Boligeierforeninger (HOAs) er blitt stadig mer vanlige. Ifølge professor Robert H. Nelson, fellesboliger, huseiereforeninger og kooperativer ", så nylig som 1970, var det bare rundt 1% av USAs boliger. I 2010 var det imidlertid mer enn 300 000 samfunnsforeninger som bor mer enn 60 millioner Amerikanere, 20% av den amerikanske befolkningen. " Han fortsetter: "Mellom 1980 og 2000 ble halvparten av det nye boligen i USA bygget og organisert under privat styring av en samfunnsforening." (For mer om Huseiereforeninger, sjekk ut 9 ting du trenger å vite om huseiereforeninger .)

AD:

Investopedia Markets: Utforsk den beste one-stop-kilden for økonomiske nyheter, sitater og innsikt.

HOAs håndterer problemer som påvirker hele fellesskapet, for eksempel sikkerhet og sikkerhet, mangel på vedlikehold av eiendom, lokale gener eller levering av tjenester som ikke er tatt vare på av kommunen. HOAer kan også være en kilde til store strid på grunn av kraften de driver over huseiere.

AD:

HOAer dannes vanligvis av utviklere når et nytt samfunn er konstruert. Som en betingelse for å skaffe eiendom i mange lokalsamfunn, må kjøpere bli med i HOA. Som følge av dette, mange mennesker slutter å bli med HOAs uten å forstå hva HOAs er eller hvordan de fungerer, bare fordi de blir forelsket i et bestemt hjem.

For å hjelpe homebuyers og villaeiere til å forstå HOAs kompleksitet, vil denne artikkelen beskrive hvordan de dannes og kjøres.

AD:

Steg til dannelse

1. Lær om lokale lover og ordinanser om HOA-formasjon.
Statlige boligkoder angir de juridiske retningslinjene for å etablere en huseiereforening. I Texas, for eksempel, sier eiendomskode kapittel 204 at en tre-personskomité må danne seg til petisjon for dannelse av en eiendomseierforening (POA). Utvalget må sende offisiell skriftlig melding om at den har til hensikt å opprette en POA med obligatorisk medlemskap. Alle rekordeiere i en underavdeling må bli varslet, og eierne av minst 60% av eiendommen må signere og godkjenne petisjonen innen ett år. Når POA eksisterer, kan det skape restriksjoner gjennom en egen petisjonsprosess som krever godkjenning av eierne av minst 75% av underavdelingenes eiendom.

2. Følg de juridiske prosedyrene for å etablere et HOA.
Prosessen for å etablere et HOA avhenger av hvor HOA befinner seg, men det vil trolig være nødvendig med følgende trinn.

• Opprette en bedriftsstruktur ved å danne et LLC eller nonprofit-selskap
• Opprette pakter, betingelser og begrensninger (CC & R) som beskriver hvordan HOA skal fungere og hvilke regler huseiere må overholde.
• Etablere en prosedyre for fremtidig modifisering av The CC & Rs
• Skrive regler og forskrifter som gjør CC & R til lettforståelig språk for samfunnets innbyggere.
• Utarbeide styringsdokumenter, for eksempel vedtekter og vedtekter (hvilke oversiktsmøter, stemme retningslinjer, valg av HOA ledere og andre operasjonsprosedyrer)
• Valg av kvalifiserte offiserer / styremedlemmer (kasserer trenger faktisk å forstå hvordan man beholder bøker og administrerer penger, for eksempel)

Hvis folkene som etablerer HOA ikke er eksperter i eiendomsretten, ansette en advokat med HOA ekspertise vil være en solid beslutning på dette stadiet.HOA vil ikke kunne håndheve sine regler dersom de utfordres og er funnet å ikke være lovlige. En god advokat kan også påpeke viktige problemer som HOA-ledere bør være oppmerksomme på (for eksempel rettferdig boliglov) for å unngå juridiske problemer når foreningen er oppe. Føderale, statslige og lokale myndigheter har forrang over HOA-regler. (For hjelp til å velge en advokat, les Hvordan velge den riktige advokaten .)

3. Beskytt HOA.
Offiserer og styre har ansvaret for å løpe og føre tilsyn med HOA. Sammen med dette høye ansvarsnivået kommer et høyt risikonivå. HOA trenger en måte å beskytte seg på, hvis et hus eier seg å saksøke.

Hvorfor kan et hus eies? I Elk Grove, California, saksøkte en innbygger sin HOA over sine foreslåtte endringer i nabolaget parkeringsregler. En Houston, Texas-mann saksøkte sin HOA fordi han ønsket at han skulle fjerne innbruddsstengene fra hjemmet til tross for den høye kriminalitetsgraden i området. En rettferdig bolig organisasjon saksøkt en condominium forening i Florida for å nekte å tillate barn å bo i bygningen. Et styremedlem kan bli saksøkt for å bryte hans eller hennes fidusiære plikt mot HOAs beboere og kunne holdes personlig ansvarlig.

Forsikringsselskaper og forsikringsselskaper gir økonomisk beskyttelse til de som kjører HOA. Den dekker både juridiske forsvarsomkostninger og skader. Men det dekker ikke forsettlig forsømmelse. Ansatte tyveri forsikring kan beskytte foreningen hvis en direktør, offiser eller eiendomsforvalter forbyr HOA midler.

