Historisk har eiendomsmegling hatt lav sammenheng med aksje- og obligasjonsinvesteringer, men kjøp og salg av fysisk eiendom er ikke så enkelt.

Skriv inn eiendomsderivater eller eiendomsderivater. Disse instrumentene tillater investorer å få eksponering for eiendomsaktivaklassen uten å måtte kjøpe eller selge eiendommer ved å erstatte eiendommen med utførelsen av en eiendomsavkastningsindeks. Disse derivatene er basert på swaps, hvor en part bytter en eksponering for en annen. På denne måten kan investorer få eksponeringer mot enten fast eiendom eller gjeld uten å kjøpe eiendomsmateriell eller utlånskapital med fast eiendom som sikkerhet. Les videre for å finne ut hvordan de fungerer.

Innledning til derivater
Eiendomsindeksen for National Real Estate Investment (NCREIF) er den aksepterte indeksen som er opprettet for å gi et instrument for å måle investeringsprestasjonen på det kommersielle eiendomsmarkedet. Opprinnelig utviklet i 1982 består den uleverede indeksen av mer enn 7 200 eiendommer, verdt totalt 315 milliarder dollar (per 3. kvartal 2012) fra alle USAs regioner og eiendomsmegling.

Selv om denne indeksen har eksistert i mer enn 20 år, er det bare nylig at dataene har blitt gjennomsiktige nok til å muliggjøre nøyaktig og hensiktsmessig sporing av egenkapitalenes egenkapital. Med eiendomsdata blir mer gjennomsiktig og transaksjonsinformasjon blir enklere og billigere å oppnå, har eiendomsindekser blitt mer relevante, noe som fører til etableringen av et stadig mer effektivt derivatmarked.

Eiendomsderivater er en måte for investorer å få eksponering over aktivaklassen uten å måtte kjøpe eller selge eiendommer ved å erstatte eksponeringen av eiendommen til utførelsen av en eiendomsavkastningsindeks. Dette gjør det mulig for en investor å redusere hans eller hennes kapitalbehov og eiendomsporteføljer i ulemper, samtidig som det stilles til rette for alternative risikostyringsstrategier.
Eiendomsinvesteringer er kategorisert i følgende investeringstyper:

• Private equity
  

• Privatgjeld
  

• Offentlig kapital
  

• Offentlig gjeld

Innføring av swaps basert på NPI ble utviklet for private equity-sektoren. De var forløperen for resten av eiendomsderivatene utviklet til dags dato. De derivatene som hittil tilbys på NCREIF-indeksen, er "swaps" som kommer i ulike former, slik at investorer kan bytte eksponering på enten verdsettelsen eller totalavkastningen av indeksen selv, eller ved å bytte ut eksponeringer fra en arealbruk til en annen.

En metode er å "gå lang" (replikere eksponeringen av å kjøpe eiendommer) eller "gå kort" (replikere eksponeringen av selge egenskaper).En annen metode er å bytte totalavkastningen på NCREIF-indeksen fordelt på eiendomsbransjen, slik at investorer kan ta stilling i en alternativ eiendomsbransje der de ikke eier egne eiendommer, slik at investorer kan bytte avkastning fra kontorrelaterte eiendommer for detaljhandel fast eiendom.

Avkastningsbyttet gir to investorer på hver side av bytte for å gjennomføre eiendomsstrategier som ikke kan oppnås på det private eiendomsmarkedet. For å gjøre det, må man kjøpe eller selge eiendeler med ulike eksponeringer med liten sjanse til å sikre de samme eiendelene på samme investeringsgrunnlag for å reversere strategien. Swaps tillater investorer å taktisk endre eller balansere sine porteføljer for en bestemt periode uten å måtte overføre tittelen til eiendelene som er i balansen. Kontrakter i opptil tre år administreres vanligvis av en investeringsbank, som fungerer som clearinghus for fondene.

I tilfelle av en investor som går lang av den totale avkastningen på NCREIF-indeksen, vil han eller hun akseptere den totale avkastningen på NPI (betalt kvartalsvis) på et forhåndsbestemt nominelt beløp og godta å betale LIBOR-renten, pluss en spredning på samme teoretiske beløp. Den andre parten i bytte ville motta de samme kontantstrømmene i revers, betale kvartalsindeksavkastningen og motta LIBOR pluss spredningen.

