Når du tar ut en hjemmekapitalkreditt (HELOC), blir det som kalles tegningsperioden vanligvis ti år. I løpet av denne tiden kan du låne penger etter behov og foreta lave, rentebetalinger på det du har lånt. Mange villaeiere gjør nettopp det fordi det stikker mindre på kort sikt. Etter at trekningsperioden er avsluttet, kan du ikke lenger låne fra din linje, og du må begynne å få fullstendig avskrevet interesse og hovedstoler i løpet av det som kalles tilbakebetalingstid, som vanligvis er 20 år. Det betyr at månedlige utbetalinger kan være betydelig høyere enn de var i uavgjortperioden, og mange villaeiere havner i møte med betalingstøt. En måte å løse problemet med betalingsproblemer på er å refinansiere HELOC, og det er flere måter å gjøre det på. Denne artikkelen forklarer hvordan du kvalifiserer, hva alternativene dine er, og fordeler og ulemper ved hver. (Hvis du trenger å refinansiere et vanlig boliglån, se Refinansiering av boliglån: En veiledning for veiledning .)

Kvalifisering til refinansiering av HELOC

Refinansiering av HELOC ligner på å ta ut eller refinansiere et første boliglån. Du må kvalifisere ut fra dine inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler, noe som betyr at du gir dokumenter som betalestubber, W2-skjemaer, selvangivelser, boliglånserklæringer, bilde ID, forsikringsbevis og andre dokumenter som garantisten anser nødvendig. For å få de laveste rentene må du ha en utmerket FICO-poengsum: et sted i 740 til 850-serien. Du kan kvalifisere med en score så lav som 620, men du betaler mer enn dobbelt så høyt som noen med en utmerket score, og du kan ha en vanskeligere tid å finne en utlåner som vil jobbe med deg. (For mer, se De 5 største faktorene som påvirker kreditten din .)

Du må også ha nok egenkapital i ditt hjem etter å ha tatt det nye lånet for å møte långiverens retningslinjer for kombinert lån til verdier. Noen långivere vil la villaeiere med utmerket kreditt låne opp til 100% av verdien av deres hjem, men det er vanlig å kunne låne bare 80% til 90%. Her er et eksempel på hvordan dette fastsettes:

Eiendomsverdi: $ 300 000

Første boliglånsbalanse: $ 190 000

HELOC balanse: $ 50 000

Sum lånt: $ 240 000

Kombinert lån til verdi: 80%

Boligkapitalandel: 20%

I dette tilfellet antas du vil bare refinansiere din eksisterende HELOC-balanse og ikke ønsker å låne mer, du bør kunne finne en utlåner som vil jobbe med deg, spesielt hvis du har god kreditt. Også, jo mer egenkapital du har, jo lavere blir renten din.

Alternativer for refinansiering

Det er fire måter å refinansiere din egen kredittkreditt.Her er dine valg, og fordelene og ulemperne til hver.

en. Be om et lånsmodifikasjon

Slik fungerer det: Kontakt din utlåner og forklar at du har problemer med å gjøre dine betalinger når uavgjortstidspunktet slutter. Spør om utlåner kan jobbe med deg for å endre lånebetingelsene på en måte som gjør dine månedlige utbetalinger rimelig, så du gjør ikke standard. Bank of America har for eksempel et hjem-egenkapital-hjelpeprogram som gir kvalifiserte huseiere en lengre sikt, lavere rente eller begge om de har opplevd økonomiske problemer som tap av inntekt eller skilsmisse.

Fordeler: Lånendring kan være ditt eneste alternativ hvis du er under vann. Men før du går for en, se om du kvalifiserer for eventuelle føderale eller statlige hjelpeprogrammer for å slite huseiere, for eksempel Home Affordable Second Lien Modification Program eller en FHA Short Refinance.

Cons: Långivere er ikke forpliktet til å endre lånet ditt, så dette alternativet er kanskje ikke tilgjengelig for deg. Hvis det er, må du vise at du kan tilbakebetale det endrede lånet.

