En av de viktigste hensynene når en person ønsker å refinansiere eller kjøpe et hus, er den rådende boligrenten på boligmarkedet fordi renten har en direkte økonomisk innvirkning på lånerens disponibel inntekt og forpliktelse.

Men hva påvirker boliglånsrenten? Økonomien, rentenivåene og boliglånsrenten er sammenvevd, med amerikanske Federal Reserve (Fed) som har en direkte (og avledet) effekt på hver av disse.

Økonomien og renten

Fed's retningslinjer er basert på den økonomiske situasjonen i USA. Federal Open Market Committee (FOMC), som kan kalles Feds beslutningsprosess, vurderer USAs økonomiske helse basert på kvalitetsdata fra ulike byråer. Basert på hva FOMC mener om den økonomiske tilstanden (som vekst, inflasjon, sysselsetting), bestemmer Fed sine priser. Den føderale fondskursen er en av de viktigste rentenivåene, og de andre viktige monetære rentene, som diskonteringsrenten og hovedrenten, påvirkes av Federal Reserve.

Når Federal Reserve holder føderale midler på lave nivåer, påvirker det hele amerikansk økonomi gjennom andre rentesatser som gjør lån til mennesker og bedrifter billigere. Det oppfordrer folk til å ta forbrukslån til å bruke og virksomheter er indusert til å låne for ekspansjon og andre formål - som alle bidrar til å stimulere økonomisk vekst og øke sysselsettingen.

Det er situasjoner som svært høy inflasjon når sentralbanken øker renten for å kontrollere pengemengden i økonomien. Målet for den føderale fondskursen var så høy som 20% i inflasjonen tidlig på 1980-tallet; satsen har falt jevnt frem til nylig. FOMC økte målområdet for den føderale fondskursen til 0. 25% - 0. 5% fra desember 2015 og fremover. (Relatert lesing, se: Fedets nye verktøy for manipulering av økonomien.)

Endringen i føderalskursen overføres gjennom åpne markedsoperasjoner (OMO) (dvs. kjøp eller salg av amerikanske statsobligasjoner). Hvis Fed har som mål å øke pengemengden i økonomien, kjøper den obligasjoner, gir penger ut i bytte. Når Fed kjøper obligasjoner, flytter obligasjonsprisene opp og den resulterende økningen i pengemengden gjør at lånene blir billigere, og setter rentene ned.

Omvendt, hvis Fed har som mål å presse det overskytende pengemengden, så selger det obligasjoner og mottar kontanter. Selge obligasjoner reduserer obligasjonsprisene samtidig som pengemengden reduseres, noe som betyr mindre penger som sirkulerer i økonomien. Det gjør låne dyrere og skyver renten oppover. Som en tommelfingerregel går obligasjonspriser og renter i motsatt retning.(For mer, se: Hvorfor har rentenivåer tendens til å ha et omvendt forhold til obligasjonsprisene?)

Lånene med boliglån

Boliglånsrentene påvirkes ikke umiddelbart av en endring i den økonomiske situasjonen eller renten, men Det er mange koblinger som sakte overfører sin innflytelse. Så, hva er boliglånsrentene avhengig av?

Langsiktig statsobligasjon har direkte innvirkning på faste boligrenter (langsiktig avkastning betyr 10 år og 30 år). Det er et annet produkt som konkurrerer om de samme investorene som investerer i 10-årige eller 30-årige statsobligasjoner, kjent som pantsatte verdipapirer (MBS). Så snart de øker, må disse produktene også tilby høyere avkastning for å tiltrekke seg investorer, noe som kun er mulig når lånene blir gitt ut med høyere rente. Dermed gir høyere avkastning økte boliglånsrenter. (Relatert lesing, se: Profitt fra boliglån med MBS.)

La oss nå forholde oss avkastningene på Treasuries til økonomien. Si at den økonomiske utsikten er dyster; folk liker å bevege seg ut av aksjer mot statsobligasjoner og verdipapirer til investering, da de anses som sikreste. Dette øker etterspørselen etter disse instrumentene, noe som øker obligasjonsprisene. Etter hvert som obligasjonsprisene går opp, faller utbyttet (eller avkastningen) på dem. Etter hvert som renten faller, begynner boliglånsrenten også å komme ned. I det hele tatt vil et svakt økonomisk scenario ledsages av lavere boligrenter (via obligasjonsmarkedet) og lavere rentenivåer ettersom sentralbanken forsøker å styrke økonomien. Det motsatte er sant når den økonomiske situasjonen og utsikterna er gode.

Mens den føderale fondskursen (og andre rentesatser) ikke har direkte effekt på langsiktige faste boligrenter, har de en direkte effekt på regulerbare boliglån (ARM). Dette skyldes at lånene med justerbar rente blir gjennomgått og revidert månedlig, halvårlig eller årlig, avhengig av fastsettelsen, og er knyttet til ettårig avkastning på statsobligasjoner.

Rentekurven er en kurve som viser kortsiktige og langsiktige treasuryutbytter. Tabellen nedenfor viser de daglige avkastningskurvaene for de ulike periodene fra 2007-2015 (første dag på året), sammen med boliglånsrenten rundt den tiden. I et normalt økonomisk scenario bør de langsiktige rentene være høyere enn kortsiktige yielder. Husk at det alltid er en spredning mellom de langsiktige rentene og boliglånsrenten for å ta hensyn til risikoen forbundet med et boliglån.

Dato	3 Måneder	1 År	10 År	30 År	Boliglån
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01.02.2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01.04.2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01.03.2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01.03.2012	0. 02	0. 12	en. 97	2. 98	3. 92
01/02/2013	0. 08	0. 15	en. 86	3. 04	3. 41
01/02/2014	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
01/02/2015	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Kilde: US Treasury Institutt, Freddie Mac (boliglånsrenten er for hele måneden og ikke bestemt dato) * basert på primær boligmarkedsundersøkelse (som 22. januar 2015). Tall i prosent.

Bunnlinjen

Når du vurderer å ta opp boliglån, bør du sjekke hvilken retning de faste boliglånsrenten går og se etter Federal Reserves uttalelse om den økonomiske situasjonen, sammen med mønsteret av rentekurven. Disse kildene kan gi verdifull veiledning om den økonomiske situasjonen og boliglånsrenten. (For mer, se: Hvordan rentesatser påvirker boligmarkedet.)