Hvis du er en investor i fast eiendom, spesielt i et stort t-baneområde, har du kanskje vurdert å åpne husleien til del 8 leietakere. Dette føderale programmet hjelper de med svært lave inntekter, og subsidierer en del av deres månedlige leie. Som utleier er det fordeler og ulemper ved å godta boligkuponger, så før du bestemmer deg for å komme inn i dette nisjemarkedet og gi behov for boligbehov, er det lurt å grundig undersøke hva du kan forvente.

Hva er Seksjon 8?

Bolig- og fellesskapsutviklingsloven fra 1974 etablerte boligvalgskupongprogrammet, som var et endringsforslag til boligloven § 8 i 1937. Dette programmet hjelper lavinntektsleiere ved å tilby kuponger som betaler ca 70% av deres månedlige leie og verktøy. Overvåket av Institutt for bolig og byutvikling (HUD), del 8 administreres av offentlige boligbyråer (PHAs) som finnes i alle 50 landene. PHAs bestemmer kapittel 8 berettigelse for sitt område basert på inntekt og familie størrelse. Generelt må en families inntekt være under 50% medianinntekt for deres område for å kvalifisere seg for § 8, men dette kan variere etter by og stat.

Fordi etterspørselen etter seksjonskuponger er så høy på mange områder, kan ventelisten være veldig lang, med noen familier som venter mange år for å få hjelp. Lokale PHAer lukker ventelisten når det blir for høyt - for eksempel i Los Angeles har ventelisten blitt stengt siden 2004.

Når en familie mottar sin seksjon 8 kupong, er det opp til dem å finne en egnet leilighet eller hjemme som godtar § 8 leietakere. Lokale PHA har normalt lister over slike egenskaper, mens nettsteder som GoSection8 gjør det enkelt å søke etter utleie med postnummer. Boligkupongen dekker generelt 70% av standardleie for dette området, med familien ansvarlig for å betale de resterende 30%.

Fordeler

1. Leietid betales i tide : En av de største fordelene med leie til seksjon 8 leietakere har 70% av leien din betalt rettidig hver måned. Hvis du har slitt i det siste for å samle leie fra leietakere som ikke var helt så imøtekommende, vil du sette pris på denne fordelen. Regjeringen vil sette inn din del av leien penger rett inn i bankkontoen din samme dag hver måned.
2. Ingen mangel på leietakere : Med ventelister fylt med kapasitet i mange byer, er det lite sannsynlig at du aldri har problemer med å leie eiendomsdelen av 8. Dette er spesielt gunstig i byer hvor utleie har en tendens til å sitte ledig i lange perioder på grunn av økt interesse for innkjøp av hus eller condos. Kan du ha råd til å dekke flere måneder av boliglån uten boliglån?

Utfordringer

1. Omfattende eiendomsinspeksjoner : Før du kan godta leietakere, må din eiendom gjennomgå en omfattende inspeksjon av HUD-personell.Hvis eiendommen din anses å være utilstrekkelig, har du 30 dager til å foreta nødvendige rettelser før du blir reinspisert. Etter den første inspeksjonen vil eiendommen din gjennomgå gjentatte inspeksjoner, vanligvis på årsbasis.
2. Leien er avkortet av den lokale PHA : Den lokale PHA bestemmer rettferdig markedsleie for enheten din, som er det maksimale du kan lade. I tillegg kan leien ikke være mer enn 40% av en potensiell leietakers inntekt. Dette fører ofte til at kapittel 8 utleiere sine leietaker mindre enn de kunne leve en ikke-seksjon 8.
3. Vanskelige utsettelser : Mens du har rett til å utlegge § 8 leietakere som ikke betaler sin andel av leien, skade eiendommen eller skape vanskeligheter for andre leietakere, må du følge HUD-prosedyren, som vanligvis er mer restriktiv enn den lokale utkastelsesprosessen.
4. Potensielle kriminalitetsproblemer : Noen studier har vist et forhold mellom seksjon 8 boliger og høyere nivåer av kriminalitet. Hvorvidt dette er sant, kan antakelsen føre til lavere verdsettelse av eiendommen din.

Bunnlinjen

Enten du er ny i verden av eiendomsinvestering eller en gammel hånd, vil du på et tidspunkt vurdere å åpne eiendommen til seksjon 8 leietakere. Før du tar avgjørelsen, er det forsiktig å få deg med kunnskap om både det gode og det dårlige om å leie til denne nisje. Bare du, sammen med eiendomsforvalteren din, kan bestemme om proffene oppveier ulempene i din spesielle situasjon. Hvis du bestemmer deg for å åpne eiendommen til seksjon 8 leietakere, gir du trygg, sunn bolig til familier i nød.