Økonomien med å kjøpe leieeiendom for nåværende inntekt og langsiktig kapitalvekst har ikke vært gunstigere for en generasjon eller mer enn de er akkurat nå, med mindre du var smart nok eller nok til å kjøpe på bunnen av den store resesjonen i 2008.

Og skattekoden er stablet til fordel for eiendomsmegling, selv om det er hjemme eierskap.

Vurder fordelene

• Med boliglånsrenter i størrelsesorden 3. 75% - 4. 25%, kan du låse den største kilen av kostpai-kaken til de lave prisene i 30 år.

• Selv beskjeden inflasjon betyr at du skal betale nåværende gjeld med fremtidige, billigere dollar. Lav fast rente gjeld sikret med fast eiendom er best mulig sikring mot inflasjon, siden markedsverdien av eiendommen din og leien du kan belaste kan øke i samspill med andre priser ved leiefornyelse, mens de største utgiftene dine kan forbli flate.

• Boliglån, forsikring og alle andre utgifter for å opprettholde en leieeiendom er fradragsberettiget mot inntektene. (Se også: Skatteduksjoner for utleieeiere.)

• Hvis det er en sesongleie, kan du bruke det selv i to uker uten å bringe utgiftene i fradrag.

• Avskrivninger, tillatt fradrag for slitasje (3. 64% av byggens kjøpesum pr. År i 27 5 år) kan til og med gi et nominelt tap som du kan fratre mot annen inntekt. Med andre ord kan du oppnå en netto positiv kontantstrøm fra leieinntekten minus utgifter og fortsatt ha netto tap for skattemessige formål. Men vær oppmerksom på at avskrivninger reduserer kostnadsgrunnlaget for beregning av gevinster når du endelig selger det. Du kan modellere alt dette ved å utarbeide en proforma-avkastning med en skattepakkepakke som TurboTax, som om du allerede eide. Hvis du arkivert på den måten, start med din siste avkastning og skriv inn detaljene for din fremtidige investering og inntekts- og kostnadsoverslagene dine.

• Du kan til og med behandle en enhet i ditt eget hjem eller på egen bolig - en garasje leilighet eller svigermor leilighet for eksempel - som utleie og legge av en andel av boliglånsrente og andre utgifter mot inntektene, og dermed redusere de totale levekostnadene.

• I en såkalt 1031 Exchange kan du selge en utleie eiendom og investere i en annen av "like kind" uten å betale kapitalgevinst skatt.

Nå betrakter ulemperne

• Den største advarselen er at eiendommen ikke er flytende. Selv i en varm selger som New York City eller San Francisco, kan det enkelt ta flere måneder å fullføre et salg, og hvis timingen din drives av uventet behov eller andre krav, kan du ikke få den beste prisen, som i boligen markedet ubehag 2006-2008 da medianne nye boligpriser sank med om lag 30%.

• Renten og hoveddelen av boliglånet ditt kan fastsettes, men det er ingen garanti for at skatter ikke vil stige raskere enn du kan øke leieprisene, eller at forsikringspremier ikke vil stige, som de har i kjølvannet av 2012 Orkan Sandy flom som oversvømmet ønskelig strandlinje eiendom i New York og New Jersey, eller at forsikringskrav i slike tilfeller vil bli ganske justert.

• Til tross for din omhyggelig omhu i vetting potensielle leietakere, hvis du møter en leietaker fra helvete, er en som er trengende og krevende, betaler sent, ikke slår av vannet, kan ikke bytte en lyspære, og hvis venner, tilhenger, barn og kjæledyr forlater et spor av ødeleggelse bak dem, ser det ut til at de trekkende avgiftene på 64% per år i skattekoden er svært utilstrekkelige. (Du kan legge til en leieavtale til standardleaseformularen stave ut regler om belegg, kjæledyr, røyking, leietakerforsikringskrav, etc., men fortsatt ….)

• Nabolag kan endres over tre tiår. Med god forskning og lykke vil din investeringseiendom blomstre blant andre godt vedlikeholdte hus og leiligheter, og lokale fasiliteter vil faktisk forbedre seg slik at kontantstrømmen øker jevnt, mens kostnadene forblir stabile. Men ting skjer. Kommunene kan for eksempel være lunefull eller korrupte, og du kan finne noen uønsket utvikling som rammer innkvarteringen din. Du bør være oppmerksom på lokalpolitikken der du investerer, akkurat som du ville hvor du bor.

• Skattekoden kan endres ved å redusere eller eliminere noen eller alle skattefordelene for hjemmeeierskap.

• Utleier er ikke for alle. Du kan føle deg sjenert om å øke leien. Dine venstrefløte venner kan misfornevne det på prinsippet, selv om du er en god og rimelig type utleier. (Det er greit å være venner med leietakere, men vennskap kan lett være et drag på den prisen du kan leie leie på. En Manhattan Brownstone-eier leide en leilighet til gamle venner fra vestkysten og slo opp 20 år senere med en leie som var halvparten av rettferdig markedsleie - etter en periode med særlig høy inflasjon på 1970-tallet. Vennene hennes var bedre forhandlere enn hun var.)

• Mindre reparasjoner er mest økonomiske hvis du kan gjøre dem selv, men du kan ikke ha tid, verktøy eller ferdigheter. Hvorvidt du er nyttig, finn en lokal handyman (eller kvinne) og vær så god til dem, slik at de vil være tilbøyelige til å reagere i nødstilfelle.

Bunnlinjen

Økonomien ved utleie av eiendommer kan være overbevisende, men avkastningen du kan oppnå, må være mye høyere enn du kan tjene i konservative investeringer som obligasjoner og utbyttebetalinger for blue chip fordi det er ekte Risiko, ikke minst, er din egen evne til å styre eiendom og leietakere. (Se også: Kjøpe et andre hjem til leie: Dos and Don'ts. )