Etter en fireårig boom i det amerikanske luksusmarkedet, har prisene falt i alt, men noen få markeder, blant verdens økonomiske frykt. "Det er volatilitet i Kina og Russland, og det er oljeproblemet i Midt-Østen, sier Dan Conn, administrerende direktør for Christie's International Real Estate, det luksuriøse eiendomsmerket til det berømte auksjonshuset, fortalte Bloomberg Business. "Jeg har ingen tvil om at det er en samlet innvirkning på markedet. “

- 9 ->

Ritzy Enclaves the Exception

Mens de fleste luksusmarkeder har myket, har prisene vært sterke i ritzy enklaver som Aspen, Colo. Beverly Hills, California. og de forskjellige Hamptons på New Yorks Long Island. Ifølge markedsutviklingsdata fra eiendomsmegler Trulia. com, median salgsprisen i Beverly Hills (postnummer 90210), for eksempel, var $ 3. 07 millioner i løpet av 15. oktober 2015, til 16. januar 2016, periode. Det representerer en 41,1% økning i forhold til foregående kvartal og en økning på 52,5% fra året før. Gjennomsnittlig pris per kvadratmeter har økt 32. 4% året over (til $ 1, 086) og 66% over fem år siden (da det var $ 656).

I East Hampton har eiendomsmarkedet opplevd en lignende trend: Median salgsprisen - ca $ 1. 3 millioner - er opp 58. 9% året over året. Og et rekord antall boliger i Hamptons solgte for mer enn 5 millioner dollar (62 salg), eller mer enn 10 millioner dollar (26 salg), i løpet av fjerde kvartal 2015, ifølge data fra Douglas Elliman, den største eiendomsmegling i New York hovedstadsområdet.

Samme kvartal oppnådde gjennomsnittlig salgspris i Hamptons en rekordhøy rekordhøyhet (i de 11 årene denne metriske er sporet) på $ 2. 39 millioner, opp 15,6% sammenlignet med samme kvartal i 2014. Luksusmarkedet - topp 10% av markedet - var spesielt sterk: Median salgsprisen hoppet 19% til $ 8. 3 millioner, og gjennomsnittlig salgspris økte også kraftig, opp 12,5% til 12 dollar. 3 millioner. "Med hele diskusjonen om toppen av markedet i byen [New York] mykner eller senking eller avkjøling, viste dette kvartalet seg for å være motstridende," sier Jonathan Miller, leder av vurderingsfirmaet Miller Samuel, for eiendomsmegling Ekte vare. (For mer, se Er Hamptons eiendomsmarkedet å bli for varmt? )

Det tidspunktet - salg i siste kvartal av året - er uvanlig. "En ting vi har sett siden finanskrisen er at i den høye enden av markedet, noe som betyr nord for $ 5 millioner, ser vi et økende skifte til flere av disse high-end-salgene i siste kvartal, "Sa Miller. "Hvis vi ser før finanskrisen, eksisterer dette mønsteret ikke.

Tidspunktet er også viktig: Til tross for økende frykt for Kina og global økonomisk vekst, ser de rike fortsatt eiendomsmegling som en sterk investering."Det er en generell oppfatning at luksusmarkedet over USA er svakere enn midten eller nedre enden," sa Miller. "Men i de mest respekterte områdene, som Beverly Hills, er markedet sterkt. "

Supersize Mortgages

Selv om enkelte kjøpere kunne betale penger for herskapshus, velger mange for boliglån. Lån som overskrider samsvarende lånegrenser (417 000 dollar for eneboliger i de fleste markeder eller så høyt som 721 USD, 050 i visse høye boligmarkeder) er klassifisert som ikke-i samsvar eller jumbo-boliglån. Super jumbo-boliglån gjelder vanligvis lån fra $ 2 millioner til $ 20 millioner - og oppe.

Dette er fortsatt en god tid for boliglån (se Hvordan rentenivået påvirker boliglån ). Mens det virker långivere ville se super jumbos som høyrisiko lån - betalingen på en $ 6. 5 millioner boliglån er omtrent $ 30 000 i måneden, tross alt - mange ser dem som gode muligheter. Ofte har super jumbo-låntakere etablert relasjoner med en bank, ofte med privatbankdivisjonen, som tilbyr en rekke formueforvaltningstjenester, ifølge Mike McPartland, investeringsjef for Citibank Private Bank North America. "Sjansene er at vi kjenner klienten," sier McPartland. "Vi vet hva vi er komfortable for å fremme den klienten. "

The Bottom Line

Selv om prisene i det amerikanske luksusmarkedet for fast eiendom har dempet på mange områder nylig på grunn av den fallende prisen på olje og økonomisk volatilitet i Kina og Russland, er det ikke hele historien. I de høyere endene, som Beverly Hills i California og Long Islands ulike Hamptons i New York, forblir prisene høye, selv rekordinnstilling. På disse områdene ser de rike fortsatt eiendomsmegling som en god investering. (For mer, se Tips for å kjøpe luksuseiendom .)