Boliglån er bare populære blant långivere og låntakere på grunn av deres evne til å la villaeiere finansiere boliger med boliglån som de ellers ikke kvalifiserer for. Disse lånene, som krever mindre månedlige låneutbetalinger enn konvensjonelle lån med hovedstol, kan være en stor fordel for førstegangseiere eller låntakere som forventer betydelig økning i disponibel inntekt. Men disse lånene kan også bli risikabelt for låntakere som mismanager sin økonomi.

I denne artikkelen drøfter vi hvordan denne typen finansiering kan påvirke lånerens finanspolitiske situasjon og sammenligne den med konvensjonell finansiering.

Hvis du vurderer å lete etter et konvensjonelt fastrentepå boliglån, kan du videreføre undersøkelsen ved å bruke en boliglånkalkulator som den nedenfor.

Begrunnelse for långivere

Rentebeløpslån (ARM), som har innledende innbetalinger som ofte er betydelig mindre enn deres fremtidige fastrentebetalinger, spilte en stor rolle i de økende lånesatsene som oppstod under subprime-krisen av 2007. Låntakere som satser på at inntektene deres vil vokse minst like fort som økningen i boliglånets utbetalinger kan finne at de ikke har råd til årlige rentejusteringer eller høyere fastrentebetalinger.

De månedlige utbetalingene på IO-boliglån er lavere enn de på sammenlignbare realkreditlån, fordi de ikke krever betaling av hovedstol i løpet av en del av låneperioden. Låninntektene kan økes av långivere slik at låntakere kan kvalifisere for lån som er mye større enn et tilsvarende konvensjonelt boliglån. I USA har IO-lån tendens til å være strukturert som 30-årige lån som har enten fem eller ti års rentebetalinger. Deretter amorteres betalingene fullstendig over lånets gjenværende levetid. Rentene flyter vanligvis i løpet av renten-perioden og vil ofte tilpasses i takt med endringer i markedsrenter.

Renten på et IO-boliglån er ofte høyere enn priser på et konvensjonelt boliglån. Renteinnskudd har også en tendens til å være gjenstand for høyere standardrisiko enn konvensjonelle lån. Videre kan långivere ha mer å miste hvis en låner standard på et IO-boliglån sammenlignet med et konvensjonelt boliglån fordi låntakeren betaler rektor tilbake til utlåner. I verste fall kan enhver reduksjon i hjemverdien gjøre låntakeren ute av stand til å foreta betalinger, selv etter å ha solgt eiendommen. Det vil også holde låntakere i stand til å refinansiere eiendommen når lånet forfaller. Derfor, for å kompensere långivere for denne standardrisikoen, er låntakeren utsatt for en risikopremie over konvensjonelle hovedstoleriktige lån. Denne risikopremien har form av høyere rente.

Denne standardrisikoen kan kompenseres av dette lånets mulighet til å redusere forutbetalingsrisiko. Når markedet vurderer at fremtidige mislighold er av tilbakegang, vil noen långivere, spesielt de som securitiserer disse boliglånene, tilby lånene til reduserte sprer på grunn av deres evne til å øke utbyttet til forfall (YTM) og påvirke verdien av A-karakter Obligasjonsrenter med utbytter som er direkte påvirket av forskuddsbetaling.

Bare interesse Vs. Konvensjonelle boliglån

Det er viktig å forstå hvordan IO betalingsstrukturen sammenligner med sitt hovedbetalingsalternativ. Tenk på to lån med følgende vilkår. For komparative formål vil et IO-lån som utelukker en hovedavdragsperiode, bli brukt.

En 200 000 000, 30-årig fulltegnet amortisering av konvensjonelt hovedstolpenning med 5% rente sammenlignet med en $ 200 000 30-årig rente, ikke-amortiserende lån med samme rente ville gi følgende økonomiske resultater:	Element	IO-lån (A)	Konvensjonell lån (B) Forskjell (AB
)	Månedlig betaling (hovedstol og renter)	$ 833. 33	$ 1, 073. 64
- $ 240. 31	Sum rentebetaling	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57
$ 113, 488. 43	Sum hovedbetalt	$ 0. 00	$ 200 000
- $ 200 000	Hovedbalanse ved forfall	$ 200 000	$ 0. 00

$ 200 000

I dette scenariet vil en person som tar det renten-mulige alternativet betale 240 dollar. 31 mindre per måned, en ekstra $ 113, 488. 43 av interesse over lånets levetid, og på slutten av 30 år vil fortsatt skylde den opprinnelige $ 200 000 som opprinnelig ble lånt. Hovedstolssaldoen i et avskrivningslån reduseres over tid, og fordi rentekostnadene er basert på den utestående hovedbalansen, møter låntakeren av et rentebærende lån muligheten til å betale betydelig tilleggsrenter på lånet.

