Selge et hus er vanligvis ikke en enkel prosess, men det kan bli enda mer komplisert og dyrt hvis den første avtalen faller gjennom. Nå og da, kjøperne tilbake i siste øyeblikk. Derfor, som selger, er det noen ting du trenger å vite om utganger i sen fase. Hvis du tenker på å selge hjemmet ditt, finn ut hva du kan gjøre for å beskytte deg selv hvis avtalen faller gjennom.

Juridiske måter at kjøpere går tilbake
I et hjemsalg vil kjøpere gjøre et tilbud i ditt hjem og når det er akseptert, inngås en kontrakt mellom de to partene. På det tidspunktet endres egenskapens status typisk fra "for salg" til "under kontrakt". Det forteller andre kjøpere og eiendomsmeglere at selgeren har en kjøper og er i ferd med å lukke avtalen. Et hussalg eller -kjøp er imidlertid ikke fullført før begge parter har signert alle nødvendige juridiske dokumenter som overfører eierskapet til boligen ved avslutning.

Kjøpere har ofte beredskapsklausuler skrevet i sine kontrakter som er juridiske måter å "sikkerhetskopiere" kontrakten uten (eller nominell) kostnad til kjøperen. De vanligste uforutsetningene inkluderer:

• Forutsetninger for boliglån: : Kjøperen må kunne få et boliglån for eiendommen, vanligvis innen en bestemt tidsperiode for å signere kontrakten. Home Inspection Contingency
• : Hjemmet for salg / kjøp må enten bestå inspeksjon eller selger må godta å foreta nødvendige reparasjoner merket av inspektøren. (Les mer om hjemmeinspeksjoner i Trenger du en hjemmeinspeksjon? Salg C
• unnskyldning : Hjemmet kjøper avhenger av at kjøperen selger sin eiendom. Vurderingsgrunnlag : Prisen på hjemmet til salgs må enten møte eller være mindre enn den offisielle vurderingsprisen.
• Når en avtale faller gjennom, er det fordi enten kjøperen eller selgeren har endret seg - eller en eller flere av klausulene i den opprinnelige kontrakten ikke er oppfylt - og en part er ikke lengre villig til å gå til lukking.

Når du har en kontrakt i hånden for salg av hjemmet ditt, har du noen ting å miste om kjøperen din står tilbake:

Interesse fra andre kvalifiserte kjøpere

Annet kjøpere som har vært interessert i å gjøre et tilbud på ditt hjem vil begynne å se på andre eiendommer på markedet når huset ditt går "under kontrakt". En av disse kjøperne kan ha vært i stand til å oppfylle vilkårene i kontrakten innenfor ønsket tidsramme, men du kan ikke lokke dem tilbake når din opprinnelige avtale faller gjennom.

Tid En av de mest frustrerende aspektene av et boligprosjekt som faller gjennom er at du må gå tilbake til firkanten og finne en annen kjøper. Dette tar tid og kan kaste en skiftenøkkel inn i dine planer om å kjøpe et annet hjem og / eller din flyttbare tidslinje.

Ditt neste hjem

Hvis du kjøper et annet hjem, og kontrakten på eiendommen var betinget av å selge din nåværende bolig, kan det hende du ikke klarer å komme økonomisk fremover. Du må kanskje tilbake fra kjøp av ditt neste hjem eller finne ut en annen måte å finansiere den hvis du var avhengig av inntektene fra ditt nåværende hjem for å kjøpe det neste.
Penger

Du kan miste penger som følge av at avtalen faller gjennom hvis du: Unnlot å inkludere en beredskap i din neste boligkjøpskontrakt, og du må bryte den.

Trenger du å fortsette å gjøre boliglån betaling på ditt nåværende hjem og foreta et boliglån på et nytt hjem eller betale leie
Må fortsette å betale for å holde eiendommen opp (dvs. verktøy, plen / landskapsarbeid, rengjøring etc.) for å vise hjemmet når det er satt tilbake på markedet

• Forhandle med kjøperen
• Det er trinn du kan ta hvis kjøperen ønsker å sikkerhetskopiere. Først må du sørge for at begge eiendomsmegler involvert kommuniserer og at både deg og din kjøper får kopier av alle endringer eller kommunikasjoner skriftlig. Hvis du eller din kjøper ikke bruker en agent (eller hvis du ikke er komfortabel med kommunikasjonsnivået du får), kan du prøve å snakke direkte med kjøperen for å sikre at du fullt ut forstår hans eller hennes intensjoner og bekymringer. Se om det er innrømmelser du kan gjøre for å holde kjøperen på rette spor for å lukke. Mens du kanskje ikke vil redusere salgsprisen på ditt hjem eller legge ut mer penger til å foreta reparasjoner, kan det være verdt hvis de potensielle tapene på grunn av en ødelagt avtale ville være dyrere enn å gjøre ønskede innrømmelser. (Lær mer om hvordan du selger hjemmet ditt på et grovt marked i
• 12 Verste First-Time Homeseller Mistakes

.)
Kontroller også kontrakten din for å finne ut hvilket bruk du har som selger. For eksempel er det en klausul i kontrakten din som gir deg juridisk grunnlag til å saksøke låner for kontraktsbrudd og få en viss prosentandel av opprinnelig avtalt salgspris? Eller er det en klausul som sier at kjøperen er i mislighold hvis han eller hun ikke avbestiller avtalen innen den angitte tidsrammen etter at han har undertegnet avtalen? Advarselsskilte Det er noen advarselsskilt om at en kjøper er i ferd med å slutte å lukke ved kjøp av hjemmet ditt:

Manglende tilbakelevering av dokumenter signert, datert og fullført som pålagt

Manglende fremstilling Krevende innbetalinger til tredjepart (dvs. inspektører mv.). Ikke returnere anrop

• Manglende avtaler
• Tallrike forespørsler om kontraktendringer fra kjøperens agent
• Hvis du kommer over disse advarselsskiltene, kan det bety at kjøperen din blir kald føtter. Ring kjøperen din snarere enn senere hvis du er bekymret for at lukkingen er i fare.
• Beskytt deg selv
• Du kan beskytte deg selv mot en krevende kjøper ved å være en informert og autorisert hjemme selger. Kjenn detaljene i kontrakten og sørg for at agenten din vet hvordan du får det du har rett til (for eksempel alvorlig innbetaling av penger, potensiell interesse osv.). Du vil kanskje ha en eiendomsadvokat gjennomgå kontrakten og spørre om rekursopsjonene dine, inkludert evnen til å saksøke kjøperen din om nødvendig.