Forutsatt at det er investorer for begge sider av handelen, kan to investorer som ønsker å handle en eiendomseksponering for en annen, handle om at NPI returnerer for den aktuelle eiendomstypen for en annen. For eksempel kan en porteføljeforvalter som mener at hans eller hennes fond er overallokert til kontoreiendommer og under-allokert til industriell bytte ut en del av kontorets eksponering for industrielle uten å kjøpe eller selge eiendommer.

Offentlig egenkapital
I stedet for NPI bruker derivater for eksponering til offentlig aksjesektoren på det kommersielle eiendomsmarkedet den totale avkastningen til National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) for å beregne kontantstrømmene akseptert (for den lange investor) eller betalt (av kort investor).

Denne indeksen gir resultatavkastningen for markedet for offentlige verdipapirer som er sikret av næringseiendom. Swap-mottakeren betaler LIBOR pluss en spredning for å gå inn i et års indeksbytte med et nominelt beløp på $ 50 millioner dollar, og han eller hun vil motta kvartalsbetalinger fra NAREIT-indeksen på $ 50 millioner. Igjen kan investor få en fullt diversifisert offentlig eiendomseksponering uten å kjøpe en enkelt eiendel.

Fast eiendom Gjeld
På grunn av bredden og dybden av tranchene av ulike risikoprofiler fra den underliggende puljen av kommersielle eiendomslån på det kommersielle markedet for realkreditobligasjoner (CMBS), er eiendomsderivater også tilgjengelige på fast eiendom gjeldsposisjoner. Swaps for offentlig eiendom gjeld er basert på indekser av CMBS markedet. Disse indeksene, i motsetning til dem for egenkapitaleiendom, har eksistert siden slutten av 1990-tallet.

Takket være bredden og dybden av dataene fra et stort antall transaksjoner (i forhold til egenkapitaleiendom), er CMBS-indeksene en meget bedre resultatindikator for deres respektive markeder enn for deres egenkapitalkomponenter. Den mest bemerkelsesverdige forskjellen mellom aksjeswapene og gjeldsbyttene er at mottakerne av LIBOR-baserte utbetalinger mottar LIBOR minus , i motsetning til egenkapitalbyttene, som vanligvis er basert på LIBOR pluss et spredning. Dette skyldes at underliggende verdipapirer vanligvis finansieres av kortfristet revolverende repo termisk gjeld, som vanligvis er på LIBOR minus en spredning. Dette er eksponeringen som videreføres for å bytte motparter.

Private eiendomsgeldsderivater, som for eksempel kreditt default swaps (CDS), brukes vanligvis til å sikre kredittrisiko. Derivater, som lånebytter, gir byttepartiet både rente- og kredittrisiko, mens eiendelen (et kommersielt eiendomslån) forblir på motpartens balanse. Dermed kan en boliglåner hekke deler av sin gjeldsportefølje for ulike investeringsvilkår uten å måtte selge lånet selv. På denne måten kan investor bevege seg ut av visse sektorer på eiendomsmarkedet når de føler at avkastningen ikke står i forhold til risikoen, og senere gjenvinne eksponeringen når markedet for den aktuelle sektoren forbedrer seg.

Bunnlinjen
Fordi eiendomsmegler er kapitalintensive og relativt illikvide, har eiendomsinvestorer funnet det vanskelig å sikre eksponering eller gjennomføre alfa-strategier. Eiendom preget av høye transaksjonskostnader og et marked som er mindre effektivt enn aksjer og obligasjoner, har lagt til vanskeligheten i rebalanseporteføljer som følge av markedsendringer.

Eiendomsderivater har endret det kommersielle eiendomsmarkedet ved å tillate investorer taktisk å endre sine eksponeringer mot bestemte risikoer og muligheter uten å måtte kjøpe og selge eiendeler. Disse derivatene tillater eksponering for enten en annen sektor av eiendomsmarkedet eller ved å handle en eiendomseksponering for en variabel rente pluss eller minus en premie.

Evnen til å bytte eksponeringer gjør at eiendomsinvestoren blir mer taktisk når den investerer. De kan nå bevege seg inn og ut av alle fire kvadranter på eiendomsmarkedet, noe som muliggjør større risikostyring og potensialet for å legge til økt avkastning til eksisterende eiendomsfordeling på enten kortsiktig eller langsiktig investeringshorisont.