Å kjøpe et strandhus kan gi deg en god investeringsavkastning (ROI), gi deg en pålitelig inntektsstrøm og gi deg et sted på stranden til ferie gratis når du ønsker det.

Metoden etterfulgt av mange strandhus investorer er å kjøpe huset og deretter leie det ut under toppturisme tider. For eksempel vil en strandhuseier i Florida sørge for at huset hans er tilgjengelig for leie i Snowbird-sesongen i oktober til mars, da innbyggerne i Midwestern og New England stater faller ned på Sunshine State for å unnslippe kulde.

Mange eiendomsinvestorer som finner et strandhus i et område med høy leiebehov og holder den opptatt i hele opptatt sesong, hevder å tjene nok penger i løpet av disse månedene for å dekke utgifter for hele året, effektivt slik at de kan bo i huset gratis i nonpeak sesongen. Konseptet er bemerkelsesverdig tiltrengende Å eie et feriehus på stranden er noe mange amerikanere håper på, mens det å eie et slikt hjem gratis er enda bedre.

Før du tar stupet, skjønner du imidlertid økonomien ved å eie et strandhus og de utfordringene du møter for å bli med i sine ranger. Dyrt eiendomsmegling, høye lånekostnader, ublu forsikringsrenter, regninger og innkjøp av eiendomsforvaltning representerer noen av de vanskelighetene du kan forvente å møte som en strandhuseier.

Eiendomsmeglingskostnader

Ingenting gir en premie til prisen på et hus som en beliggenhet ved stranden. Selv et hus som ligger bare innen gangavstand fra stranden koster vesentlig mer enn et tilsvarende hus 10 miles innlandet.

For eksempel, i Delray Beach, Florida, en populær strandby i Palm Beach County, var medianhusprisen i 2017 $ 254 000, ifølge Zillow. Men rew beachfront hjem er tilgjengelig for under $ 1 million.

Det faktum at eiendomsmegling nær stranden vanligvis koster mye, er ikke banebrytende informasjon, men det kan ikke overbelastes hvilken stor investering du gjør når du bestemmer deg for å kjøpe et strandhus. Dette gjør det enda viktigere å forstå investeringens økonomi, spesielt de kostnadene du sannsynligvis vil møte.

Lånekostnader

Lånrenten for en investering eller ferieeiendom er nesten alltid høyere enn for en eiendomsbolig. Strandhus er spesielt utfordrende siden, på grunn av deres høye priser, er det sannsynlig at boliglånet ditt vil være et jumbolån, som pleier å være dyrere enn et konformert lån.

På et lånebeløp på $ 1 million, kan et enkelt prosentpoeng lagt til renten din øke din månedlige betaling betydelig. Hovedstol og rentebetaling på en $ 1 million boliglån, med en sats på 4% og en periode på 30 år, er $ 4, 774.Det samme boliglån, men med 5% rente koster $ 5, 368 per måned i hovedstol og renter. En forskjell på $ 600 per måned kan ikke høres ut som mye, spesielt når det gjelder investeringssummer i millioner, men på en budsjettoppgave kan det være forskjellen mellom landing i svart og rødt.

Forsikringspriser

Boligeiendomsforsikringen på ditt strandhus er sannsynligvis flere ganger dyrere enn for ditt primære hjem. Nesten alle kyststater krever strandhuseiere å kjøpe flomforsikring. Spesielt på østkysten har premiene for denne dekning hevet i løpet av det 21. århundre, hovedsakelig på grunn av flere orkaner som pounding regionen og forårsaker utbredt, kostbar skade.

En årlig premie på $ 10 000 eller mer for flomforsikring er ikke uvanlig for et strand i Florida. Andre stater på østkysten, som Nord-Carolina, er mer fornuftige, men det er tvilsomt at du vil tjene så mye i leieinntekten der uten de 12 månedene med varmt vær. Forsikringskostnader i California er vanligvis lavere enn på østkysten, men staten mer enn gjør opp for det med ublu eiendomspriser.

Regninger

De månedlige regningene for et strandhus strekker seg utover boliglån, verktøy og kabelregninger. For en ting, er din skatt regning sannsynligvis å være heftig på grunn av stranden husets verdi. Dessuten, hvis ditt strandhus er en inntektsegenskap, betyr det at du også må betale for ting som markedsføring, reklame, ansette folk til å vise eiendommen din, behandle leiebetalinger, og hvis du er uheldig, juridiske kostnader som stammer fra leietakerstvister. Disse pengene legger til. Driftskostnader som ikke inkluderer boliglån, skatter og forsikringer, kan lett spise opp halvparten av inntektene fra strandhuset ditt.

Eiendomsforvaltning

Eiendomsforvaltning innebærer mye mer enn å signere leieavtaler og samle leiekontroller. Når det går noe i huset, for eksempel en VVS-enhet eller kjøleskap, er det ditt ansvar som eiendomsbesitteren for å få det løst. Grunnlag, maling, takvedlikehold og skadedyrbekjempelse representerer bare noen få andre ting du må holde deg som ansvarlig strandhuseier.

Med mindre du er en fullstendig fast eiendom investor uten en annen jobb, er det tvilsomt at du har tid eller lyst til å jonglere disse ansvarene selv. Selv fulltidseiendomsinvestorer klarer seg ikke generelt sine egne eiendommer fordi de har for mange til å spore.

Dette betyr at du sannsynligvis vil ansette en eiendomsforvalter for å koordinere jobber som landskapsarbeid, vedlikehold og reparasjon. I tillegg kan en god eiendomsforvalter markedsføre ditt strandhus i feriesesongen, gjennomføre leieavtaler, håndtere utsettelser og sen betaling, vise eiendommen til interesserte leietakere og håndtere leiebetalinger. Å ha en eiendomsforvalter du kan stole på er uvurderlig, spesielt hvis du ikke bor innenfor kjøreavstand fra strandhuset ditt.

Når det er sagt, er gode eiendomsforvaltere ikke billigere.Avhengig av omfanget av tjenestene belaste de fleste eiendomsforvaltere 6 til 12% av samlet leie. Dette kan raskt spise i marginen.