Utenlandske investorer har flocket til den oppfattede safe haven til U. S eiendomsmegling de siste årene, og de siste lovgivningsendringene vil trolig fremheve trenden. Skatteendringer som ble implementert i desember 2015 for å fjerne visse skattefeil som utenlandske investorer møtte under den såkalte utenlandske investeringen i eiendomsloven eller FIRPTA, når de investerer i U. S eiendomsmegling, bør tjene til å tiltrekke seg mer investering i U. S real eiendom fra utlendinger.

Ifølge et estimat av Real Capital Analytics investerte utlendinger rundt 80 milliarder dollar i U. S eiendomsmegling i 2015, og utgjorde omtrent 16 prosent av den totale investeringen. Og med U.s økonomi på bedre grunn enn andre økonomier over hele verden, vil disse investorene trolig fortsette å strømme inn i U. S eiendomsmegling - investere i flerfamilieiendommer, kontorbygninger, varehus og butikklokaler - oppmuntret av de siste endringene . Denne ekstra tilstrømningen vil også være til nytte for U. S eiendomsinvesteringer (REITs).

Skatteimpedanser fjernet

U. S-regjeringen opprinnelig vedtok FIRPTA i 1980 da utlendinger begynte å kjøpe opp mer jordbruksland. Det var også en periode da japanskene kjøpte opp høyprofilerte U. S eiendommer, men regjeringen har fastholdt at FIRPTA var målrettet mot oppdrettsanlegget i stedet for eiendomsoppkjøpene for urbane trofé. I henhold til FIRPTA-reglene måtte utlendinger betale ytterligere 10 prosent kildeskatt på pengene de oppnådde ved salg av U. S eiendomsmegling, samt de føderale, statlige og lokale skattene som U. S. investorer betaler. Med de siste FIRPTA-endringene gir regjeringen en mer gunstig skattebehandling til utlendinger som investerer i U. S eiendomsmegling. (Se også: REIT Regulation 101.)

Setter ut utenlandske pensjonsfond på en likestilling

De nye lovene fastsetter at utenlandske pensjonskasser som investerer i U. S eiendommer, ikke er underlagt FIRPTA-tilbakeholdelsen når de selger eiendomsmassen. Dette setter dem på lik linje med deres U. S kolleger. De utenlandske pensjonskassene må oppfylle visse krav som skal betraktes som "kvalifiserte" pensjonsmidler som ikke er underlagt FIRPTAs skatteregler.

For pensjonsfondets formål bør det være å gi pensjon eller pensjonsytelser til deltakerne i fondet. Og det skal også anerkjennes som kvalifisert for visse skattefordeler på bidrag eller inntekt i hjemlandet. FIRPTA-unntakene gjelder for direkte pensjonskasseinvesteringer i U. S eiendomsmegling, samt investeringer de gjør i partnerskap eller gjennom private equity-fond.

Eiendomsinvesteringsfondet Investeringsbegrensninger Lettet

En annen endring som ble innført av FIRPTA-endringen er at terskelen for utenlandske investorer i U.S REITs å pådra seg FIRPTA kildeskyldighet er hiked opp. Tidligere var utlendinger som hadde mer enn en 5 prosent eierandel i en USA REIT, underlagt FIRPTA-skatt på salget av aksjene, eller hvis REIT betalte kapitalgevinster som utbytte. Med endringen har regjeringen økt terskelen for FIRPTA-skatten for å sparke inn til 10 prosent. Regjeringen har også gitt FIRPTA-fritak for REIT-investeringer til bestemte offentlige enheter som ikke tidligere kvalifiserte for unntaket, inkludert børsnoterte australske eiendomsforetak.

I en annen positiv for REIT, må de ikke lenger bære byrden av å bevise at de er kontrollert på hjemmemarkedet, noe som betyr at minst 50 prosent av aksjene holdes av U. S personer, for å unngå at FIRPTA tilbakeholder salg av aksjer. Tidligere var det vanskelig for REITs å etablere dette, siden de ofte ikke kunne avgjøre om aksjonærer som hadde en andel på mindre enn 5 prosent hadde en utenlandsk eller innenlands basis. I fremtiden kan REITene anta at disse små interessentene er amerikanske personer, med mindre REIT vet noe annet. (Se også: Nøkkeltips for investering i REITs.)

Kinesisk nedtrapning kan være til fordel for USAs eiendomsmegling

Utlendinger fortsetter å flocke til U. S eiendomsmegling, og den siste kinesiske avmatningen betyr at denne nisje kunne forsterkes. Kinesiske investorer alene investerte mer enn 8 milliarder dollar i U. S næringseiendom, ifølge CBRE. Den siste markedsvolatiliteten i Kina kan tiltrekke seg mer interesse for U. S eiendomsmegling fra det landet. Men den kinesiske regjeringen kunne også handle for å sette inn regler for å kontrollere denne utgangen.

Investorer fra andre deler av verden liker også sikkerheten og stabiliteten til U. S eiendomsmegling med tanke på at alternative forretninger som Europa og Japan fortsatt er engasjert i politikk for å bekjempe deflasjon og øke veksten. USA, derimot, er i en modus for langsom vekst. Pensjonsmidler over hele verden har en langsiktig investeringshorisont, og etter hvert som levetiden forbedres over hele verden, vil de sannsynligvis få mer penger til å investere, hvorav flere vil sannsynligvis kanaliseres til U. S eiendomsmegling.

Dette er bra for U. S næringseiendom, inkludert REITs som er involvert i flerfamilie-, industri-, hotell-, kontor- og tømmerbransjen. Kinesiske investorer er spesielt interessert i industrisektoren. Hvis flere utenlandske investorer oppfordres til å investere i U. S REITs, kan dette øke etterspørselen etter aksjene og fordelene innenlandske aksjeeiere.

The Bottom Line

U. S-regjeringen har endret sine FIRPTA-forskrifter, noe som lett til visse skattekrav som innebar at utlendinger sto overfor en større skatteforpliktelse på sine investeringer i U. S eiendomsmegling. Men mens terskelen for FIRPTA-tilbakeholdelsen har gått opp, er tilbakeholdelsen, i den utstrekning den utløses, nå 15 prosent. Endringene legger utenlandske pensjonsmidler på lik skattekostnad med sine U. S kolleger og oppfordrer også til flere utenlandske investeringer i REITs.Dette vil trolig øke REITs og andre U. S eiendomsinvesteringer.