4. Samle og administrer avgifter og spesielle vurderinger og hold gode økonomiske poster.
En HOA trenger penger til å fungere, og at pengene kommer fra samfunnets innbyggere. Noen av pengene tilsvarer HOAs administrasjon (f.eks. Juridiske, regnskaps- og ledelsestjenester), men de fleste av pengene går mot opprettholdelse av fellesarealer. Det kan betale for landskapsarbeid, vedlikehold av bassenget og til og med søppelsamling. En del av pengene blir brukt hver måned, og resten settes til side i et reservefond. Noen ganger vil det oppstå en stor utgift som ikke kan betales ut av HOAs reservefond, og i så fall vil HOA kreve at innbyggerne betaler et ekstra gebyr kalt en spesiell vurdering.

En ny HOA må utføre en finansieringsanalyse og konstruere et budsjett for å bestemme hvor mye som skal samles i månedlige avgifter fra eieren / eiere av hver eiendom. Analysen er basert på hvilke utgifter som skal betales av fellesskapsmedlemmer, hvor mye de vil koste. hvor mye vil bli tildelt reservefondet og prosentandelen av fellesskapets eiendom eid av hver innbygger. Reservefondet må også forvaltes og investeres for å holde HOA økonomisk forsvarlig (for eksempel må fondets verdi opprettholdes mot inflasjon).

5. Hold huseiere informert.
Som medlemmer av samfunnet som betaler avgifter og påvirkes av HOAs vedtak, må innbyggerne holdes informert om HOAs aktiviteter og eventuelle problemer som påvirker samfunnet.HOAs må holde regelmessige møter og gi beskjed til innbyggere så langt som mulig, slik at alle har mulighet til å delta. De må også holde valg for styremedlemmer og offiserer og sørge for at alle har mulighet til å stemme. Et fellesskaps nyhetsbrev, e-post og / eller nettside kan også bidra til å holde villaeiere i løkken.

HOAs offiserer og styremedlemmer bør holde detaljerte oversikt over deres aktiviteter, for eksempel minutter fra fellesskapsmøter. Foreninger bør regelmessig gi viktig økonomisk informasjon til fellesskapsmedlemmer. Medlemmene bør være oppmerksomme på deres rettigheter til å vise HOA-poster og få tilgang på forespørsel. (For mer om å håndtere HOA eller leilighetsbrett, les Håndtere Condo Board .)

6. Forfølge regler og håndtere klager.
HOA er regelbaserte samfunn, så fra tid til annen må de håndheve regler som fellesskapsmedlemmer bryter. HOAer må også håndtere klager fra beboere om eksisterende regler innbyggerne ikke liker eller regler bosatt føler burde legges til for å løse et løpende problem.

HOAs må håndheve regler raskt og konsekvent. Huseiere som nekter å overholde, bør bli bøtelagt. Hvis en villaeiere nekter å overholde, kan HOA måtte sende kontoen til samlinger eller saksøke huseieren. HOAer bør unngå selektiv håndheving - med andre ord bør de ikke spille favoritter med HOA-ledere eller samfunnsbeboere med hvem de er venner med. Forsinket oppførsel kan føre til en søksmål.

Ansette et profesjonelt forvaltningsselskap kan redusere byrden på HOAs offiserer og styremedlemmer eliminere en potensiell konfliktkilde mellom HOAs ledere og de andre medlemmene i samfunnet. Forvaltningsfirmaet kan overta mye av det administrative arbeidet og håndtere ubehag som for eksempel håndhevelse av regler og innkreving av avgifter. Den kan også bruke sin kompetanse innen eiendomsadministrasjon for å sikre at samfunnet fungerer jevnt og for å unngå feil som uerfarne offiserer og styremedlemmer kan gjøre. Imidlertid koster profesjonell ledelse penger, noe som betyr at huseiere månedlige HOA-avgifter vil bli høyere.

Det verste fallet for regelhåndhevelse innebærer foreclosering på et hus på eiendommer for manglende betaling av avgifter eller spesielle vurderinger. Dette ekstreme tiltaket kan skape en tvilsom situasjon mellom hus og HOA. Foreclosures også ta ned eiendomsverdier, noe som ikke er bra for de andre innbyggerne i nabolaget.

7. Vertskapsforsamlinger.
HOAer kan være strengt om forretninger, men de trenger ikke å være. En sporadisk morsom aktivitet gjør det mulig for HOA-medlemmer å bli kjent med hverandre på en vennlig, sosial basis og ikke bare i den potensielle motsetningen til et HOA-møte. Hvis naboer kjenner hverandre personlig, kan samfunnet være et mer behagelig sted å leve, og konflikter kan være enklere å løse.

Bunnlinjen
Forme og administrere en huseiereforening er en stor oppgave med betydelig ansvar og store implikasjoner.Hvis du vurderer å kjøpe eiendom i et HOA, vet du at medlemskapet i foreningen også kommer med betydelig ansvar og store implikasjoner. Pass på at du forstår hva du får inn før du kjøper. (For mer informasjon, sjekk ut Condom Complications: Spørsmålene bak eierskapet .)