Fordeler for låntakere Fordelen med denne typen finansiering er at det tillater låntakere, ikke utlåner, å bestemme riktig og oppnåelig egenkapital som skal akkumuleres over låneperioden. Takket være fradragsretten av boliglån er boliglån en av de billigste kildene til kapital. Det høye månedlige utlegget for å betjene disse lånene kan imidlertid av og til tvinge noen huseiere til å bruke dyrere kortsiktige lån som kredittkort og detaljhandelskredittfasiliteter for å få endene til å møtes. Ved å bruke et IO-boliglån som en del av en samlet finansplan, kan huseiere bruke hovedbetalingsfleksibiliteten til jevnlig å redusere kostnadene ved kortsiktige lån. Nøkkelordet her er "jevnlig", fordi det på en jevnlig basis kan suspendere den planlagte betalingen av rektor, lett bli en unnskyldning for å konsumere og potensielt falle dypere i gjeld. (For relatert lesing, se Rentebelastningsavdrag

.)

En annen fordel ved rentebeløpet er at det kan bidra til å myke effekten av livsendringer som negativt påvirker disponibel inntekt. Konvensjonelle boliglån kan være en betydelig byrde for folk når tilgjengelig kontanter er redusert.Eksempler på disse er tap av en jobb, en forretningsavbrudd eller en stor uforutsett kostnad. Hvis en midlertidig reduksjon av disponibel inntekt oppstår, kan rentebeløpige pantemenn suspendere hovedstolene på et boliglån, frigjøre kontanter for å hjelpe dem med å få huseiere gjennom en nedgang. Noen som har nok økonomisk selvdisiplin til å følge en gjennomtenkt finansplan, kan forutbetale et passende beløp av rektor over tid for å akkumulere den ønskede og oppnåelige mengden egenkapital i et hjem, men for andre vil misligholdelse av denne strategien sannsynligvis føre til ytterligere finansiell ustabilitet.

Risiko for låntakere

Bare å stole på et IO-boliglån vil hindre akkumulering av egenkapital i ditt hjem, som kan være en rikdomskilde og en komponent for økonomisk uavhengighet som en nær pensjonsalderen. Den uforskudde låntakeren som planlegger å gjøre stadig større hovedstoler i løpet av lånets levetid, finner at manglende evne til å bli med en betalingsplan kan føre til overbetaling av ønsket beløp. Når boliglånet forfaller, risikerer låntakeren å betale en ballongbetaling som er større enn det opprinnelig var forventet. IO finansiering krever introspeksjon for å få en forståelse av ens økonomistyring ferdigheter. Det er denne typen due diligence når du inngår et rentenettig lån eller annen finansiering, som vil holde en trygg fra økonomiske fallgruver.

Ideelle låntakere

Hvilken type låner bør vurdere IO-lån? En ung, første gangs hus er sannsynlig å bruke et rentebelastende boliglån, men er også mest sannsynlig å løse problemer hvis inntektene ikke vokser i takt med økningen i boliglånskostnadene. En profesjonell med uforutsigbar inntekt eller inntjening med en stor variabel komponent kan være tilstrekkelig egnet for denne typen lån. For eksempel, fagpersoner som tjener store bonuser som en del av sin årlige kompensasjonsydelse fra lavere månedlige utbetalinger, og kan bruke den store engangsbeløpet som hovedstaden for å betale det planlagte beløpet av rektor. Fagfolk som meglere som jobber med en kommisjon struktur og hvis inntekter kan variere dramatisk fra år til år kan sikkert dra nytte av fleksibiliteten til å betale rektor når inntekten er tilgjengelig. Det er en situasjon hvor en låner kan vurdere å inngå et IO-boliglån uten at det vil bli gjort en hovedstol før forfall. For eiendomsinvestorer / spekulanter kan IO-lån være en eksepsjonell måte å bruke andres penger til å utnytte et styrket eiendomsmarked. (For å lære mer om eiendomsinvesteringer, se Utforsk eiendomsinvesteringsveiledning , Investering i fast eiendom og Fem ting hver eiendomsinvesterer burde vite

.) < Ved å bruke IO-lån til boligprosjekter holder investorer de nåværende driftskostnadene så lave som mulig og maksimerer fortjenesten. Kontanter som ellers ville vært brukt til hovedstolsbetaling, brukes til andre utgifter eller brukes til å oppgradere eiendommen for å maksimere verdien når eiendomsmarkedet i dette området når sin topp.Ved å selge eiendommen til maksimal verdi og deretter tilbakebetale lånet på det tidspunktet, kan investorer potensielt realisere utestående avkastning på grunn av de relativt lave mengdene av egen kapital som er investert i avtalen. Men hele strategien kan kollapse hvis boligmarkedet for dette området går i nedgang. Spekulanten kan gå tom for penger for å betale månedlige utbetalinger før han klarer å selge eiendommen til en anstendig pris.

The Bottom Line

IO-lån er en type finansiering som krever långivere å være mer forsiktig i sine garantier for å sikre at belønningene oppveier risikoen for mislighold. For låntakere er muligheten til å suspendere hovedstolpengene regelmessig for å hjelpe til med opprinnelig kvalifisering av et boliglån eller å isolere dem fra uventede inntektsreduksjoner. Det er fordeler som vil føre mange til å vurdere rentenettige lån. Imidlertid, med unntak av eiendomsinvestorer som vil bruke utlånerkapital til å utnytte lokale toppene i eiendomsverdier, må låntakere som bruker denne spesifikke finansieringen, sørge for å vurdere deres evner for å holde seg innenfor en finansiell plan og ikke bruke boliglån som en billig måte å bankroll overdreven utgifter vaner.