Investering i leieeiendom kan vise seg å være et smart økonomisk trekk. Til å begynne med kan en leie bolig gi en stabil inntektskilde mens du bygger egenkapital og eiendommen (ideelt sett) setter pris på. Det er også skattefordeler: Du kan trekke ut leiekostnadene dine fra eventuelle leieinntekter du tjener, og dermed redusere skatteforpliktelsen. De fleste utleieeiendomsutgifter - inkludert boliglånsforsikring, eiendomsskatt, reparasjons- og vedlikeholdskostnader, hjemmekontorutgifter, forsikring, profesjonelle tjenester og reiseutgifter knyttet til ledelsen - trekkes fra i året du bruker pengene. For ytterligere detaljer, se Skattedrag for utleieeiendommer.

AD:

Men et annet nøkkelavdrag - en for avskrivninger - fungerer annerledes. Avskrivninger er prosessen som brukes til å trekke ut kostnadene ved kjøp og forbedring av leieeiendom (for en rask primer, sjekk ut En introduksjon til avskrivninger ). I stedet for å ta et stort fradrag i året, kjøper du (eller forbedrer) eiendommen, avskrivninger fordeler fradraget over eiendommens levetid. IRS har meget spesifikke regler om avskrivninger, og hvis du eier utleieeiendom, er det viktig å forstå hvordan prosessen fungerer.

AD:

Hvilken egenskap er avskrivbar?

Ifølge IRS kan du avskrive en leiebolig hvis den oppfyller alle av disse kravene:

• Du eier eiendommen (du anses eieren selv om eiendommen er gjenstand for gjeld ).
• Du bruker eiendommen i din bedrift eller som inntektsgivende aktivitet.
• Eiendommen har en bestemt levetid (noe som betyr at det er noe som slites ut, forfall, blir brukt, blir foreldet eller mister sin verdi av naturlige årsaker).
• Eiendommen forventes å vare mer enn ett år.

AD:

Selv om eiendommen oppfyller alle de ovennevnte kravene, kan den ikke avskrives dersom den ble satt i bruk og avhendet (eller ikke lenger brukt til forretningsbruk) i samme år. Fordi landet ikke slites ut, forfall eller blir brukt, er det ikke avskrivbart. Og generelt kan du ikke avskrive kostnadene ved rydding, planting og landskapsarbeid, siden disse aktivitetene regnes som en del av landets kostnad.

Når begynner og slutter avskrivninger?

Du kan begynne å ta avskrivninger fradrag så snart eiendommen er "satt i drift" eller klar og tilgjengelig for leie. Her er et eksempel: Du kjøper leiebolig 15. mai. Etter at du har jobbet i huset i flere måneder, har du det klart å leie den 15. juli, så du begynner å annonsere online og i lokale papirer. Du finner en leietaker, og leiekontrakten hans begynner 1. september. Siden huset ble satt i bruk (det vil si klare til å bli leid og okkupert) 15. juli, vil du begynne å avskrive huset i juli (ikke i september når du begynne å samle leie).

Du fortsetter å avskrive eiendommen til enten

• du har trukket hele kostnaden eller andre grunnlag i eiendommen, eller
• , du går ut av tjenesten fra tjenesten, selv om du ikke har fullstendig oppnådd kostnaden eller andre grunnlag. En eiendom er pensjonert fra tjeneste når den ikke lenger brukes som en inntektsgivende eiendom - eller hvis du selger eller bytter den, konverterer den til personlig bruk, forlater den, eller den blir ødelagt.

Du kan fortsette å kreve et fradrag for avskrivninger for eiendom som midlertidig er "tomgang", eller ikke i bruk. Hvis du gjør reparasjoner etter at en leietaker flytter ut, kan du for eksempel avskrive eiendommen mens du er klar for neste leietaker.

Avskrivningsmetode

Tre faktorer bestemmer hvor mye avskrivninger du kan trekke fra hvert år: Basen din i eiendommen, gjenopprettingsperioden og avskrivningsmetoden som brukes. Eventuell boligsleilighet som er satt i drift etter 1986, avskrives ved hjelp av det Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), en regnskapsteknikk som sprer kostnader (og avskrivningsfradrag) over 27. 5 år, hvor lang tid IRS anser å være " nytt liv "av en leiebolig.

Selv om det alltid anbefales at du jobber med en kvalifisert skattskonsulent ved beregning av avskrivninger, er de grunnleggende trinnene som følger:

