelsene spare deg for tusenvis av dollar om året. Husk å konsultere en kvalifisert skattefaglig før du bestemmer deg for å ta ut et nytt boliglån.