Hvis du tar ut de mest populære typene av tilbakebetalt boliglån, vil et boliglånskredittlån (HECM), ditt lån og ditt hjem måtte møte Federal Housing Administration (FHA) krav fordi FHA forsikrer disse boliglånene. Her er en oversikt over de viktigste retningslinjene du bør være oppmerksom på. (For å lære mer om lånerkrav, les Kvalifiserer du for et omvendt boliglån? )

Støtteberettigede egenskaper

Du kan kun ta ut et omvendt boliglån på bestemte typer eiendommer. Hjemmet må være et enfamiliehus eller et to- til fire-enhetshus der du opptar en enhet. HUD-godkjente condos er også kvalifisert, som er produsert boliger som oppfyller FHA krav. Det produserte hjemets gulvareal må være minst 400 kvadratmeter og må oppfylle Federal Manufactured Home Construction and Safety Standards. Eiendommen som skal reverseres, må også klassifiseres og beskattes som fast eiendom. Så mens du kanskje bor i ditt fritidskøretøy, kan du ikke reversere det, fordi det ikke kvalifiserer som fast eiendom. Også, for å oppnå og opprettholde et omvendt boliglån på eiendommen din, må du bo der som din primære bolig.

Hjemmevaluering

Å få et omvendt boliglån krever en profesjonell vurdering av hjemmet. Ditt hjem verdi vil være basert på sin tilstand og eiendomsverdiene i det omkringliggende nabolaget. Långivere vil sørge for at beløpet av omvendt boliglån beløp de strekker seg til villaeiere er i tråd med hva de vil få når huset er solgt for å tilbakebetale lånet. En vurdering er vanligvis gyldig i 120 dager, som bør være mer enn nok tid til å lukke lånet ditt.

Hjemmet må også oppfylle FHAs minimumsstandarder for sikkerhet, sikkerhet og lyd. Hvis hjemmet ikke oppfyller disse standardene, kan utlåner godkjenne det omvendte boliglånet på betingelse av at en del av inntektene går mot å gjøre de nødvendige reparasjonene for å bringe eiendommen opp til disse standardene. Et lokalt HUD-kontor vil gjennomgå en eiendom som en taksfører mener krever reparasjoner som koster 30% eller mer av det hjemmet er verdt. HUD kan eller ikke tillate slike egenskaper å være omvendt pantsatt. (Lær mer i Hva du bør vite om hjemmeevalueringer .)

Låntagerfinansier

Under en føderal regulering som ble effektiv tidligere i år, må långivere foreta en finansiell vurdering av låntakere før de godkjenner dem for et omvendt boliglån. Formålet med denne vurderingen er å sørge for at boligeiendommen har vilje og kapasitet til å følge med på de nødvendige huseiereforsikring og eiendomsskatt. De viktigste kriteriene for å kvalifisere seg for et omvendt boliglån og å bestemme hvor mye boligen kan låne er fortsatt husstanders alder, lånets rentesats og eiendommens verdsettede verdi, ikke husstanders inntekter, kreditt og eiendeler, som med et forpantent lån .(Lær om forskjellene i Sammenligning av Reverse Mortgages vs Forward Mortgages .)

Hvis den økonomiske vurderingen viser at du kanskje ikke har inntekt eller likvide midler du trenger for å holde tritt med forsikring og skatt, betyr ikke nødvendigvis at du ikke vil kunne få et omvendt boliglån. Långivere kan legge til side en del av ditt omvendte boliglån, for å dekke disse utgiftene ved hjelp av en prosess som ligner på sperrekontoen du måtte ha hatt med ditt forpagtede boliglån. For omvendt boliglån, kalles denne kontoen for "forventet levetid."

For den økonomiske vurderingen vil långiveren se gjennom lånerens kredittrapporter, sysselsettingshistorie, bolighistorie i forrige år, eiendomsskattets betalingshistorie, huseiere forsikringsstatus, flomforsikringsstatus (les Forstå Lender-Required Flood Insurance ) og huseiere foreningsavgift betalingshistorie (hvis eiendommen tilhører en forening). Se på side 82 av dette eksemplet omvendt boliglånsøkonomisk regneark for å se hvilken informasjon långivere vil vurdere.

Forsikringspremier

HECM har to typer boliglånsforsikringspremier: forhånd og vedvarende. Up-premium er belastet når du tar ut lånet. Det er en prosentandel basert på hvor mye av lånet du bestemmer deg for å motta i det første året. Tanken er at jo mer du tar ut i det første året, jo mer risikofylt er lånet ditt, så din boliglånsforsikring koster mer som et resultat.

Beregningen er enkel: Hvis du låner mindre enn 60% av den opprinnelige hovedgrensen i år ett, er premien opptil 0. 5% av hjemmet ditt vurdert verdi. Hvis du låner mer enn 60%, er det 2,5%. Du kan finansiere denne premien hvis du ikke ønsker å betale for lommebok, men det betyr at du betaler renten på det så lenge du har lånet. Siden hvor mye du kan låne, er delvis basert på mengden interesse du vil påløpe i løpet av lånets løpetid, vil finansiering av premien redusere hvor mye du kan låne med mer enn premiebeløpet.

Du må også betale årlige boliglånsforsikringspremier (MIP) så lenge du har lånet. Denne avgiften er 1. 25% av utestående boliglånsbalanse per år. MIP er også lagt til din lånebalanse og redusere beløpet du kan låne.

Du kan ikke skylde mer enn hjemmet er verdt.

Hvis du selger hjemmet ditt eller flyttes mens du er i live, vil ditt omvendte boliglån betales. Det samme gjelder hvis du dør mens du fortsatt bor i hjemmet. Hvis hjemmet selger for mindre enn du skylder på omvendt boliglån, trenger du ikke å gjøre opp forskjellen. Og hvis arvingerne ønsker å kjøpe hjemmet etter døden eller flytte så de kan holde det i familien, kan långivere ikke be dem om å betale mer enn du skylder, heller.

En HECM er et ikke-returlån, og FHA boliglån forsikring dekker eventuelle mangler. Det eneste unntaket er at du ikke kan selge hjemmet ditt for mindre enn 95% av det det er verdt og vær av kroken. Det må være en begrensning som dette for å hindre samvittighetsfulle mennesker fra å gjøre ting som å selge hjemmet til en slektning for mindre enn markedsverdi og mindre enn den omvendte boliglånsbalansen og deretter forventer utlåner å ta det økonomiske treffet.

Bunnlinjen

Boliglånsindustrien er tungt regulert, og FHA har etablert mange retningslinjer for å beskytte låntakere mot å gjøre store feil, for å hindre långivere til å utnytte låntakere og å oppfordre långivere til å tilby omvendte boliglån. Disse forskriftene og deres håndheving er imidlertid ikke perfekte, så du må fortsatt være forsiktig når du vurderer et omvendt boliglån. (For ytterligere lesing, se En veiledning til skatter og omvendt boliglån og Finn de beste omvendte boligforetakene .)