1. Bestem grunnlaget for eiendommen . Eiendomsgrunnlaget er kostnaden: beløpet du betalte (kontant, med boliglån eller på annen måte) for å erverve eiendommen. Noen avregningsgebyrer og lukkekostnader, inkludert juridiske avgifter, opptaksavgifter, spørreundersøkelser, overføringsskatter, tittelforsikring og eventuelle beløp som selgeren skylder at du samtykker i å betale (for eksempel tilbakebetaling), er inkludert i grunnlaget. Enkelte avregningsgebyrer og sluttkostnader kan ikke inkluderes i ditt grunnlag, inkludert brannforsikringspremier, leie knyttet til belegget av eiendomsforutsetningen og kostnader knyttet til å få (eller refinansiere) et lån: poeng, boliglånsforsikringspremier, kredittrapporteringskostnader og takstkostnader.
2. Separat kostnadene for land og bygninger . Siden du bare kan avskrive kostnadene for bygningen, og ikke landet, må du bestemme verdien av hver for å avskrives riktig beløp. For å bestemme verdien kan du bruke den rimelige markedsverdien av hver på den tiden du kjøpte eiendommen, eller du kan basere tallet på de vurderte eiendomsverdiene. Si at du kjøpte et hus for $ 110, 000. Den nyeste eiendomsskatt vurderer eiendommen på $ 90 000, hvorav $ 81 000 er for huset, og $ 9 000 er for landet. Derfor kan du tildele 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90 000) av kjøpesummen til huset, og 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90 000) av kjøpesummen til landet.
3. Bestem grunnlaget ditt i huset . Nå som du vet grunnlaget for eiendommen (hus pluss land) og verdien av huset, kan du bestemme grunnlaget ditt i huset. Ved hjelp av eksemplet ovenfor kan grunnlaget i huset - beløpet som kan avskrives - være $ 99 000 (90% av $ 110 000).Basen din i landet ville være $ 11 000 (10% av $ 110 000).
4. Bestem justert basis, om nødvendig . Du må kanskje øke eller redusere til grunn for visse hendelser som skjer mellom tiden du kjøper eiendommen og tiden du har den klar for utleie. Eksempler på økninger til grunn inkluderer kostnaden for eventuelle tillegg eller forbedringer (som har en levetid på minst ett år) gjort før du plasserer eiendommen i tjeneste, penger du brukte for å gjenopprette skadet eiendom, kostnaden for å bringe verktøystjenester til eiendom og visse juridiske avgifter.

Eksempler på nedgang på grunnlag inkluderer forsikringsutbetalinger du mottar som følge av skade eller tyveri, tap av tap som ikke er dekket av forsikringen din, og du tok fradrag og penger du mottar for å gi en service.

Hvilket system som skal brukes

De neste trinnene involverer å bestemme hvilket av to Modifiserte Accelerated Cost Recovery System (MACRS) som gjelder: General Depreciation System (GDS) eller Alternative Depreciation System (ADS). GDS er den vanligste, og generelt må du bruke den med mindre du gjør et uigenkallelig valg for ADS, eller loven krever at du bruker ADS. ADS er mandat når eiendommen:

• har en kvalifisert forretningsbruk 50% av tiden eller mindre
• har en skattefri bruk
• finansiert av skattefrie obligasjoner
• brukes primært i landbruket < Når du vet hvilket MACRS-system som gjelder, kan du bestemme gjenopprettingsperioden for eiendommen. Gjenopprettingsperioden ved bruk av GDS er 27. 5 år for boligleieeiendom; Hvis du bruker ADS, er gjenopprettingsperioden for samme type eiendom 40 år.

Nå må du bestemme beløpet som kan avskrives hvert år. Siden de fleste boligutleier bruker GDS, fokuserer vi på den beregningen.

For hvert helår er en eiendom i tjeneste, vil du avskrives like mye: 3. 636% hvert år så lenge du fortsetter å avskrive eiendommen. Hvis eiendommen var i bruk i mindre enn ett år (for eksempel kjøpte du et hus i mai og begynte å leie det i juli), ville du avskrive en mindre andel det året, avhengig av når det ble satt i drift. Ifølge IRS Residential Rental Property - GDS-tabell:

januar

3. 485%	februar
3. 182%	mars
2. 879%	april
2. 576%	mai
2. 273%	juni
en. 970%	juli
en. 667%	August
en. 364%	September
1. 061%	Oktober
0. 758%	november
0. 455%	Desember
0. 152%	Ta for eksempel det huset som har et grunnlag på $ 99 000, og det ble satt i bruk 15. juli. I det første året ville vi avskrive 1. 667% eller $ 1 650 ($ 99 000 x 1,667%). For hvert år etterpå vil vi avskrives med en hastighet på 3. 636%, eller $ 3, 599. 64, så lenge leien var i tjeneste for hele året. Merk at denne figuren i det vesentlige svarer til å ta grunnlaget og dividere med 27. 5 gjenopprettingsperiode: $ 99 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Forskjellen stammer fra det første året med delvis service.

Bunnlinjen

Avskrivninger kan være et verdifullt verktøy hvis du investerer i leieeiendom fordi det gir deg mulighet til å spre kostnadene ved å kjøpe eiendommen i løpet av flere tiår, og dermed redusere hvert års skatteforpliktelse. Selvfølgelig, hvis du avskriver en eiendom og selger den for mer enn den avskrivne verdien, vil du skylde skatt på denne gevinsten gjennom Avskrivningsfradragsskatten.

Fordi leieavgiftsskatter er kompliserte og endres med jevne mellomrom, anbefales det at du jobber med en kvalifisert skattekonto når du etablerer, driver og selger utleieboliger. Dette sikrer at du får den mest gunstige skattebehandlingen - og hjelper deg også med å unngå eventuelle overraskelser på skatte tid.