Hele hensikten med å kjøpe et hus, bortsett fra beskyttelse mot elementene og holde måltidets ormer ute, er å bygge egenkapital. Ellers kan du også leie bare til du dør og la utleier håndtere vedlikehold, ikke sant? Men med tanke på at menneskelige livsspenninger er begrensede, kommer det et punkt der egenkapitalen oppbygget i et fullt betalt hus begynner å gi avtagende avkastning. Når du eier ditt hus fritt og tydelig, og kan også innrømme at du er nærmere målstreken enn du er til startpistolen, ville det ikke være fornuftig å trekke ned noe av den egenkapitalen og bruke den på et annet sted, i stedet å bare bygge en større eiendom for arvinger til å kjempe over?

Det omvendte boliglånet er et finansielt verktøy som er blitt mer populært ettersom forventet levealder har økt, og flere og flere boligeiere har betalt sine forpliktelser. Hvis du er kjent med konseptet, men ikke opplysningene, er omvendt boliglån tilgjengelig for personer som er minst 62 år. Forståelig, kan du bare få et omvendt boliglån på din primære bolig, og du kan bare ha en primærbolig. (For å sikre et omvendt boliglån kan din primære bolig være en enhet av tosidig, triplex eller fourplex.) Deretter søker du om et omvendt boliglån, og teoretisk sett skal de månedlige utbetalingene begynne å rulle kort tid etterpå mens egenkapitalen i din hjem overføringer fra deg til det motsatte boliglånet. Du kan motta betalinger fra omvendt tilrettelegger til du dør, hvis du ønsker det. (For mer, se: Er et omvendt boliglån riktig for deg? )

Sentralbankens godkjenningsstempel

Så hva har dette å gjøre med Federal Reserve? Som alt for mange finansielle transaksjoner i USA, masse. Den vanligste typen omvendt boliglån, Home Equity Conversion Mortgage (HECM), er føderalt forsikret. Som betyr at du kan få en bare gjennom en Federal Housing Administration-godkjent utlåner og at den renter belastet er underlagt føderalt mandat normer.

HECMer dominerer bransjen. I 2012 var det om lag 550 000 omvendte boliglån i USA, rundt en halv million av dem HECM. Dette for et finansielt produkt som knapt eksisterte ved årtusenskiftet. En låner kan velge enten en fast eller en månedlig justerbar rente på et HECM-lån, hvorav en vil være en funksjon av Feds underliggende rente, pluss en margin. Den spesifikke Fed-satsen som er aktuelt her, er den 1-årige konstante forfallskassen (CMT) -raten, som i seg selv er avkastningen på de sist anførte årlige rentene på T-bill, T-note og T-obligasjonslån av varierende forfall. Den 1-årige CMT av interesse for HECM långivere er den for enten 1-måneders, 1-årig eller 10-årig Treasury-utstedelse. (For mer, se: Introduksjon til statsobligasjoner .)

Ikke tenk at å få et omvendt boliglån nødvendigvis betyr at du kan få hendene på et beløp tilsvarende den totale markedsverdien av ditt hjem, heller ikke. (Vel, det kan du, men det kalles "selger huset ditt.") Fordi HECM er forsikret av den føderale regjeringen, kommer de med en maksimumsverdi - omtrent som innskuddsgrensen på $ 250 000 som Federal Deposit Insurance Corporation stiller for bankkontoer . HECM er forsikret til ikke mer enn $ 625, 500, og selv det er betinget av alderen din på tidspunktet for søknaden. Videre er jo høyere forventet rente på HECM, jo mindre er hovedgrensen.

Priser kan ikke bli mye lavere

Som du kanskje allerede vet, har føderale rentenivåer vært i historiske nedturer i flere år. Så mange år, faktisk, at det er fristende å tenke på nanoskopiske renter som en naturlov snarere enn en konstruksjon av menneskeheten. Men si Fed endelig øker priser med 25 basispoeng eller så. Hva så? Vel, du kan være rimelig sikker på at både faste og justerbare omvendte boliglånsrenter vil stige med minst like mye. HECM-priser inkluderer typisk en premie på 100 til 200 basispoeng utover den 1-årige CMT. (For mer, se: Plukker den høyre Reverse Mortgage Lender .)

Like kraftig som Fed er, har den liten betydning for andre hovedkomponenter i HECM prosessen; nemlig lukkekostnader. Det er opprinnelsesgebyr og mulig boliglånsforsikring premie. Legg til vurderinger og tittelforsikring, og du kan se på $ 20 000 i nedsatte kostnader bare for å starte prosessen med å få hendene på egenkapitalen senket i hjemmet ditt.

Et omvendt boliglån har ikke noe potensial for fare, det vil si et kontantforskudd på et kredittkort, men de to artene er nært beslektet. Å generere kontantstrøm fra en eiendel som et hus er relativt enkelt når kontanter kommer med strengen av en rentesats. Og den nyskapende renten er ikke den eneste betingelsen på et omvendt boliglån, heller. Når du oppnår et slikt boliglån, forplikter du deg til å bo i boliglånet permanent. Med mindre du av en eller annen grunn velger å flytte ut, noe som betyr at du vil betale tilbake lånet og renter. Og gjør det mens du antagelig er godt forbi de viktigste inntjeningsårene dine. (For mer, se: Reverse Mortgage Pitfalls .)

The Bottom Line

Det er mange økonomiske fagfolk som nøl med å anbefale omvendt boliglån. De argumenterer i stedet for at hvis du trenger kontantstrøm, bør du først trekke ned resten av eiendelene dine. Det er i stor grad fordi et omvendt boliglån, som en standard boliglån, innebærer at tusenvis av tusen dollar i sluttkurs. I mellomtiden, hvis du ønsket å selge aksjer eller andre verdipapirer med en verdi lik den egenkapitalen du ville trekke ned i et omvendt boliglån, ville transaksjonskostnadene på sikkerhetssalget være langt mindre. I tillegg er salget av aksjer og andre investeringer ikke betinget av renten fastsatt av Fed.

Hvis du ønsker å frigjøre penger når du er over 62 år, vær forsiktig uansett.Uansett, forstå at økningen (og senking, når det er mulig) av rentenivået av Fed vil få en dyp innvirkning på størrelsen på innskuddene som HECM långiveren gjør på bankkontoen din hver måned. (For mer, se: Omvendt boliglån: Et pensjonsverktøy .)