2. Åpne en ny HELOC

Slik fungerer det: Du sparker kanen nedover veien ved å begynne med en ny trekkperiode og en ny rentebetalingstid.

Fordeler: Det gir deg litt tid til å forbedre din økonomiske situasjon hvis du sliter med å få endene til å møtes, og du vil ikke ha standard på ditt eksisterende lån.

Cons: Du kommer til å måtte betale tilbake lånet ditt en dag. Jo lengre du legger av å betale tilbake det, jo mer interesse vil du skylde, og jo høyere vil du ha fullstendig amortisert hovedstol og rentebetalinger hver måned. Også ved å legge inn en ny tegningsperiode, gjør det enkelt å fortsette å låne. Hvis du refinansierer fordi du er bekymret for å tilbakebetale din eksisterende HELOC, er det siste du vil gjøre å legge til din gjeld. Som du allerede har sett, er det vanskelig å vite hva dine totale lånekostnader eller dine månedlige innbetalinger vil være med en HELOC fordi du låner litt her og der og renten kan svinge. Videre, når din nye HELOCs tilbakebetalsperiode sparker i rentenivået kan være høyere enn de er i dag, gjør de månedlige utbetalingene enda større. (For mer, se Hvordan HELOCs kan skade deg .)

3. Få et nytt boliglån på egenkapitalen

Slik fungerer det : Du aktiverer HELOC-balansen med variabel rente i et fastrentet boliglån. Du kan ta så lenge som 20 eller 30 år for å betale av balansen din.

Fordeler: Du avslutter syklusen av løpende lån ved å ta ut en engangsbeløp for å betale HELOC, og du får en fast rente med stabile månedlige utbetalinger. Sørg for å kjenne dine langsiktige lånekostnader og faktor dem inn i husholdningenes langsiktige økonomiske plan.

Ulemper: Noen långivere har sluttet å tilby boliglån, så shopping vil ta mer innsats enn det vil for å finne en HELOC. Likevel er de tilgjengelige, spesielt hvis du er villig til å se bortom de største bankene - som du bør være fordi store finansinstitusjoner ikke nødvendigvis har de beste prisene eller den mest kompetente kundeservice.Husk også at jo lengre låneperioden, jo lavere blir de månedlige utbetalingene dine, men jo mer interesse vil du betale.

4. Refinansiere balansen til et nytt første boliglån.

Slik fungerer det: I stedet for å bare refinansiere HELOC, refinansierer du både HELOC og ditt første boliglån i ett lån: et nytt første boliglån.

Fordeler: Du kan få de laveste rentene tilgjengelige. Første boliglånsrenter har en tendens til å være lavere enn hjemmekapitalrentesatsen, fordi hvis du har standard på boligbetalinger, hadde din første boliglånslåner dibs på inntektene fra å selge ditt utelukket hjem. I et marked hvor HELOC-rentene er 4. 75% og boliglånsrentene er 5. 23%, 30-årige, faste første boliglånsrenter kan være 4. 09% og 15-årige faste første boliglånsrenter kan være 3. 31%. Forutsatt at du refinansierer med et fast rente først boliglån, vil du også få stabiliteten i like månedlige utbetalinger og vite dine totale lånekostnader opp foran, akkurat som du ville med alternativet Hjem-egenkapitallån vist ovenfor.

Ulemper: Ved å ta opp et første boliglån kan det bety betydelige høyere sluttkostnader enn du ville ved å refinansiere til et nytt HELOC- eller boliglån.

Bunnlinjen

Du kan muligens få mer rimelige månedlige utbetalinger på HELOC gjennom en lånemodifisering, refinansiering til en ny HELOC, refinansiering til et boliglån eller refinansiering med et nytt første boliglån. Utforsk alternativene dine med flere långivere for å se hvilken mulighet som tilbyr den beste kombinasjonen av kortsiktig overkommelighet og lavest mulig langsiktige kostnader og sluttkostnader. (For mer, se: Slik fungerer en HELOC Fixed Rate-mulighet .)