Våren 2015 ble McDonalds Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170. 07 + 0. 84% Laget med Highstock 4. 2. 6 ) sist i en rekke detaljhandelsselskaper å vurdere en spinoff av sine eiendommer via en eiendomsinvesteringstjeneste (REIT) eid av en tredjepart. Som med mange av de andre REIT-spinoffene, ble ideen utgitt av en aktivistisk investor som en måte å låse opp aksjonærverdi og øke aksjekursen til et selskap med forverrende grunnleggende.

AD:

Selskapets styre avviste til slutt ideen, og foretrekker å holde kurset med sin egen langdistanseplan for å snu selskapet. Siden beslutningen om å avstå REIT i november, har aksjer i McDonalds økt med mer enn 10% som en indikasjon på at turnaroundplanen kan bære frukt.

Hvordan REIT Idea kom om

Inntreden i 2015 hadde McDonalds flere kvartaler med slumping salg. Det gikk tapt i hurtigmatskrigene som Burger King, Wendys og trending casual restauranter monterte vellykkede kampanjer for å vinne mer markedsandel. I mai kunngjorde selskapet en stor bedriftskonstruksjon, som omfattet refranchising så mange som 4 000 butikker. Det introduserte også kostnadsbesparende tiltak og menyendringer, inkludert et helgens frokosttilbud. Aksjer i McDonalds aksje hadde stagnert i nesten to år, og handlet mellom $ 90 og $ 100, uten tegn på økt salg i de kommende månedene.

AD:

Larry Robbins, en hedgefondssjef for Glenview Capital Management, eide en stor eierandel i McDonalds. I 2015 foreslo Robbins en REIT spinoff til aksjonærer, og sa at det kunne øke aksjekursen til så mye som $ 170. Robbins anslått at selskapets eiendomsmateriell var verdt 20 milliarder dollar, men deres verdi ble ikke korrekt reflektert i selskapets verdsettelse. Ved å overføre eiendommene til et REIT, vil selskapet umiddelbart realisere sin fulle verdi, noe som vil øke aksjekursen.

AD:

Hva er et REIT?

Et REIT er et fond som investerer i en portefølje av eiendommer. Det handles offentlig på børsen. REITs må distribuere minst 90% av inntekten, inkludert leie kontantstrøm og kapitalgevinst, til sine aksjonærer, men de er fritatt for å betale skatt på inntekten. Dette gjør det mulig for REIT å betale høyere utbytte til sine aksjonærer.

I løpet av de senere årene har REITs blitt verktøyet til valg for aktivistiske investorer som ønsker rask avkastning på sine investeringer. Når et selskap selger eiendomsmassen til et REIT, kan det frigjøre store mengder kontanter som det kan bruke til å betale av gjeld. Det kan gjøre plikten til å håndtere egenskapene over til REIT. I enkelte tilfeller kan bedrifter tjene høyere avkastning på eiendomsmassen når de ikke er deler av sin virksomhet.

Saken for en McDonalds REIT

McDonald eier rundt 70% av sine restaurantbygg, og ca 45% av landet under dem. Noen estimater plasserer totalverdien av bygninger, eiendommer og utstyr på 40 milliarder dollar. Tenkbart, hvis McDonalds overførte eierskapet av eiendommene til et REIT, ville det låse opp en betydelig prosentandel av verdien, noe som ville øke aksjeprisen for å gjenspeile den høyere markedsverdien. REIT vil også generere høyere avkastning på eiendomsmassen, noe som kan øke aksjonærverdien enda mer.

Saken mot en McDonalds REIT

Investorer som Robbins, som eide 2,9 millioner aksjer i McDonald's, ville umiddelbart dra nytte av en REIT spinoff. Selskapets ledelse konkluderte imidlertid med at de kortsiktige fordelene ved en spinoff ikke ville oppveie de langsiktige risikoene og kostnadene. Ved å sette bort de ekstraordinære kostnadene og komplikasjonene ved en slik restrukturering, er mange analytikere enige om at REIT kan ende opp med å koste selskapet mer på lang sikt.

Leieavtaler går fra positiv kontantstrøm til selskapsansvar

Nesten en fjerdedel av McDonalds inntekter kommer fra leien det samler fra franchisetakere. Mellom 2009 og 2014 økte rentebetalinger, som er basert på en prosentandel av salget i hver franchise, med 26% til over 6 milliarder dollar årlig. Denne inntektskomponenten gir selskapet en viktig kilde til finansiell stabilitet. Etter en REIT-overføring vil McDonald bli en leietaker, og måtte betale leie på de 1 500 restauranter det eier i USA. En leasingforpliktelse blir en langsiktig forpliktelse på bøkene, som selskapet ikke har råd til når det forfølger salgsvendingen.

Det handler ikke bare om pengene

Under den nåværende strukturen styrer McDonald sin eiendomsmegling og foretar beslutninger basert på hva som er best for sine restauranter og den underliggende eiendommen. Når et REIT tar over eiendommen, styrer det alle aspekter av eiendomsforvaltningen, som kan inkludere strategiske beslutninger over nettstedvalg og hvilke egenskaper som skal selges. McDonalds ville miste kontroll over nettstedvalg og franchise-ytelse, og det ville for alltid endre forholdet mellom selskapet og franchiseoperatørene.

Et REIT vil ikke løse det underliggende problemet

Kontantstrømmen fra et REIT vil bare ha en midlertidig innvirkning på selskapets økonomi, som har hatt et mer systematisk problem. McDonald's må løse sine trafikk- og salgsunderskudd, ikke bare med sine direkte konkurrenter som Burger King og Wendys, men også med sit-down hamburger kjeder som Shake Shack og Habit Grill. Etter omstruktureringen i mai, har ledelsen fokusert på å forynge det ikoniske merkevaren med menyforbedringer, oppgraderinger av matforbedringer og redesign av emballasje. Dens innsats kan allerede lønne seg; Selskapet rapporterte sitt andre rette kvartal med høyere samme butikksalg, de første økene på mer enn to år.

McDonalds er fortsatt økende Aksjonærverdi

Nylige salgsresultater og forbedret forbrukernes følelser mot merkevaren har økt McDonalds lager til nye høyder.Fra og med 16. februar 2015 handlet aksjene på $ 119, bare kort av hele tiden høy på $ 124. I tillegg har det nylig økt utbyttet med 5% til 89 cent per aksje. Ved utgangen av 2016 vil det ha returnert $ 30 milliarder i kontanter til aksjonærer over en treårsperiode.

McDonald har valgt å gå på gjeldsruten for å heve den kapitalen den trenger for å omstrukturere og utvide. Til ledelsen er gjeldende gjeldskostnad så billig at den ikke gir nesten samme økonomiske risiko som kostnaden ved å miste kontroll over eiendommene. Hvis den nåværende trenden med økende butikksalg holder seg, kan det vise seg å være en klok beslutning.